La presencialidad laboral se reinstala como una decisión estratégica en el ecosistema empresarial, obligando al mercado corporativo a reconfigurar sus espacios y dinámicas. Tras el auge del trabajo remoto de la pandemoa, las empresas buscan ahora darle un nuevo propósito a la oficina, entendiéndola como un activo de experiencia clave para la productividad, la interacción y la retención del talento. Esta tendencia acelera la demanda de espacios flexibles, con amenities y listos para usar, relegando a las oficinas obsoletas a indicadores de vacancia aún elevados.
Esta nueva dinámica de tendencia global fue analizada en el Forbes Real Estate Summit, donde la idea disparadora del panel fue cómo se reconfiguran las oficinas ante un mercado que avanza hacia la presencialidad plena, algo que rápidamente se impone en la Argentina. Participaron del panel Sergio Cantarovici, Socio en Areatres Workspaces, Manifiesto y Futura Urbana; Diego Kexel, General Manager de WeWork Latam; Guido Mosin, Director de Research, Valuaciones y Consultoría de JLL; y Martín Potito, Director en L.J. Ramos.
Cantarovici enfatizó que "la vuelta a la oficina es una decisión estratégica de las empresas que entienden que la experiencia es el activo más importante para su personal y que es necesario acompañar la productividad con otro nivel de interacción y cooperación". El socio de Areatres Workspaces indicó que las compañías buscan espacios de sociabilidad, inspirados en otras industrias como la hotelería, donde se vuelve a producir "la relación más productiva y valiosa, con el bienestar personal y profesional de su gente, que es lo que está buscando la empresa".
Kexel remarcó la necesidad de generar una motivación clara para el colaborador al entender que "las empresas necesitan darle un propósito a los colaboradores para volver a las oficinas, a las que les significa un costo de tiempo y dinero, y ofrecerle las condiciones para que esa vuelta tenga una razón de ser, pero con otras dinámicas". El manager de WeWork Latam mencionó que el espacio se vuelve crucial, con áreas para la concentración, la conexión con otras personas, y zonas de recreación, a lo cual aseguró que, a nivel Latinoamérica, la ocupación en sus edificios se encuentra alrededor del 80%, demostrando una tendencia global hacia el trabajo presencial o flexible.
El director de WeWork explicó que "el modelo de trabajo flexible se elige cada vez más no solo por eficiencia y costos, sino también como una herramienta para atraer y retener talento". Si bien el modelo híbrido se instaló, existe una resistencia de los colaboradores a la creencia de que la productividad se ata únicamente a la presencia física. "La lógica empieza a cambiar, hay que establecer objetivos medibles y el compromiso de los empleados", afirmó.
El estado actual del mercado de oficinas en Buenos Aires refleja esta transición, diferenciándose de lo que ocurre en otros países. Mosin brindó una perspectiva de presente y futuro sobre los indicadores de ocupación. "La vacancia actual de oficinas está entre 17 y 18%: lo positivo es que se estabilizó luego de varios trimestres de caída, pero comparado con la prepandemia está en el doble, con un piso de vacancia más elevado que el promedio histórico", señaló.
Pese a este nivel, proyectó que la tendencia es a la baja en el corto y mediano plazo, esperando una vacancia más baja, pero advirtió que no se espera llegar a los porcentajes prepandemia de 10% o 12% en el mediano plazo, a menos que la economía acompañe. Un punto de alerta en el mercado es la ausencia de nueva oferta de calidad, ya que "se generó muy poco producto nuevo de 2022 para acá", con una demanda muy focalizada en un conjunto de zonas del área metropolitana.
Potito, Director en L.J. Ramos, aportó la perspectiva de la absorción al señalar que "siempre se mide vacancia frente al stock de oficinas, pero en los últimos años tuvimos nueva oferta que mueve el denominador de la vacancia. Por eso la absorción este año va a ser récord al nivel de los registros históricos de 2017 y 2019". Potito remarcó que la absorción neta de metros cuadrados -demanda genuina que se incorpora al mercado- resulta muy positiva en el segmento premium (Clase A) y también en la Clase B.
La demanda se concentra en oficinas que requieran una mínima inversión inicial por parte del inquilino, una variable conocida como "cero capex". Cantarovici explicó que existe un nicho muy buscado de oficinas de 300 a 700 metros cuadrados, donde las empresas buscan menos superficie pero más calidad. "Cero capex significa mobiliario, conectividad, y hay gente que hace años no entiende esto... la caja gris quedó obsoleta hace muchos años", advirtió el ejecutivo de Areatres.
Potito coincidió en que lo primero que se toma en el mercado son las oficinas con menos necesidad de inversión. El director de L.J. Ramos alertó que el mercado aún carece de flexibilidad en la relación entre empresa y propietario: "Nos falta como mercado que los propietarios sean más permeables a las alternativas de contratos más cortos y flexibles", en un contexto donde es difícil encontrar acuerdos a cinco años.
La movilidad de la demanda también redefine las zonas de crecimiento. La preferencia se concentra claramente en el corredor norte de la ciudad, pero no de manera excluyente. Cantarovici destacó que todas sus ubicaciones se encuentran en Palermo, que es la zona demandada por emprendedores, extranjeros y empresas de tecnología que buscan un barrio con "calidad, diseño e innovación".
Potito agregó que, mientras hace quince años el mercado se dirigía a Puerto Madero, hoy el crecimiento se extendió a todo el corredor norte. Mencionó a Catalinas como un clásico, y a Palermo, que antes no era considerado un mercado de oficinas. El problema persiste en el Microcentro y el Macrocentro Sur, que se encuentran muy relegados y a los que les cuesta recuperar indicadores debido a la obsolescencia de las estructuras, que requieren una inversión importante y un repago que no siempre está a la vista.
Los participantes concluyeron que la infraestructura en zonas como Microcentro si bien está preparada con infraestructura pública adecuada, se necesita inversión en la obsolescencia, a lo cual coindieron en que el crecimiento se da "donde hay terreno disponible" y donde aparecen oportunidades, mientras que la migración a edificios nuevos y de calidad es la norma, dejando a las estructuras más viejas y obsoletas sin inquilinos.
En definitiva, la vuelta a la presencialidad laboral por sobre el modelo remoto no identifica un bueno o un malo, sino que la nueva regla es la flexiilidad dependiendo de cada empresa, cada industria e incluso cada área que toma sus propias decisiones respecto a la forma que quiere trabajar,
