La reutilización adaptativa de oficina es la opción más sensata, sostenible e incluso muchas veces más rentable del desarrollo urbano, a través de ella se podría resolver desde la falta de vivienda hasta renovar barrios pasando por cuestiones como limitar los escombros propios de las demoliciones.
En gran medida, esa tendencia se aceleró ante el incremento del home office. Todo esto llevó a los arquitectos a reflexionar el potencial de su uso; sobre todo, en urbes como París donde el 33% de esas unidades está vació desde hace más de cuatro años.
Asimismo, esta iniciativa puede ser una solución para la puesta en marcha de enfoques de vida más centrados en las personas. "El punto fundamental de estas acciones es revitalizar la ciudad. Poner luz sobre esos lugares que se pusieron "negros", darles vida. Además, lo bueno es que la mayor inversión [la de la infraestructura] ya está hecha", recalca Claudia Faena, directora del estudio del mismo nombre.
En general, las estructuras anticuadas o en ruinas se maximizan. "Por esta iniciativa se responde a las necesidades actuales sin expandir la huella urbana ni afectar el medio ambiente. No es solo una cuestión económica sino también de sustentabilidad", afirma Valeria Franck, profesora titular de la cátedra de Urbanismo II- Proyecto Urbano en la Universidad de Palermo (UP).
Las investigaciones de AkzoNobel [Alba] permiten detectar los cambios y el rumbo del estilo de vida de la gente. De sus resultados se detectan un tema y un color que simboliza ese sentir. En 2024, se designó al curry dorado que se presentó en Casa FOA. "Surgió de una creciente sensación de que la vida debe ser mejor en otro lugar, deseos de liberación, de reinicio y de animarse a nuevas emociones", explica Virginia Domínguez, Colour Marketing South Cone AkzoNobel.
Esos sentimientos los plasmaron en la paleta origen: variedad de verdes y azules. "Estos tonos se conectan con la cultura local y la herencia", agrega Domínguez.
Redefinir espacios
Esos deseos apoyarían las iniciativas de redefinir y revalorizar barrios considerados antes zonas laborales. "Sin olvidar que la pandemia transformó la manera que utilizamos y percibimos el hábitat. En las grandes ciudades de todo el mundo, muchas personas optan por trabajar desde sus hogares o de modo híbrido. Esto modifica la demanda de espacios residenciales porque se buscan ahora lugares capaces de adaptarse al empleo y a la vida cotidiana", comenta Franck quien es también socia de Franck Menichetti Architects.
Antes del Covid se registraron experiencias exitosas de reutilización adaptativa de este tipo. "En New York, parte de las oficinas del área bancaria habían quedado vacías antes de marzo del 2020. En cierta forma, se había convertido en una zona deprimida. Como era mucho más barato, se reciclaron edificios en viviendas. Gente que trabajaba en los alrededores las adquirieron. Al principio parecían zonas muertas, pero fue tomando vida de a poco", recuerda Faena.
La mayoría de esas iniciativas se realizaron en edificios de oficinas construidos a principios del siglo XX, antes de la aparición del aire acondicionado. Eran diseños con ventanas grandes que se podían abrían. Incluso, las dimensiones de sus unidades más chicas permitían una habitación principal importante.
Por otra parte, municipios y entidades profesionales europeas apoyan las reutilizaciones adaptativas. La idea es acelerar la edificación de hogares. En ese sentido, Ile-de-France Capitale Economique y Maison de l'Architecture Ile-de-France establecieron un premio internacional destinado a este estilo de conversiones. En tanto, Londres cuenta con un proyecto para crear en 2030 1500 unidades residenciales a través de esta metodología.
En todos los casos, estos programas se apoyan en lo fácil que es transformar la mayoría de esos inmuebles. "Reduce la demolición, el tener que escavar para hacer bases, sacar agua del subsuelo, no existe tanto riesgo de derrumbe del propio edificio ni de los circundantes. La obra avanza más rápido, hasta podés trabajar los días de lluvia y partes de la fachada se pueden modificar desde afuera", sostiene la directora de Claudia Faena estudio.
Sin fronteras
Por esos motivos, este concepto se extiende más allá de Europa y América. Se replica en toda ciudad que enfrente una crisis habitacional y el abandono de estructuras. Un ejemplo de ello es Lagos en Nigeria. Su población se estima en 16 millones de personas en un área de 1.171 km2. Su déficit de vivienda supera los tres millones. De acuerdo a un artículo The Guardian, esa excapital contaba en 2019 con 60 construcciones institucionales y gubernamentales abandonadas solo en el distrito central.
Por lo común, esas edificaciones poseen entre 5 y 20 pisos con un promedio de 60.000 m2 cada uno. De esta manera se reduciría 10% la necesidad de inmuebles residenciales. Un panorama similar se detecta en Accra [Ghana], Dakar [Senegal] o Río de Janeiro [Brasil].
"En vez de demoler y construir, se adapta algo preexistente como las oficinas. Este es un concepto de urbanismo sostenible y de revitalización de las ciudades. Este enfoque responde a una planificación más ecológica. Promueve áreas de uso mixto que antes eran puramente comerciales, financieros o de otro tipo de actividad", añade la profesora de la UP.
Lógicamente, esa visión promete alternativas de menor costo para aumentar la oferta de viviendas económicas.
"Eso de "extenderse hacia las afuera" implica la generación de nuevas infraestructuras. Hasta se puede llegar a vivir un poco más solitario. Entonces, ese estilo de vida implica un gasto no tan ecológico. La ciudad ya está hecha, usémosla", subraya Faena.
La reutilización de espacios vacíos para prevenir la falta de vivienda en Europa continental es el título de una investigación de Habitat for Humanity. En 2021, se realizó este estudio piloto en Gran Bretaña. Se encuentran así alrededor de 7.000 locales comerciales deshabitados desde hace más de 12 años. Todos son edificios públicos. Esta organización estima que en ellos se podrían crear unas 16.000 viviendas y 3.500 negocios.
Volver a la vida
A nivel local, una de las primeras experiencias de este tipo fue el anuncio de la remodelación del exbanco Tornquist [Bartolomé Mitre 527]. Este diseño de Alejandro Bustillo se destinará del segundo al décimo piso a vivienda, tal como era cuando se inauguró en 1928.
Como fue declarado Monumento Histórico Nacional y se le designó en 2008 protección estructural, deberá conservarse su fachada, patios y locales del interior.
Por su parte, IRSA apuesta a la reconversión adaptativa del Edificio del Plata donde se está desarrollando la 40° edición de Casa FOA. Este antiguo inmueble municipal y tribunal contravencional está ubicado en la manzana conformada por Perón, Carlos Pellegrini, Sarmiento y el pasaje Carabela.
La firma global de diseño y arquitectura Gensler considera que cuanto "peor" esté el edificio de oficinas (Clase C), mejor candidato para la conversión. Esto sucede en mayor parte con el parque de oficinas de los años 60 y 70. Generalmente, estas unidades llegaron al final de su vida útil, según los expertos. No cumplen con los estándares contemporáneos. Son costosas sus mejoras de eficiencia energética, las actualizaciones de la filtración de aire y de los ascensores. Tampoco garantizan su competitividad frente a desarrollos nuevos de clase A. Por ello son candidatos a atravesar estas metamorfosis.
Por su parte, las propiedades de principios del siglo XX facilitan su conversión pues nacieron bajo la misma lógica de cómo se planifican los departamentos en la actualidad.
"El Mercado del Plata fue contenedor de oficina y en un futuro dará lugar a viviendas, esparcimiento y otras funcionalidades. Es importante rescatar que con elementos recuperables o sin ellos, la pintura y el color son capaces de contrastar entre lo antiguo y lo nuevo por medio de la incorporación de texturas nuevas o que simulan viejas bajo una estética contemporánea", enfatiza Domínguez.
Edificio del Plata
El fideicomiso conformado principalmente por IRSA, Coto y Banco Hipotecario desarrollaran en el Edificio del Plata más de 700 unidades residenciales. Contarán con amenities como pileta cubierta y otra exterior de borde infinito, un área de coworking, rooftop bar y otros atractivos más. A esto se le sumará un emplazamiento gastronómico en la planta baja.
Transformar un inmueble de oficinas en uno residencial conlleva una serie de desafíos. Uno de los más importantes es el marco normativo. Existen oficinas de grandes dimensiones que podrían albergar tres monoambientes. Sin embargo, no se puede hacer hoy en día. En el micro y macrocentro no está permitido subdividir una unidad funcional de acuerdo a la normativa vigente.
"Casi cualquier de esos inmuebles puede transformarse, pero se debe evaluar también desde lo económico. Si solo es posible reutilizar la estructura interna puede ser caro. En cambio, si está en una zona como Puerto Madero donde el metro cuadrado cuesta 5.000 dólares, pueden darte los números para cambiarle todo el frente", manifiesta Faena.
En New York, el Banco de Ahorro Industrial para Emigrantes fue convertido en condominios de lujo. Está emplazado en el corazón financiero de Manhattan y a metros del puente de Brooklyn. No obstante ello se efectivizaron pocas ventas debido a su elevada cotización.
Por medio de la reutilización adaptativa, es posible ahorrar entre 30 y 45% del costo de construcción. Esto debería traducirse en un menor costo de venta.
A pesar de eso, sin una política pública de incentivos económicos estos proyectos no son tan viables.
