Por su ubicación estratégica y por la combinación de conectividad con naturaleza, Tigre es uno de los municipios con mayor incremento poblacional que es un imán para los desarrolladores inmobiliarios.
A pocos kilómetros de la ciudad de Buenos Aires, ese municipio con su paisaje natural único es una sumatoria de localidades diversas con historia, identidad y dinámica propia. "Tigre está maduro en cuanto a la cantidad de tierra disponible. Sus proyectos arquitectónicos son más del tipo urbano", señala Martín Bodas, socio del estudio BMA.
Según el censo de 2022, la población tigrense creció un 18,75% respecto al 2010. De esa forma se sitúa entre las jurisdicciones con mayor desarrollo poblacional en el conurbano bonaerense.
"A pesar de ser la ciudad que más progresó en los últimos 30 años, Tigre cuenta aún con potencial producto de su geolocalización, su belleza natural y sus canales de articulación pública- privada a lo largo de los distintos gobiernos municipales", indica Martín Palma, presidente de la Cámara de Desarrollos Urbanos de ese distrito (CDIT).
Gran parte de ese crecimiento se explica por proyectos como Nordelta y otros tantos barrios privados. "En gran medida, esta expansión responde a su amplio abanico de oferta cultural- gastronómica y deportiva. Esta mixtura la hace una ciudad con muchas posibilidades y a pasos de CABA", apunta Palma.
Desde el punto de vista arquitectónico, los desarrolladores buscan Tigre por varias razones. "Saben dónde y qué buscar en allí. En cambio, en otros deberían salir a consolidar su lado urbanístico. Eso ahorra tiempo. Por otro lado, ayuda la dinámica tigrense de rápida aprobación de los proyectos inmobiliarios", subraya el socio de BMA.
La aceleración de los tiempos de aprobación de los emprendimientos inmobiliarios es vista con buenos ojos pues en esta actividad el "tiempo es dinero".
De alguna manera, la demanda de lotes se dirige a puntos como el sur de la jurisdicción, el primer distrito bonaerense con reglamentación especial. Está catalogado como de regeneración urbana ya que eran superficies abandonadas.
Se destacan también el Rincón de Milberg, y las 44 manzanas delimitadas entre el canal de San Fernando y B. Marabatto y las vías de los ferrocarriles Mitre y de la Costa.
Las torres
"Si bien en los años 90 y principios del 2000, se ejecutaron varios barrios cerrados en el área; ahora vemos un mayor interés por los edificios tipo torres. Esto se apoya en la prolongación de los servicios a las distintas localidades. Existe además mayor conexión y seguridad", considera Palma.
En 1996, entró en vigencia el código de zonificación tigrense. En él se contempló la concreción de un nuevo núcleo urbano en todo el centro geográfico del distrito. Al mismo tiempo se eliminaron las zonas rurales.
"La gente elige Tigre porque tiene este concepto de ciudad con río, verde y otras cosas relacionadas con la naturaleza. No se lo relaciona tanto con la idea de semirural", reflexiona Bodas.
No obstante, esta jurisdicción no es homogénea. Más bien, es un entramado de barrios y centros poblacionales con características diversas. Esto brinda la posibilidad de planificar proyectos mixtos. Y esta probabilidad es tentadora a la hora de elegir.
Al mismo tiempo, el municipio busca lograr un desarrollo ordenado con seguridad jurídica para las inversiones. Para ello implementó una normativa destinada a regular las alturas de las construcciones a futuro. El incremento demográfico, urbano y de infraestructura de cloacas y servicios fue tenido en cuenta para fijar esas normas.
"En este contexto, en 2024, los permisos de edificación totalizaron 450.000 metros cubiertos para todo tipo de obra. Aunque su desarrollo va un poco más lento debido al incremento del costo de la construcción", observa Fabián Narváez, presidente de Narváez propiedades.
Es importante recordar que en los dos últimos años, los gastos de edificación aumentaron 2,5 veces. Mientras, el valor de venta del metro cuadro no acusó casi cambios.
"En este mercado existen dos tipos de clientes. Uno es el inversor que se junta con un arquitecto compran un terreno y levantan una casa para vender. El otro es el consumidor final. El primer caso se podría decir que casi desapareció al no mostrar el sector una rentabilidad atractiva", afirma Narváez que comercializa el barrio cerrado Rowers de 168 lotes con lagunas.
Costo de obra
A pesar de esa situación, los actuales trece miembros de la CDUT se mantienen activos. "Ellos representan el 70% de los desarrolladores de todo Tigre. Todos están ejecutando obras. Por ahí, en lugar de comenzar los tres proyectos aprobados, se concentran en uno solo. Esto lo hacen a la espera que se resuelva, en los próximos meses, aspectos macroeconómicos y surjan además opciones de préstamos para la edificación de viviendas", explica el presidente de esa cámara.
En la zona, el valor del metro cuadrado cubierto de construcción de una casa puede rondar entre US$ 1.500 y US$ 2.700. "Sin embargo, el techo de precio de un buen proyecto se sube en Tigre. Cosa que no pasa en otros municipios donde las tasaciones son más estables", resalta de Bodas.
Ante un menor costo de la tierra, los valores de Pacheco pueden ser más bajos. En tanto, un proyecto premium puede rondar entre los US$ 3.000 y US$ 3.500.
"En la cámara, no solo trabajando con el municipio el tema de vivienda. También, analizamos por ejemplo el de parques industriales porque en el de Tigre no quedan terrenos", agrega Narváez.
Hoy por hoy, el sector público y el privado están trabajando en conjunto este distrito. "Desde la CDUT, realizamos aportes para poder encarar un crecimiento ordenado del partido tanto para el beneficio de sus actuales habitantes como de sus futuros vecinos. En tal sentido, los propios desarrolladores se ofrecen, en muchos casos, a ayudar en la realización de las obras de infraestructura", marca Marcelo Orfila, director de Asuntos Institucionales de Narváez propiedades.
En la actualidad, las familias jóvenes de 40 años para arriba conforman la principal demanda de estos emprendimientos. Asimismo, se detecta interés en la clase media y alta de entre 45 y 50 años.
