La búsqueda de propiedades más chicas y con menos ambientes son las más requeridas en la Ciudad de Buenos Aires. Así lo confirma el nuevo informe de demanda de propiedades en alquiler del portal de propiedades Zonaprop que indica que hoy el 62% de la demanda busca un inmueble en CABA.
De la mano con la pandemia y con la tendencia de descentralización, se observa una profundización en la demanda de alquiler en el Gran Buenos Aires. En 2017, el 70% de las búsquedas era en CABA y solo el 30% en GBA, actualmente este último porcentaje ya alcanzó el 38%.
Al analizar la demanda de acuerdo al tipo de operación por zona, el informe revela que en GBA Oeste-Sur se encuentra concentrada en el mercado locativo: el 62% de los usuarios interesados en propiedades de este área busca inmuebles en alquiler. Esta cifra se encuentra 8 puntos por encima de la media en AMBA y 6 puntos por encima del segmento de alquileres de CABA (56%).
En la Ciudad un aviso de alquiler recibe un 13% más de solicitudes por encima del promedio del Área Metropolitana de Buenos Aires. En cambio, en GBA Norte la demanda por aviso es un 34% menor al promedio.
Asimismo, en la Ciudad de Buenos Aires, el segmento que registra una mayor demanda que la media es el alquiler temporal, un 7% frente a un promedio del 5% en AMBA.
La dinámica de la intención de búsqueda de alquiler se modificó a lo largo de los últimos años. Desde 2018 comienza un retroceso en la búsqueda de propiedades en venta y se expanden en el mercado de alquileres. A fines de 2020, durante la pandemia, las búsquedas de propiedades en venta tocaron su mínimo, apenas un 30% del total, mientras que las de inmuebles en alquiler alcanzaron más de un 60%. Además, ganó terreno el alquiler temporal, que crece de un 3-5% en el 2018 al nivel actual de un 5-10%.
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Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $ 41.447 por mes. En lo que va del año, aumentó un 35,1% y la oferta es acotada.
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Por su parte, el mismo inmueble en GBA Norte alcanza los $ 44.422. En este caso, la suba acumulada corresponde a un 50% por encima de la inflación. Mientras tanto, GBA Oeste Sur se presenta como la zona con alquileres más económicos con una renta mensual de $29.410. Sin embargo, los precios también crecieron un 34.1% en 2021.
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¿Cuáles son los barrios más buscados de CABA para alquilar una propiedad?
Palermo es el barrio más requerido para la renta de un inmueble (18%), seguido por Recoleta (12%), Belgrano (7%) y Caballito (7%). En la zona media del podio se encuentran: Balvanera (6%), Almagro (6%) y Villa Urquiza (5%) Los barrios con un menor nivel de demanda son Villa Crespo (3%), San Nicolás (3%), Flores (3%), Nuñez (3%), Retiro (3%), Monserrat (2%), Colegiales (2%) y, por último, Villa Devoto (2%).
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Respecto a la relación entre demanda y oferta en la ciudad, se destacan Villa Riachuelo, Coghlan y Villa del Parque como los barrios que presentan mayor presión de la demanda por aviso de alquiler: 109%, 76% y 64% por encima de la media de CABA, respectivamente.
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Mercado de alquiler: la demanda según tipo de propiedad
De acuerdo al informe, el segmento de departamentos en alquiler representa el 84% de las búsquedas en AMBA. En particular, en CABA esta tipología explica el 88% de la demanda y en GBA Oeste Sur un 87%, mientras que en GBA Norte las búsquedas para alquilar un departamento descienden a un 49%.
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En relación a las casas y/o PH, la zona de mayor demanda es el norte del GBA (51%). A nivel general, actualmente la búsqueda de este tipo de propiedades solo representa un 16% del total, pero en los meses de cuarentena durante el 2020 alcanzó el 22%.
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El relevamiento también refleja que los PH son los más requeridos y escasos, en términos de oferta. En CABA el stock de esta tipología es limitado: un anuncio de este tipo recibe 2,6 veces más búsquedas que el aviso de un departamento. En Gran Buenos Aires la tendencia se mantiene y los PH son solicitados entre un 99% y un 23% más que el aviso promedio de departamentos.
¿Cuántos ambientes se buscan por unidad?
Durante 2021, un 45% de las búsquedas se concentran en unidades de dos ambientes. Luego le sigue un 25% interesado en mudarse a una propiedad de tres ambientes, un 18% a un monoambiente y, por último, un 11% que desea alquilar una propiedad de cuatro ambientes.
Por otra parte, la demanda está centrada principalmente en unidades chicas. El segmento de monoambientes continúa en crecimiento desde 2019 y CABA lidera las búsquedas de este tipo de inmuebles (21%). En lo que respecta a inmuebles de dos ambientes la zona oeste-sur del Gran Buenos Aires está a la cabeza con un 50% de las búsquedas y le sigue CABA con una demanda del 48%.
Mientras tanto, el corredor norte, que a partir de la pandemia fue una de las áreas más elegidas para vivir, refleja una tendencia que destaca el interés por unidades grandes y con más ambientes: el 52% busca unidades de 3 o 4 ambientes y solo un 12% monoambientes. En cambio, en CABA, la cifra de demanda de propiedades grandes desciende a un 31%.
Al analizar la presión de demanda por cantidad de ambientes, es decir, la relación entre la demanda y la oferta, el informe de Zonaprop demuestra que en CABA es máxima sobre las unidades chicas: los 3 ambientes registran 18% menos búsquedas que los 2 ambientes. Asimismo, las propiedades de 4 ambientes reciben 65% menos presión de demanda que los 2 ambientes. Este fenómeno difiere del mercado de compra-venta donde las unidades grandes registran mayor escasez.
En GBA Norte y Oeste Sur la distribución es similar: la mayor presión se concentra sobre inmuebles de 3 ambientes, 8%-11% por encima de los dos ambientes. Las unidades de 4 ambientes son los inmuebles que reciben menor presión de demanda en todo AMBA.
AMBA: la antigüedad de las propiedades buscadas
La demanda de alquileres según los años de la propiedad se encuentra dividida de la siguiente forma: un 37% de las búsquedas corresponde a unidades de entre 25-50 años, un 24% prefiere unidades de hasta 10 años de antigüedad, un 18% solicita unidades a estrenar, un 15% elige inmuebles de entre 10 y 25 años y solo un 6% opta por aquellas propiedades con más de 50 años.
En Gran Buenos Aires, tanto en la zona norte como en la oeste-sur, lo más solicitado son las unidades a estrenar que explican casi un tercio del total de las búsquedas (34% y 30% respectivamente) y a ello les siguen aquellas de hasta una década de antigüedad. En CABA lo más solicitado son los inmuebles de entre 25 y 50 años (46%) y la demanda de aquellos a estrenar está por debajo de la media de AMBA (10%).
