El desarrollo de Vaca Muerta ya no es una promesa a futuro: es una realidad que está transformando la actividad económica del país y que plantea nuevos desafíos para las ciudades. El crecimiento de la producción de petróleo y gas, la llegada de trabajadores y la expansión de los proyectos de infraestructura impulsan una demanda inmobiliaria que todavía no encuentra respuesta suficiente. La oportunidad está sobre la mesa, pero también la necesidad de planificar cómo crecerá el nuevo mapa del sur argentino.

Durante el panel "Vaca Muerta y el nuevo mapa del sur: la oportunidad inmobiliaria", realizado en una nueva edición del Forbes Real Estate Summit, Natacha Izquierdo, directora de Operaciones de ABECEB, y Lucas Salvatore, director de Grupo Salvatore, IDERO y Real Steel, analizaron las perspectivas del mercado y las oportunidades para los inversores. Con la moderación de Florencia Radici, periodista y editora de Forbes, coincidieron en que la actividad avanza a un ritmo que supera la capacidad de respuesta de la infraestructura y los servicios de las localidades involucradas.

Las cifras permiten dimensionar el desafío. En los últimos 12 años, la población de Neuquén creció casi un 30%, mientras que Añelo, uno de los principales puntos neurálgicos de la actividad petrolera, registró un incremento del 70%. Para Izquierdo, estos números reflejan la presión que enfrenta la región en materia de rutas, escuelas, hospitales, servicios y viviendas. Además, las proyecciones anticipan un crecimiento promedio de la actividad cercano al 8% anual, según precisó la experta. Esto podría llevar a casi duplicar los empleos directos e indirectos vinculados con el sector.

"La actividad crece más rápido que la infraestructura y que la necesidad de vivienda y de soluciones corporativas para las compañías", advirtió Izquierdo. En ese sentido, explicó que el crecimiento ya comenzó a extenderse más allá de Añelo, hacia Rincón de los Sauces, Río Negro y el sur de Mendoza. La expansión también está vinculada con el desarrollo de proyectos como Vaca Muerta Sur, que contempla una salida hacia Punta Colorada, y con la futura puesta en marcha de iniciativas de GNL. Para la ejecutiva, se trata de un proceso que modificará el mapa de oportunidades inmobiliarias de la región durante los próximos años.

Salvatore coincidió en que la infraestructura es uno de los principales condicionantes para acompañar ese crecimiento. "Hay una deuda en infraestructura: las rutas no son compatibles con el crecimiento que está teniendo la actividad y con todo lo que se proyecta en materia de exportación", sostuvo. El empresario señaló que, si bien Neuquén capital cuenta con una estructura urbana más desarrollada, localidades como Añelo todavía necesitan calles asfaltadas, electricidad, gas, colegios y hospitales. Esa situación también dificulta que las familias de los trabajadores puedan radicarse de manera permanente.

Viviendas, alojamiento y nuevas oportunidades 

La brecha entre el crecimiento de la actividad y la infraestructura disponible se traduce en una demanda inmobiliaria concreta. Según detalló Izquierdo, en diciembre de 2025 se estimaba un faltante cercano a las 20.000 plazas de alojamiento y viviendas en la región. La proyección podría profundizarse cuando comience a operar el GNL, previsto para fines de 2027 o principios de 2028. "Esta demanda insatisfecha tiene dos impactos importantes: uno es la presión sobre los alquileres y otro, la necesidad de nueva vivienda", explicó. También destacó que durante el primer semestre se registraron 13.000 cambios de domicilio de personas que llegaron y se radicaron en Neuquén.

Para la ejecutiva, es importante distinguir entre las necesidades habitacionales de corto plazo y las oportunidades de largo alcance. Mientras que el alojamiento cercano a las operaciones responde a las necesidades de los trabajadores que se trasladan por períodos determinados, la vivienda permanente debe ubicarse cerca de los centros urbanos y de los servicios. En ese sentido, identificó tres grandes segmentos de demanda: las viviendas para las familias que migran a la región, las soluciones modulares y los campamentos para los proyectos de construcción, y el housing corporativo que necesitan las compañías para alojar a sus equipos. A esto se suma el efecto multiplicador del sector: por cada empleo directo de Oil & Gas se generan 5,1 puestos indirectos.

Salvatore, por su parte, planteó que uno de los cambios necesarios es dejar de pensar a Vaca Muerta como una oportunidad futura. "La realidad es absoluta. Hoy Argentina está en un récord histórico de producción de petróleo, en el borde de los 975.000 barriles por día, de los cuales casi el 80% ya corresponde a Vaca Muerta", afirmó. En Añelo viven o pernoctan actualmente alrededor de 20.000 personas, una cifra que podría llegar a entre 50.000 y 60.000, según las proyecciones. En ese escenario, remarcó que no alcanza con construir más unidades: también es necesario ofrecer viviendas de calidad, adaptadas a las condiciones laborales de quienes trabajan en los yacimientos.

"Hay una gran necesidad de vivienda de calidad. El operario trabaja 14 días y descansa siete, suele estar hasta 12 horas en el pozo y puede tener una hora de viaje. Cuando vuelve, tiene que contar con una vivienda con buen aislamiento térmico, buen aislamiento acústico y un buen descanso", explicó Salvatore. Desde su experiencia como desarrollador y operador, señaló que Grupo Salvatore ya cuenta con cinco edificios desarrollados, construidos y operados en la zona, y que integrar toda la cadena del negocio les permitió conocer de cerca las necesidades de los usuarios. En cuanto a las oportunidades de inversión, indicó que un proyecto terminado puede ofrecer una rentabilidad de entre el 8% y el 10%, mientras que ingresar desde el pozo puede proyectar retornos de entre el 12% y el 15%, además de una valorización estimada de entre el 15% y el 20% al pasar de la etapa de construcción a la de finalización.

El empresario también presentó el avance de Espacio Añelo, el primer fideicomiso financiero inmobiliario por oferta pública de Vaca Muerta, cuya emisión primaria se realizó en mayo. La iniciativa busca ampliar las posibilidades de acceso a este mercado y permitir inversiones sin una barrera de entrada elevada, mediante participaciones vinculadas con departamentos construidos y alquilados o en operación. En paralelo, anticipó nuevos desarrollos que permitirán sumar 650 camas en una primera etapa, con la posibilidad de duplicar esa capacidad. La expansión también contempla otras localidades como Rincón de los Sauces, Punta Colorada y Plaza Huincul, donde la demanda comienza a trasladarse a medida que avanzan los proyectos energéticos.

De cara a la próxima década, ambos especialistas coincidieron en que el desafío ya no pasa por determinar si Vaca Muerta crecerá, sino por cómo se organizará ese crecimiento. Izquierdo destacó que la actividad continúa rompiendo récords de producción y productividad, mientras todavía hay obras de infraestructura pendientes de ejecución. Salvatore, en tanto, puso el foco en la extensión temporal de la oportunidad: "Tenemos reservas de gas para más de 150 años. El gas es una energía primaria, difícilmente reemplazable en algún momento. Por eso, el plazo de estos proyectos es de mediano y largo plazo. No estamos hablando de algo puntual: todo indica que tenemos más de 100 años de esta producción". La consolidación de ese potencial dependerá, en buena medida, de que el desarrollo inmobiliario y urbano consiga acompañar el ritmo de una industria que ya está redefiniendo el sur argentino.