El mercado de oficinas en Buenos Aires atraviesa una etapa de recuperación que pocos años atrás parecía difícil de anticipar. Después del impacto de la pandemia, que disparó la vacancia y provocó una fuerte caída de los valores de alquiler, la demanda volvió a ganar protagonismo y comenzó a absorber buena parte de la oferta disponible. Sin embargo, el regreso no implica volver al modelo anterior: las empresas buscan espacios de mayor calidad, servicios y flexibilidad, mientras que la escasez de metros cuadrados premium empieza a plantear nuevos desafíos para el sector.

Durante el panel "Oficinas: el regreso y la nueva lógica corporativa", realizado en una nueva edición del Forbes Real Estate Summit y moderado por la periodista y editora de Forbes, Florencia Radici, Martín Potito, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Argentina y Uruguay, y Uri Iskin, CEO y cofundador de HIT, analizaron la evolución del mercado y las oportunidades que se abren para desarrolladores e inversores. Para Potito, los últimos dos años fueron los mejores para la actividad desde la pandemia, tanto por los niveles de ocupación como por la recuperación de los valores. "Hoy estamos en una situación en donde escasea el producto de calidad. Se ha ocupado todo lo que estaba vacío y también lo poco que se agregó como oferta nueva", señaló.

La recuperación, sin embargo, no significa que el mercado haya alcanzado los niveles previos a la pandemia. Potito recordó que 2017 y 2018 fueron años especialmente buenos para el sector y explicó que, aunque los alquileres comenzaron a recuperarse, todavía tienen recorrido por delante. "En términos de valores estamos lejos todavía. Tiene un recorrido más para recuperarse el mercado. Lo más lógico es que, con la presión que hay de la demanda, los valores vayan subiendo", sostuvo. También señaló que, si se comparan los precios actuales con los de 2008, incluso sin contemplar la inflación en dólares acumulada desde entonces, los valores nominales siguen estando muy por debajo.

Para Iskin, el cambio en la dinámica del mercado no comenzó con el coronavirus, sino que la pandemia aceleró una transformación que ya estaba en marcha: la manera en que las personas y las compañías se relacionan con el espacio de trabajo. "La pandemia no cambió una tendencia. La tendencia ya venía de antes y se veía como una ruptura, un cambio en el modelo de trabajo", explicó. En ese sentido, destacó que las empresas dejaron de poder proyectar con tanta precisión cuántos metros cuadrados necesitarán a largo plazo, debido a la consolidación de los esquemas híbridos. Desde HIT, que opera 70.000 metros cuadrados en Argentina, Chile y Perú, aseguran que sus espacios registran ocupaciones superiores al 90% y una demanda que todavía no logran satisfacer por completo.

Uno de los factores que explica esta recuperación es el denominado flight to quality: empresas que aprovechan la oportunidad para abandonar edificios de menor categoría y mudarse a oficinas con mejores prestaciones. Ese movimiento permitió absorber rápidamente buena parte de la nueva oferta, pero también profundizó la brecha entre los inmuebles que responden a las necesidades actuales y aquellos que quedaron rezagados. "Hay determinadas zonas de la ciudad y determinados productos en particular que hoy, si vos me decís que necesitás espacio en tal lugar, no hay", advirtió Potito. Entre los corredores con mayor demanda mencionó Libertador y algunos edificios de Catalinas, donde la calidad de los inmuebles disponibles comienza a ser un factor determinante.

En ese mapa, el producto y los servicios que ofrece una oficina también adquirieron un peso central. Iskin contó que HIT logró ocupar rápidamente los 6.000 metros cuadrados de su desarrollo en Libertador y Dorrego, frente al Hipódromo, con valores máximos de ocupación y precio. La propuesta apunta a ofrecer espacios equipados y preparados para diferentes modalidades de trabajo, con contratos más flexibles que los tradicionales. "Cuando uno entrega un buen producto, un buen servicio, se nota que hay mercado para eso", afirmó. La compañía también planea desembarcar en Catalinas para atender la demanda de ese corredor, donde todavía existe cierta vacancia.

¿Qué buscan hoy las compañías cuando eligen una oficina? Lejos de los antiguos despachos individuales o de los grandes espacios completamente abiertos, la demanda apunta a propuestas que combinen distintas alternativas de uso. Salas de reuniones, auditorios, espacios de trabajo compartido y áreas para realizar llamadas forman parte de una solución que también incorpora gastronomía y bienestar. Iskin explicó que HIT amplió su oferta con HIT Events, para eventos corporativos, y HIT Café, que incluye cafetería de especialidad, almuerzos y catering. "La gente tiene que tener un motivo concreto que la conecte a nivel propósito, con la empresa en la que trabaja y también con la forma en que trabaja", señaló. En ese segmento, agregó, el mercado flexible representa apenas el 5% de la oferta local, frente al 20% que alcanza en ciudades como Londres.

La ubicación, por su parte, sigue siendo una variable decisiva. Además de las características del inmueble, las compañías consideran la conectividad, los servicios cercanos y los tiempos de traslado de sus empleados. En cuanto a las zonas con mejor desempeño, Potito destacó a Puerto Madero, que desde la pandemia muestra indicadores superiores a los que tenía anteriormente. Su oferta de edificios de calidad terminó jugando a favor cuando ese tipo de producto comenzó a escasear. En el extremo opuesto aparece el Microcentro, que todavía enfrenta dificultades para recuperar su atractivo como polo corporativo y donde los intentos de reconversión hacia usos residenciales no lograron avanzar al ritmo esperado.

La discusión sobre el futuro de los edificios obsoletos también abrió distintas miradas. Para Potito, la reconversión es posible, pero depende de que los números cierren: los costos de construcción y los valores de alquiler todavía dificultan encontrar proyectos económicamente viables. Aun así, consideró que la recuperación de la demanda y de los precios podría mejorar las perspectivas de inversión. Iskin se mostró más optimista y sostuvo que el Microcentro todavía tiene potencial por su infraestructura y conectividad. "Creo que hay una muy buena oportunidad hoy en día, incluso con el desafío de los activos en estas zonas. En Microcentro hay que hacer algo", planteó. Para avanzar, consideró que serán necesarios nuevos formatos de financiación, como fondos de real estate que permitan resolver la atomización de la propiedad y afrontar inversiones de mayor escala.

Las oportunidades, además, podrían extenderse más allá de la Ciudad de Buenos Aires. Iskin vinculó el crecimiento de nuevas actividades productivas con la necesidad de desarrollar espacios corporativos en otros puntos del país. La minería y la energía, explicó, comienzan a generar demanda en provincias que hasta ahora no tenían el mismo protagonismo en el mercado de oficinas. Mencionó oportunidades en San Juan, Neuquén, Mendoza, Salta y Córdoba y planteó la necesidad de llevar propuestas de calidad a esos destinos. "Creo que hay que llevar todavía esta oferta y poder hacerla mucho más federal. Las compañías están necesitando también pensarse no solo en Buenos Aires", sostuvo.

Hacia el cierre, ambos coincidieron en que el escenario abre una oportunidad para invertir en oficinas, aunque todavía existen desafíos vinculados con los costos, los plazos de desarrollo y la estabilidad de las variables macroeconómicas. Potito destacó la aparición de nuevos vehículos de inversión inmobiliaria como una señal positiva para la industria, mientras que Iskin confirmó que HIT ya avanza con nuevos proyectos en el Parque de la Innovación, además de su desembarco en Catalinas y la expansión en el corredor norte de la Ciudad. "Hay demanda de este nuevo tipo de productos y servicios y también hay interés de inversores que hoy el mercado puede llegar a ofrecer. Cap rates de 10, 11%, que obviamente lo dejan mucho mejor parado que otras alternativas que hoy ya no ofrece tanto el mercado financiero", concluyó Iskin.