El segmento de real estate en la Argentina transita un proceso de reacomodamiento de variables con una perspectiva marcadamente optimista para el mediano plazo, luego de dos años complejos para toda la economía. Los principales referentes del mercado reconocen que los costos de la construcción se dispararon, llegando a incrementar más del 100% tan sólo en 2024 si se mide con precios de cierre, lo que afectó significativamente los márgenes de los proyectos.
Sin embargo, en el actual escenario de estabilización macro, los especialistas coinciden en que la inversión en activos locales representa una de las oportunidades más atractivas en el país, impulsada por la baja relativa de los precios históricos. Esta visión de futuro se analizó bajo el lema "Construir en la Argentina: decisiones de riesgo, visión de largo plazo", que formó parte del Forbes Real Estate Summit, el último de los encuentos del año.
Los participantes de este encuentro fueron Miguel Ludmer, fundador y dueño de Interwin; Mali Vázquez, arquitecta y directora ejecutiva de la CEDU; José Ignacio Viñas, director Comercial de Consultatio; y Miguel Zarzur, fundador y presidente de Zarzur Group, quienes discutieron las estrategias para agregar valor en un mercado sin crédito hipotecario y las palancas necesarias para liberar el potencial del sector.
Ludmer, de Interwin, sostuvo que, a pesar de los desafíos, existe una fuerte sensación de optimismo. Explicó que la devaluación a inicios del actual gestión de gobierno impactó en el sector como en toda la economía, haciendo que el costo subiera más de un 50% en un semestre, lo que dificultó el traslado a los precios de venta. "Hay una separación de productos nuevos y viejos, una paradoja de inventario de terminados al mismo precio que el producto de pozo", describió, destacando el fenómeno de inversores de otros rubros que compran a costo histórico.
"Lo que se hace en la Argentina sin crédito hipotecario es mágico, cuando en ningún país del mundo un mercado inmobiliario se mueve de contado", subrayó al destacar "el optimismo se afianzó notablemente tras las elecciones de octubre, periodo en el que aquellos inversores que estaban "agazapados" observando los resultados y la proyección del Gobierno se decidieron a ingresar, impulsando la convalidación de precios que, para un mercado sin crédito, resultan ser realmente altos".
El ejecutivo alerto sobre la conveniencia de la inversión inmobiliaria sobre el atesoramiento de moneda. "Hace varios años había gente que guardaba los dólares, pero acá y en el mundo el dólar pierde valor y no va a ser un buen negocio atesorar el año que viene porque ese dinero va a tener menos poder de compra, a diferencia de otras épocas", enfatizó Ludmer. El directivo celebró la validación de valores altos en proyectos de alta gama, donde se convalidan precios de 10 a 12 mil dólares por metro cuadrado sin la existencia de crédito.
Por su parte, Viñas, de Consultatio, reconoció la dificultad de trabajar los costos. "Cuando uno negocia puede llegar a bajar los precios, pero al haber tenido un dólar estable y una inflación alta se dispararon los costos y la realidad es que todo aumenta, y los precios del real estate siempre tardan en reaccionar, ese período nos afectó mucho el año pasado", explicó Viñas. Si bien la devaluación inicial alivió ligeramente los costos de infraestructura en desarrollos como Puertos, los márgenes todavía se mantienen muy comprimidos.
La estrategia clave para el desarrollador en este contexto, según Viñas, consiste en aumentar el valor percibido. "Los costos son lo que son, no se pueden mover mucho, podes negociar para bajar un poco y tener una base, lo que se debería hacer para mejorar los márgenes es incrementar los precios de venta, pero no de forma excesiva porque el mercado no convalida. Siempre hay que agregar valor, que el cliente lo perciba y lo pague", afirmó.
El ejecutivo de Consultatio enfatizó que la clave para la mejora de los márgenes pasa por la diferenciación del producto y el valor agregado percibido por el cliente, más que por una suba excesiva de precios que el mercado local no convalida. "La estrategia debe centrarse en agregar valor, que el cliente lo perciba y lo pague", señaló al plantear el valor intangible, como el track record -con la garantía de que "no va a haber discrepancia con el contrato, que se cumplen los plazos"— y lo tangible, que implica la calidad constructiva con "el mejor producto, mejores terminaciones y la posventa que resuelvo un problema mejor de lo que estaba".
Desde la perspectiva institucional, Vázquez, desde su rol de directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos - CEDU, consideró que en la situación actual del mercado, "la decisión de riesgo no es construir, sino vender, dado que los precios del metro cuadrado están todavía un 20% por debajo de valores históricos por lo que hay mucho para crecer", en un proceso que consideró se va a ir revirtiendo junto con el reordenamiento del contexto.
La ejecutiva puntualizó los temas pendientes de la agenda sectorial. "Más allá de costos y precios -sostuvo- hay mucho trabajo para 2026 en términos de presión impositiva en la construcción, en la celeridad de los expedientes, en incrementar los créditos hipotecarios y en abrir el mercado de capitales, sino no salimos del pozo", aunque conicidió en que el sector mantiene grandes expectativas para el próximo año.
Vázquez, al abordar el efecto que tuvo el anuncio de apertura de importaciones, aseguró que esto no generó un cambio de paradigma para el producto de nivel medio, ya que "los porcentajes de ahorro no compensan las complejidades logísticas". En ese sentido, enfatizó que desde mayo que se da esta oportunidad el sector no se vio invadido de contenedores porque "si bien hay productos para Luxury en lo que es mucha la diferencia, en otros desarrollos los porcentajes no son tanto como para decir me meto en tema de importación".
Finalmente, Zarzur aportó una visión comparativa como inversor. "El mercado argentino dada las condiciones macro de 2024 es un mercado deprimido en precios que comenzó a revertir un poco hacia 2025 y permite mirar con mucho entusiasmo el futuro", señaló. Comparó la situación local con la de Madrid, donde el metro cuadrado subió un 43% en los últimos cinco años, y con Estados Unidos, donde la suba de tasas frenó varios proyectos.
Zarzur afirmó de forma categórica: "Estamos ante una oportunidad histórica, en el resto del mundo son mercados consolidados. Si tuviera que tomar una decisión de inversión hoy pondría primero a la Argentina, luego a España con tasas bajas y Estados Unidos. Con esta estabilidad macro y la potencialidad que hay de crecimiento en el recorrido en precios en real estate puede ser muy considerable".
Finalmente, aseguró la Argentina se perfila como un destino de inversión que acompañará el proceso de suba de precios. "Ciertos mercados se ponen de moda, a la Argentina la estan mirando desde afuera de forma increible como esta pasando en Madrid o antes antes era Miami, porque los argentinos tenemos mecas. Y con este escenario veo variables que se estan acomodando, y va a permitir un piso de rendimientos importantes".