En el segmento inmobiliario de alta gama el concepto tradicional de ostentación ha quedado obsoleto para dar paso a nociones centradas en el bienestar, la funcionalidad y la sofisticación cotidiana. Durante el panel "Del ladrillo a la experiencia", moderado por Belén Fernández, los referentes del sector debatieron sobre cómo los compradores actuales priorizan el uso real de los espacios y la exclusividad por sobre las viejas fórmulas del mercado.
El primer punto de consenso entre los expositores fue la necesidad de desmitificar la propia palabra "lujo", un término que suele asociarse al exceso antes que al confort real. Para Gerardo Azcuy, arquitecto, desarrollador urbano y fundador de AZCUY, el foco debe estar puesto en variables técnicas y arquitectónicas duraderas. "El lujo es una palabra que a mí mucho no me gusta porque creo que en real estate tenemos que hablar de otras cosas. Tenemos que hablar de diseño, de funcionalidad, de envejecimiento de los edificios que hacemos, de buena materialidad", subrayó.
Bajo esta premisa, explicó que el usuario urbano demanda hoy distribuciones más amables: "Nosotros estamos normalmente haciendo mucho hincapié en los layout, en cocinas integradas, en balcones que se puedan utilizar para poner una mesa y una sillas y que no sean unas tiritas finitas. Se ha modificado mucho la forma en que la gente vive en la ciudad y tiene una serie de amenities bien usables: el gimnasio, el área de yoga, el spa, el coworking, la piscina".
Esta búsqueda de bienestar cotidiano se replica en los mercados internacionales más competitivos. Santiago Capurro, fundador de Pumayna Developers, firma especializada en residencias en Miami con valores que oscilan entre los 10 y más de 30 millones de dólares, coincidió en que los consumidores de patrimonios elevados han cambiado sus prioridades de forma rotunda. "El nuevo comprador no está buscando lo excéntrico del lujo que tenemos asociado a veces en el marketing, sino cosas más sobrias, pero con un objetivo muy claro de muchísima calidad de vida", afirmó. Según Capurro, la aspiración predominante es "vacacionar en su casa", lo que exige espacios amplios, áreas al aire libre y expansiones privadas como terrazas de gran escala.
Desde la intermediación inmobiliaria, Ariel Champanier, CEO y fundador de REMAX Premium, aportó una mirada complementaria sobre la evolución de la demanda. Sostuvo que ya no alcanza con ponderar únicamente la ubicación o contar con espacios comunes vistosos. "Creo que el consumidor vino cambiando los últimos años. Antes pensábamos solamente en ubicación y tipo de amenities; hoy el concepto va mucho más allá y tiene que ver con la experiencia y con la calidad de vida que va a vivir la persona", reflexionó. A su vez, remarcó que la singularidad es el elemento determinante para catalogar un activo: "Si pienso la palabra lujo, pienso en algo que sea super exclusivo, único, un producto que tenga escasez".
En sintonía con la profesionalización de los servicios, Capurro destacó el auge global de las branded residences y su inminente expansión en el plano local. En Estados Unidos, cerca del 80% de estos desarrollos se asocia a marcas hoteleras, alcanzando primas de precio de hasta un 30% respecto a propiedades comparables gracias al estándar de atención que ofrecen. "El comprador de branded residences lo que busca es el servicio. Más allá de la marca, es el servicio de calidad de vida", apuntó Capurro, citando hitos locales como el edificio del grupo Alvear y la próxima llegada de proyectos vinculados a sellos como Sofitel o Dolce & Gabbana, además de operaciones emblemáticas como la compra de Peter Thiel en Barrio Parque por más de 12 millones de dólares.
El termómetro del mercado
El pulso comercial y la coyuntura macroeconómica ocuparon una parte central del debate, con signos de reactivación tras un período inicial de incertidumbre. Champanier detalló cómo evolucionó el volumen transaccional tras las últimas elecciones: "El año pasado el efecto elecciones fue muy duro y enero todavía pegó, pero a partir de febrero empezamos a ver un incremento en el negocio y fue un año bastante parejo. Octubre cerró muy bien, fue el mejor del año".
El motor decisivo de esta recuperación ha sido la reaparición del financiamiento bancario tradicional. De acuerdo con los registros de su compañía, en los últimos meses entre el 27% y el 28% del total de las operaciones inmobiliarias se concretaron a través de créditos hipotecarios. El ejecutivo enfatizó que un marco de estabilidad cambiaria aporta previsibilidad a los tomadores de préstamos y constituye la única vía sustentable para consolidar una recuperación de los valores: "La única chance que podemos ver de que los precios en Argentina se incrementen es justamente con la constancia del crédito hipotecario; haciendo operaciones en efectivo solamente es muy difícil por el volumen que necesitaríamos".
Respecto a la conveniencia de ingresar al mercado, el titular de REMAX Premium fue tajante al desaconsejar posturas especulativas que esperan los calendarios electorales. "Si hay algo que va a subir en Argentina son los precios; no van a bajar porque lo único que no subió en los últimos tres años fueron los valores de las propiedades prácticamente. La oportunidad es hoy. Hoy hay propiedades que tenemos muy por debajo del costo de reposición", aseguró. Asimismo, observó una ventana de oportunidad inmediata en unidades a estrenar donde los desarrolladores necesitan generar liquidez y convalidan valores cercanos a los del pozo.
En contraposición, el comportamiento del inversor latinoamericano en plazas internacionales responde a lógicas de resguardo institucional. Capurro explicó que los capitales de la región continúan volcándose masivamente hacia destinos como Miami o Madrid para obtener previsibilidad jurídica. Para dimensionar la brecha de escala, puntualizó que en Miami se contabilizaron en lo que va del año cerca de 50 operaciones inmobiliarias por encima de los 35 o 40 millones de dólares. "El techo de los valores de la Argentina es el piso de los valores que se consideran lujo en lugares como Madrid y Miami", graficó Capurro y añadió que la ciudad del sur de Florida experimenta además un fuerte flujo migratorio interno desde Nueva York o San Francisco en busca de incentivos fiscales.
No obstante, Champanier advirtió que la plaza porteña comienza a exhibir valores de cierre récord de entre 8.000 y 14.000 dólares el metro cuadrado en nichos puntuales y cuenta con atributos para atraer extranjeros. "Argentina está barata, pero con que esté barata no alcanza. Buenos Aires tiene todo: teatro, comida, cultura, deporte. Y todo lo que está pasando en Europa con la guerra y la violencia va a hacer que mucha gente mire a Argentina no solamente para invertir, sino como su destino final de vida", argumentó.
Estrategias de desarrollo
Frente a un escenario de costos de construcción en ascenso, los desarrolladores locales despliegan herramientas de gestión y modelos de negocio integrales para sostener la actividad. Azcuy, cuya compañía lleva construidos 30 edificios en el barrio de Caballito y sumó este año 45.000 metros cuadrados en ejecución más otros 11.000 en cartera, describió el giro estratégico que implementó en sus plantas. La firma abandonó la construcción de unidades chicas para enfocarse en tipologías de 100 a 150 metros cuadrados con tres, cuatro y hasta cinco ambientes.
"Generamos un subcentro de calidad que no estaba; encontramos que había un nicho inexplorado", relató Azcuy. Su modelo apuntó a captar a familias que vendían casas de 400 o 500 metros en Caballito o barrios linderos como Flores, Floresta, Mataderos o Parque Chacabuco para mudarse a departamentos modernos en un radio consolidado de veinte cuadras por cuatro. Ante la transición del crédito bancario, AZCUY estructuró planes de financiación propia de hasta 72 cuotas que descomprimen los desembolsos mensuales: "El anticipo lo tienen ahorrado y lo que se les complicaba, a lo mejor una cuota de 10.000 dólares en 36 meses, si la llevás a 72 baja a 4.000 o 5.000 y se hace mucho más factible".
A este esquema financiero se añade una estricta optimización operativa ante el alza en los costos en dólares. Azcuy remarcó que un obrero de la construcción pasó de cobrar entre 700 y 800 dólares a percibir 1.600 dólares. "Tenemos los costos muy pegados con el valor de venta. El costo te alcanza primero y luego corre la venta", advirtió y detalló que incorporaron inteligencia artificial en procesos administrativos, control de gestión y fichas técnicas cruzadas con bases gráficas y comerciales.
Por último, la experiencia de habitar se expande hacia la consolidación de un ecosistema que excede los límites del edificio. En Caballito, AZCUY creó la galería de diseño y mobiliario Solar Concept Gallery para abastecer a los propietarios de equipamiento, cortinados y obras de arte seleccionadas, iniciativa que complementa los ocho años ininterrumpidos del Premio Azcuy de arte contemporáneo. A su vez, incorporará el restaurante italiano Hermelinda en la planta baja de uno de sus complejos para elevar la oferta gastronómica barrial. Esta misma filosofía sinérgica se traslada a su desembarco en Nordelta, donde montaron un condominio náutico sobre el canal mayor acompañado por el Azimut Lounge, un espacio comercial desarrollado en alianza directa con el prestigioso astillero italiano. Como sintetizó Azcuy, la clave radica en reinventarse de forma continua: sostener la calidad del producto y articular vivencias integrales para que el ladrillo trascienda su condición material y se convierta en una propuesta de vida.