Comprar una propiedad supone un procedimiento bastante conocido. Básicamente se reduce, aun con todo lo que esto suponga, a una serie de pasos que van desde la disposición de un monto para afrontar en todo o en parte la operación, pasando por el eventual acuerdo de financiamiento, hasta la entrega del inmueble.
El problema de cómo el inversor elige los mejores caminos financieros para poder afrontar la compra, que su estrategia sea consistente y que además le genere una rentabilidad, suele quedar fuera del core de los desarrolladores tradicionales o de las inmobiliarias. No es el caso de la desarrolladora Vinsa, para quien el asesoramiento financiero con expertos y en forma personalizada es una pata esencial de su negocio.
Si bien la firma nació como una administradora de activos inmobiliarios, Adrián Perelman, director of Development de Vinsa, dice en diálogo con Forbes Argentina que la compañía -que cuenta con más de 50 años de historia- hizo un click en 2013, cuando se dio cuenta de "que el valor de la tierra de los inmuebles que administrábamos comenzó a tener más valor que la renta que generaban estos inmuebles. En ese momento decidimos convertir activos de renta en activos de desarrollo".
Perelman sostiene que la empresa está capacitada para brindar, mediante expertos, un servicio integral de asesoría para el comprador, abierto al análisis de todo tipo de activos en poder del inversor, desde bonos de la deuda argentina, hasta bitcoins y otras especies, "donde la idea es ayudarlos a que los transformen en activos inmobiliarios, dependiendo el flujo de fondos que maneje el inversor y que busque menor volatilidad de la que existe en los mercados financieros, donde normalmente los ganadores son aquellos que son operadores profesionales".
Vinsa trabaja con un equipo de profesionales multidisciplinarios que incluye arquitectos, abogados, asesores municipales, economistas y asesores financieros, que les permite "minimizar el riesgo de las decisiones que tomamos y generar la mejor rentabilidad para nuestros inversores", explica.
La compañía fundamenta su visión sobre el servicio que ofrece al cliente en la necesidad de “ponerse en los zapatos del comprador, analizando con él, por ejemplo, cuál va a ser su flujo de pesos si pacta pagar en cuotas", en un contexto donde “el modelo de comercialización de inmuebles es 100% por financiero”.
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Basa su “capacidad de interpretar esas situaciones” en un expertise que se cimienta, entre otras cosas, en la posibilidad que tiene de contar con la interacción permanente con Número Bursátil, una ALyC (agencia de liquidación y cambio), que forma parte del Grupo Vinsa y que funciona como una unidad de negocios separada con quien comparte accionistas.
Número Bursátil es fuente de consulta y de intercambio de información con Vinsa para ayudar a la toma de decisiones de los clientes, al mismo tiempo que, como ALyC, puede facilitarle a un inversor que ya opera en mercados financieros, por ejemplo, utilizar sus bonos en función de la estrategia que se haya trazado para convertirlos en tierra o metros cuadrados “a finish”, como se dice a la práctica de salir de la inversión financiera recién cuando llega la entrega de las unidades de un desarrollo.
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Criptomonedas y bonos de deuda
“Hoy en día podemos encontrarnos con gente que compró bonos soberanos de la deuda argentina a la par y que en estos momentos cotizan al 30% de su valor nominal y si los vendieran realizarían una pérdida del 70% cuando una de las alternativas que tienen es, por ejemplo, usarlos para darlos en garantía al mercado para que te libere pesos para pagar al desarrollador mientras sigue cobrando la tasa de interés nominal de los bonos que se le pagan al 100%”, detalla, por su parte, Hernán Brennan, gerente de Nuevos Negocios de Vinsa.
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Brennan también da el ejemplo de clientes que disponen de criptomonedas, a quienes se los asesora para que conozcan las distintas alternativas que tienen para convertirlas en ladrillos. “Una opción podría ser que hagan un down payment en bitcoin o en ether, dejando el sobrante a tasa en un exchange y convertirlos a pesos cuando haya que pagar las cuotas”, explica.
Vinsa ha logrado para sus clientes hasta el 40% de rentabilidad en dólares entre compra en pozo y precio de venta, a tres y cuatro años, una métrica más que interesante para una industria tradicional donde se impone un perfil poco habituado al riesgo.
Respecto al potencial de las criptomonedas y la compra de inmuebles con este tipo de activos, Perelman señala "que las nuevas generaciones irán adoptando gradualmente su uso para hacerlo más masivo. Más allá de la volatilidad que tienen y que es un mercado que tiene mucho por depurar aún, las stablescoins son una buena alternativa ya que cotizan a la par del dólar y son de uso corriente"
"También el peso incentiva su utilización ya que su constante devaluación genera un descalce entre los diferentes índices que indexan cuotas, por ejemplo, entre IPC y el índice CAC versus devaluación del tipo de cambio oficial y la cotización del dólar MEP", desliza, añadiendo que la combinación de todos estos indicadores hacen es muy compleja la planificación de proyectos a mediano plazo; ya que impactan directamente en la estructura de costos de las obras.
"Por eso, la utilización de criptomonedas, como las estables, puede simplificar el desarrollo de activos inmobiliarios", sostiene.
Sus proyectos para 2022
Actualmente, Vinsa está detrás de cuatro emprendimientos que juntos suponen una inversión de más de US$ 120 millones. En los próximos meses comienza el proyecto El Dorrego Plaza, que une los barrios de Palermo y Colegiales. Se trata de una de las obras más grandes que se planean para la Ciudad de Buenos Aires, de 80.000 m2, de una manzana completa que incluye una plaza pública donde se realizaba la feria Masticar.
Sobre la calle Paraguay 716, está funcionando We Sleep, un edificio boutique de siete pisos, desarrollado exclusivamente para renta temporal utilizando las plataformas más populares del mundo como Booking y Expedia.
"Estamos a pocos meses de terminar un nuevo desarrollo en el Nuevo Retiro, en Paraguay 661, un edificio de 6000 m2, para oficinas bajo el concepto Live and Work: se trata de una propuesta hibrida que combina oficinas y viviendas inteligentes ideales a la demanda de la generación millennials y que acompaña la tendencia de lo que va a ser el home-office post pandemia", profundiza el director of Development de Vinsa.
Por último, en Reconquista 701, comenzaron las tareas de hormigonado para un edificio clásico de oficinas en microcentro de 5.500 m2, con una fuerte apuesta tecnológica, con su propio data center, ideal para empresas que no quieren alejarse de la zona pero que buscan achicarse en tanto buena parte de sus empleados se mantendrán en remoto.
