El mercado de oficinas premium en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una transformación estructural que está redefiniendo de forma permanente el mapa corporativo porteño. El tradicional centro cedió su histórico protagonismo frente al avance sostenido del corredor norte, un eje que hoy se posiciona como el principal polo de atracción para oficinas clase A y AAA. Este fenómeno, conocido como el corrimiento del “baricentro” corporativo, es el resultado de una tendencia que comenzó hace más de una década y que hoy alcanza su etapa de consolidación más madura con zonas como el eje de Avenida del Libertador y Panamericana concentrando la mayor demanda y absorción del mercado.

La demanda empresarial ya no busca simplemente centralidad, sino una combinación de conectividad, flexibilidad y plantas modernas. Pablo Kiesel, Director Comercial de Raghsa, señala que durante el último año el segmento de oficinas premium registró una absorción neta cercana a los 100.000 m², uno de los niveles más altos de la última década, empujando los valores de alquiler en edificios AAA del eje Libertador a bandas de entre US$ 30 y US$ 35 por metro cuadrado mensual, ubicándose sensiblemente por encima del promedio del mercado.

Dentro de este corredor, el barrio de Núñez emerge como el gran ganador de la postpandemia. Según el último informe de CBRE, que brinda servicios inmobiliarios corporativos, Núñez no solo es uno de los submercados con los valores de alquileres más altos, sino que ostenta una de las vacancias más acotadas de la Ciudad, registrando una vacancia promedio del 10,4% y una renta en dólares por metro cuadrado de US$ 26,7.

Parque de la Innovación, un imán

Si Núñez es el epicentro de la tendencia, el Parque de la Innovación es el motor hiperacelerado del distrito. Ubicado estratégicamente en las tierras del ex Tiro Federal, este complejo de 12 hectáreas contempla el desarrollo de unos 60.000 metros cuadrados edificables y ya reconfigura por completo el tejido urbano, atrayendo tanto a corporaciones como a entidades educativas y desarrollos residenciales de escala premium. La demanda del mercado por este espacio es de tal magnitud que ya se registra una lista de espera por espacios corporativos en proyectos que todavía no arrancaron su etapa de construcción.

Según datos oficiales de la Ciudad, la recaudación por la venta de estas tierras mediante subastas públicas superó los US$ 250 millones, comercializando más del 80% de la superficie disponible. 

El diseño del parque fue concebido para integrar de manera sinérgica oficinas corporativas, un polo comercial, centros de salud, un anfiteatro y un fuerte polo educativo que incluye concesiones a largo plazo a la Universidad de Buenos Aires por 100 años, a la Universidad Tecnológica Nacional por 50 años, y la compra de dos parcelas por parte del Instituto Tecnológico de Buenos Aires para albergar su sede principal.

 Esta combinación generará una dinámica de tránsito diario estimada en 30.000 personas, de las cuales más de 11.000 asistirán por motivos laborales, 18.000 en calidad de estudiantes y unas 6.000 como residentes permanentes.

Ana González, Senior Managing Director Advisory de CBRE Argentina, explica que “el corredor norte despierta hoy un enorme interés y se consolida firmemente como el nuevo polo corporativo de la región”. Por su parte, Rafael Valera, Vicepresidente Advisory de la misma firma, agrega que sus clientes corporativos en zonas consolidadas “buscan permanentemente opciones superadoras a sus espacios actuales, y que cada anuncio de nuevo desarrollo en el corredor Libertador, especialmente en el Parque de la Innovación, genera una respuesta inmediata que evidencia que la demanda corporativa supera ampliamente la oferta disponible”.

Una muestra de eso es el Centro Empresarial Libertador, desarrollado por RAGHSA con cerca de 100.000 m² de superficie total y plantas libres de hasta 2.900 m², que hoy opera al 100% de su capacidad albergando a más de veinte empresas de primera línea. La apuesta de la desarrolladora en el barrio continúa expandiéndose con el Centro Empresarial Núñez, de aproximadamente 50.000 m² totales y alquilado también en su totalidad a la banca JP Morgan.

Se suma además, un nuevo proyecto sobre la misma traza de más de 41.000 m², y la reciente adquisición de un terreno de 5.800 m² en Avenida del Libertador al 7055 con capacidad para desarrollar unos 75.500 m² adicionales de oficinas premium. En conjunto, estos desarrollos superan los 200.000 m² de oficinas corporativas en Núñez.

La Maquinita, modelo de cercanía

Pero el fenómeno de Núñez no se limita exclusivamente a las grandes corporaciones tradicionales que buscan contratos a largo plazo. El cambio de paradigma en los esquemas de trabajo híbridos y la necesidad de esquivar los nudos de tránsito pesados abrieron una ventana de oportunidad masiva para las oficinas flexibles y los coworkings orientados al segmento corporativo medio.

Allí es donde entra a jugar La Maquinita, la red de espacios colaborativos que prepara para los primeros días de agosto la apertura de su nueva sede insignia de 1.200 metros cuadrados sobre la Avenida Cabildo, entre Núñez y Juana Azurduy.

A diferencia del corredor estricto de Libertador, el eje de Avenida Cabildo ofrece una ventaja competitiva clave en términos de conectividad a través del Metrobús y su cercanía al subte. Juan Manuel Otero, fundador y dueño de La Maquinita, detalla las razones estratégicas de esta localización: “Analizamos el uso que hacen nuestros clientes de los espacios y muchos pedían algo en esa zona. La competencia está en el corredor de Libertador, que es muy bueno pero tiene un tráfico imposible. Por eso elegimos Cabildo y Crisólogo Larralde. Tenés el Metrobús y cercanía al subte. El cliente quiere fácil acceso para sus empleados y Núñez abarca todo eso”. 

Esta sede se suma a la red actual de la firma, que hoy cuenta con nueve espacios que superan los 12.000 metros cuadrados cubiertos, distribuidos en plazas consolidadas como Palermo, Vicente López, Córdoba capital, Rosario y Bernal, en la zona sur del conurbano bonaerense.

El desembarco en Núñez demandó una inversión de equipamiento cercana a los US$ 600.000, estructurada bajo un formato de asociación con la desarrolladora M&M, donde La Maquinita aporta la operación, el equipamiento y una inversión directa para adquirir metros cuadrados propios como forma de diversificar el capital apostando al ladrillo.

El modelo de negocios tienta a los desarrolladores inmobiliarios en un contexto donde el mercado de oficinas tradicional busca alternativas eficientes. Según explica Otero, se asocian con los propietarios y operan el espacio “ofreciendo una rentabilidad por metro cuadrado superior a la de un alquiler tradicional, por encima del 20% o 30%, manteniendo una ocupación general que debe ubicarse arriba del 85% o 90% para que rinda”.

Faltando meses para su inauguración oficial, la sede de Núñez ya cuenta con el 50% de su superficie vendida, impulsada por un esquema a medida para empresas medianas y corporativas. "Hacemos un modelo Taylor Made donde el cliente decide la distribución de su planta. De ese 50% vendido, está dividido en tres empresas grandes. Una ya es cliente nuestro y se muda a Núñez porque le queda bien la zona", concluye Otero, confirmando que en el nuevo mapa de los negocios de Buenos Aires, el norte no solo marca el rumbo geográfico, sino también el ritmo de la innovación inmobiliaria.