El mercado de oficinas en América Latina transita 2026 con una señal clara: el capital sigue activo, aunque con criterios más estrictos. En ese escenario, Buenos Aires vuelve a captar atención entre inversores del mundo que detectan oportunidades en activos corporativos bien ubicados, con precios todavía ajustados y margen para una eventual recomposición de valor. 

El interés no aparece de forma masiva, pero sí mediante decisiones selectivas, con foco en inmuebles de calidad y en zonas consolidadas, según datalla el informe Investor Sentiment de CBRE, inmobiliaria corporativa.

Ese movimiento se apoya en una lectura regional más amplia. El informe muestra que la mayoría de los inversores prevé mantener estable su inversión en real estate durante 2026, mientras que más del 30% anticipa incrementarla. Esa expectativa confirma que el sector conserva atractivo como generador de ingresos y como herramienta de diversificación, aun en un contexto global complejo. En la Argentina, esa cautela convive con una búsqueda puntual de oportunidades, sobre todo en el segmento premium de la Ciudad de Buenos Aires.

Si bien la oficina gana espacio - otra vez- como activo de inversión en la región, lo está haciendo bajo nuevas reglas. Ya no alcanza con tener metros disponibles en una ubicación reconocida. Hoy pesa más la calidad del edificio, la eficiencia de las plantas, la tecnología incorporada y la capacidad de responder a demandas corporativas más exigentes. Esa transformación empuja el interés hacia espacios más inteligentes, con mejores prestaciones y con condiciones aptas para un mercado que exige flexibilidad sin resignar estándar.

Argentina en la región

En ese mapa, la Argentina ocupa un lugar particular. No compite en volumen con plazas como São Paulo, Santiago, Ciudad de México o Bogotá, pero aparece como una plaza de valor relativo para inversores que aceptan mayor riesgo a cambio de mejores retornos potenciales. 

El mercado local se mueve dentro de una transición macroeconómica que todavía exige seguimiento, aunque la desaceleración de la inflación y la expectativa de mayor previsibilidad empiezan a generar un clima más favorable para analizar operaciones.

Oficinas premium: dónde se concentra el interés

Dentro del segmento corporativo, en lo que respecta a la Ciudad de Buenos Aires, el interés inversor se concentra en oficinas de alta calidad ubicadas sobre todo en la avenida del Libertador. Se trata de edificios con estándares internacionales, buena conectividad y atributos que permiten capturar valor en un escenario de recuperación gradual. Ese recorte deja una conclusión concreta: el mercado no mira cualquier activo, sino inmuebles que puedan sostener renta, liquidez y atractivo aun en un contexto selectivo.

La preferencia por ese corredor no responde solo a una cuestión de prestigio. También influye la calidad del producto disponible, la cercanía con polos corporativos ya establecidos y la posibilidad de ofrecer espacios que acompañen las nuevas necesidades de las empresas. 

El informe de CBRE además señala que las estrategias Core y Core Plus siguen atrayendo capital en la región por su estabilidad de ingresos. Sin embargo, en la Argentina gana peso el posicionamiento oportunista, en línea con inversores que buscan capturar oportunidades en un mercado que todavía refleja precios ajustados. Esa mezcla entre búsqueda de resguardo y apuestas selectivas define buena parte del momento actual del sector corporativo local.

En la práctica, ese interés se vuelca sobre edificios que puedan responder a un usuario más exigente. Las empresas priorizan superficies eficientes, infraestructura moderna, servicios integrados y mayor adaptación del espacio. Por eso, cuando el mercado habla de oficinas más inteligentes, no alude a una etiqueta comercial. Habla de inmuebles con capacidad real de mejorar el uso de cada metro cuadrado y de sostener su competitividad frente a un entorno que cambió.

El mapa

La posición de la Argentina dentro del mapa regional se explica por una mezcla de oportunidad y prudencia. Los grandes flujos de capital siguen mirando con más intensidad a los mercados de mayor profundidad y liquidez, pero Buenos Aires conserva atractivo para perfiles que buscan entrar en activos de calidad a valores más bajos que en otras capitales latinoamericanas. Esa lógica no promete una ola de operaciones, aunque sí sostiene un interés concreto en submercados consolidados.

Entre los principales desafíos que identifican los inversores en América Latina aparecen el costo del financiamiento, la disponibilidad de crédito y la brecha entre expectativas de compradores y vendedores. A eso se suman factores políticos y macroeconómicos que influyen sobre el timing de cada decisión. En el caso argentino, esos elementos pesan todavía más, por lo que cada operación exige una lectura fina del contexto y del activo específico.

Ese marco no implica una salida del riesgo. De hecho, el propio informe marca que el capital no se retira del riesgo, sino que lo calibra.  .

En la Argentina, la asignación se mantiene cauta pero activa, con foco en submercados consolidados. Además de las oficinas premium en Buenos Aires, también aparecen en el radar los centros logísticos estratégicos como el Camino del Buen Ayre, impulsados por la necesidad de infraestructura moderna y eficiente. Esa referencia resulta clave para entender que el interés por oficinas no se da de manera aislada, sino dentro de una mirada más amplia sobre el real estate corporativo.

El aporte del negocio logístico 

El informe regional de Cushman & Wakefield suma otro dato relevante para completar la foto del real estate corporativo. Durante 2025, el mercado de inmuebles industriales y logísticos clase A en Latinoamérica alcanzó una absorción positiva de 3,39 millones de m², con un crecimiento interanual del 5,5%. Aunque el avance resultó más moderado que en 2024, el segundo semestre mostró una mejora del 31,1% respecto del primero, lo que confirmó una recuperación del ritmo de operaciones hacia la segunda mitad del año.

Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield para Argentina, Chile y Uruguay, afirmó: “La logística volvió a demostrar su solidez. Incluso en un escenario de crecimiento económico más acotado, la demanda se sostuvo gracias a fundamentos estructurales como el comercio electrónico, el retail y la necesidad permanente de abastecimiento”.

La vacancia promedio regional se ubicó en torno al 5,7%, en niveles compatibles con un mercado equilibrado. Bogotá registró 1,3%, Ciudad de México 2,3% y Santiago 0,2%, mientras Buenos Aires se ubicó cerca del 6%, dentro de parámetros saludables. 

Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Argentina, explicó: “La vacancia regional se mantuvo alineada con un mercado logístico sólido. Las diferencias entre ciudades respondieron principalmente a la dinámica propia de cada mercado y al ritmo de incorporación de nuevos metros, más que a un debilitamiento estructural de la demanda”.

En precios, el promedio regional de alquiler alcanzó los US$ 6,89 por m² por mes, con un incremento interanual del 17%. Ciudad de México se mantuvo como el mercado más caro, con US$ 10,8, seguida por Bogotá con US$ 7,4, Buenos Aires con US$ 7,2, Lima con US$ 6,5 y Santiago con US$ 6,4. 

La evolución de esos valores confirmó una diferenciación cada vez más marcada entre activos nuevos, con especificaciones técnicas de última generación y buena conectividad logística, frente a productos más antiguos o ubicados en zonas secundarias.

En el caso argentino, la absorción mostró una variación interanual negativa durante 2025, dentro de un contexto económico más desafiante en parte del año. Aun así, el sector mantuvo operaciones relevantes vinculadas a operadores logísticos, consumo masivo, distribución urbana y comercio electrónico. 

La demanda se concentró en activos bien ubicados, sobre todo en el sur de la ciudad y en zonas estratégicas para la distribución metropolitana. Nolazco resumió esa dinámica con otra definición: “El crecimiento fue acotado, pero el mercado se mantuvo activo y con fundamentos sólidos. Las empresas priorizaron eficiencia operativa, cercanía a centros de consumo y calidad técnica de los depósitos”.

Ese desempeño del negocio logístico refuerza la misma idea que hoy ordena el segmento de oficinas: el mercado distingue cada vez más entre activos competitivos y activos rezagados. En ambos casos, la demanda se dirige a productos de calidad, con buena ubicación y capacidad de responder a un usuario más exigente.

Para la Argentina, esa selectividad funciona al mismo tiempo como filtro y como oportunidad. Los inversores ya no miran volumen, miran precisión. Y en esa lógica, las oficinas premium de Buenos Aires vuelven a entrar en escena.