La construcción privada en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una nueva etapa. Después de años marcados por la caída de la actividad, la inflación de costos y la postergación de proyectos, los desarrolladores vuelven a poner en marcha nuevas obras.

Un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) muestra que durante el primer semestre de 2026 se presentaron 2125 encomiendas de obra -el paso previo al pedido formal de construcción-, un 15,9% más que en igual período del año anterior y el segundo registro más alto de toda la serie para un primer semestre.

Pero el dato más relevante aparece cuando se mira qué tipo de obras están detrás de esa recuperación. En los primeros seis meses del año se encomendaron 1.682.315 m², un volumen que mantiene a 2026 en niveles elevados y que, de sostenerse durante la segunda mitad del año, podría llevar el total anual a unos 3,36 millones de m², según una proyección conservadora del propio informe.

La cifra adquiere otra dimensión si se tiene en cuenta que el primer semestre de 2022 había registrado 996.896 m². En cuatro años, la superficie encomendada en el primer semestre creció cerca de 69%.

Proyectos de mayor escala

La recuperación no es homogénea. En cantidad de trámites, las obras pequeñas siguen dominando con comodidad: representan el 79% de las encomiendas del primer semestre, frente al 18% de las medianas y apenas el 3% de las grandes.

Pero cuando la variable deja de ser la cantidad de trámites y pasa a ser la superficie involucrada, el escenario cambia por completo.

Las obras medianas explicaron 782.490 m², el 47% del total, mientras que las grandes sumaron 660.270 m², otro 39%. Las pequeñas, pese a concentrar casi ocho de cada diez trámites, aportaron apenas 239.555 m², el 14%.

En otras palabras: los proyectos medianos y grandes son minoritarios en cantidad, pero concentran el 86% de los metros cuadrados que se están proyectando.

Y la tendencia se profundizó durante el último año. Frente al primer semestre de 2025, las encomiendas de obras pequeñas aumentaron 15,9%, mientras que las medianas crecieron 38,3% y las grandes 28,3%.

En superficie, la diferencia es todavía mayor: los metros cuadrados correspondientes a obras pequeñas aumentaron 30,8%, los de las medianas 37,6% y los de las grandes 48,3%.

El dato permite leer el momento del mercado de otra manera: la recuperación no se explica solamente por una mayor cantidad de proyectos, sino por el regreso de obras de mayor escala.

El fenómeno se da, además, en un contexto donde construir sigue siendo caro, particularmente medido en dólares. La decisión de avanzar con proyectos de mayor tamaño implica, por lo tanto, una apuesta de largo plazo de los desarrolladores sobre la demanda futura y los valores que podrán alcanzar las unidades terminadas.

La zona norte concentra 

La recuperación tampoco se distribuye de manera uniforme dentro de la Ciudad. Según el análisis territorial incorporado por el CPAU, el corredor norte y central mantiene una concentración persistente de las encomiendas, tanto en cantidad como en superficie.

La tendencia confirma algo que el mercado inmobiliario viene mostrando desde hace tiempo: las zonas con mayor capacidad de absorción, mejores valores de venta y una demanda más consolidada continúan concentrando buena parte de los nuevos desarrollos.

Esto es particularmente relevante en un escenario donde los costos de construcción obligan a los desarrolladores a ser más selectivos respecto de dónde invertir.

La ecuación requiere que el valor final de las unidades permita absorber el costo del terreno, la construcción, el financiamiento y el tiempo de desarrollo. Por eso, los corredores premium de la Ciudad siguen teniendo una ventaja relativa frente a zonas donde el precio de venta limita la rentabilidad de los proyectos nuevos.

Las demoliciones y habilitaciones también aceleran

Otro indicador que acompaña el proceso son las demoliciones, que se mantienen en niveles altos y son consistentes con un ciclo de renovación urbana activo. Pero la señal más contundente aparece en las habilitaciones, que alcanzaron hacia el cierre del semestre los valores máximos de toda la serie analizada por el CPAU.

Esto agrega una segunda lectura a las encomiendas: no solo hay expectativas de nuevos proyectos, sino también obras que llegan a una etapa de concreción y puesta en funcionamiento.

El CPAU considera que sus registros permiten medir las expectativas de inversión y trabajo que se ponen en marcha con el inicio de un trámite ante el Gobierno porteño. Cada encomienda supone, como mínimo, la disponibilidad de un terreno y la contratación de un arquitecto para avanzar con una propuesta constructiva.

Por eso, aunque una encomienda no equivale necesariamente a una obra terminada, funciona como uno de los primeros indicadores de una potencial inversión privada futura.

La cantidad de encomiendas pasó de 1.347 en el primer semestre de 2022 a 2.125 este año. La superficie, en el mismo período, saltó de 996.896 m² a 1,68 millones.

Y si bien todavía es prematuro hablar de un nuevo boom de la construcción, hay dos señales que los desarrolladores miran con atención: más metros proyectados y mayor peso de los proyectos medianos y grandes.

El próximo dato clave será el segundo semestre. Históricamente concentra más actividad que el primero: en 2025, por ejemplo, se registraron 2.170 encomiendas frente a las 1.833 del primer semestre.

Si ese comportamiento estacional vuelve a repetirse, 2026 podría cerrar como el año con mayor superficie encomendada de toda la serie.