El mercado inmobiliario sigue con atención uno de los proyectos que puede modificar las reglas de juego entre propietarios e inquilinos. La Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsada por el Gobierno, obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser tratada por la Cámara de Diputados.

Aunque la iniciativa abarca distintos aspectos vinculados con el derecho de propiedad, uno de los capítulos que más impacto puede tener sobre el mercado de alquileres es el que modifica el régimen de desalojos.

El proyecto establece un procedimiento sumarísimo para estos procesos y mantiene la obligación de intimar previamente al inquilino ante la falta de pago. En el texto aprobado por el Senado, ese plazo quedó fijado en 10 días corridos. También incorpora la posibilidad de utilizar el domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones y contempla mecanismos para que el inquilino pueda consignar judicialmente las llaves si el propietario se niega a recibirlas.

Cabe acalrar que la iniciativa todavía no es ley. Para entrar en vigencia deberá ser aprobada por Diputados, promulgada y publicada oficialmente.

Para Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, el punto central del debate está en los tiempos que actualmente demanda recuperar un inmueble cuando existe un incumplimiento. “Los conflictos vinculados con los desalojos ocupan desde hace años un lugar central en el mercado de alquileres. Los tiempos de la Justicia para resolver estos procesos, sumados a los incumplimientos contractuales y las dificultades para recuperar un inmueble, han generado un debate permanente entre propietarios, inquilinos y especialistas.”

Se aceleran los desalojos

Uno de los principales cambios que propone la iniciativa es que los procesos de desalojo tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, una vía judicial más breve que la utilizada habitualmente.

El objetivo es reducir el tiempo que transcurre entre el incumplimiento y la recuperación de la posesión del inmueble. Sin embargo, esto no significa que desaparezca la intervención judicial ni que exista un desalojo automático: el propietario deberá iniciar la acción correspondiente y será un juez quien determine cómo continúa el proceso.

“Entre las modificaciones más relevantes, la iniciativa propone que los procesos de desalojo tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, una vía judicial más ágil que la utilizada habitualmente”, explica Sabatini.

Para el especialista, el cambio puede tener un efecto concreto sobre el mercado porque modifica uno de los riesgos que enfrenta quien decide poner una propiedad en alquiler. En la misma línea, el asesor inmobiliario Daniel Bryn pone el foco en un factor menos visible del mercado: la incertidumbre. “Se reduce uno de los costos más caros del alquiler -y es invisible-. Ese costo es la incertidumbre.”

Según Bryn, el problema no pasa solamente por cuánto puede cobrar un propietario por su inmueble, sino por el riesgo asociado a no poder recuperarlo rápidamente ante un incumplimiento. “El mayor temor del propietario nunca fue el precio del alquiler. Era no poder recuperar su propiedad rápido si el contrato se incumplía.”

Qué cambia para los propietarios

Para los dueños de inmuebles, uno de los principales cambios sería la posibilidad de acortar los tiempos de recuperación de una propiedad frente a determinados incumplimientos.

El proyecto contempla situaciones como la falta de pago, el vencimiento del contrato, las ocupaciones precarias y las intrusiones, con distintas herramientas procesales para avanzar con mayor rapidez.

Pero también establece obligaciones para los propietarios. En los casos de falta de pago, deberán realizar una intimación fehaciente previa y otorgar un plazo no menor a 10 días corridos para que el inquilino regularice la deuda.

Además, el proyecto establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves una vez finalizada la locación. Si lo hiciera, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial.

Para Sabatini, estas modificaciones también son relevantes porque buscan ordenar situaciones que suelen generar conflictos entre las partes. “El proyecto también reconoce la utilización del domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones, lo que refuerza la importancia de que la documentación contractual y las comunicaciones entre las partes estén correctamente confeccionadas y actualizadas.”

El impacto sobre los inquilinos

Del otro lado, la reforma también modifica las condiciones para quienes alquilan. El principal efecto sería que, una vez producido un incumplimiento y cumplida la intimación correspondiente, el proceso judicial podría avanzar por una vía más rápida.

Pero el proyecto mantiene una instancia previa para regularizar la situación. La intimación de 10 días funciona como un período en el que el inquilino puede cancelar la deuda antes de que avance la acción judicial.

También incorpora una protección frente a otra situación que puede generar conflictos: que el propietario se niegue a recibir las llaves al finalizar el contrato.

En ese caso, el inquilino podrá realizar una consignación judicial y dejar constancia formal de la restitución del inmueble.

El proyecto contempla además situaciones de vulnerabilidad. En determinados casos en los que habiten menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez podrá disponer la intervención de los organismos competentes y otorgar un plazo para procurar una solución habitacional transitoria.

Cómo afecta a la oferta de alquileres

Uno de los interrogantes que abre la reforma es si una mayor protección para los propietarios podría traducirse en más viviendas disponibles para alquilar.

Para Bryn, existe una relación entre las reglas que rigen el mercado y la decisión de los propietarios de ofrecer sus inmuebles en renta. “¿Aumentaría la oferta de alquileres? Precedente: cuando se derogó la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en CABA pasó de 4.400 a 16.000.”

Su lectura es que una reforma que reduzca la incertidumbre podría reforzar esa tendencia, aunque no de manera inmediata. “Si el proyecto de ley se aprueba y se aplica bien, podría reforzar la tendencia. No de golpe, pero sí gradualmente.”

El punto es relevante porque la cantidad de propiedades que los dueños están dispuestos a ofrecer en alquiler no depende exclusivamente de la normativa. También intervienen la rentabilidad esperada, la inflación, los costos de mantenimiento, la carga impositiva, el tipo de cambio y la previsibilidad de las reglas.

El propio Bryn pone el límite a la expectativa: “Aun aprobándose, no soluciona todo. Invertir en renta también depende de rentabilidad esperada, inflación, costo de mantenimiento, marco impositivo, dólar y reglas previsibles.”

Por ahora, la iniciativa dio un primer paso en el Congreso. El Senado le dio media sanción, pero todavía resta el debate en Diputados. Hasta que ese proceso no concluya, las reglas actuales de los contratos de alquiler y los procesos de desalojo continúan vigentes.