Mientras las escrituras con hipoteca volvieron a mostrar señales de desaceleración, el sector inmobiliario comenzó a explorar nuevas alternativas para canalizar el ahorro minorista. Desde plataformas de tokenización que permiten invertir desde US$ 50 hasta fondos que buscan canalizar ahorro hacia créditos hipotecarios y el lanzamiento del primer REIT argentino, la tecnología gana terreno en un negocio históricamente reservado para grandes capitales.
Detrás de este fenómeno, además, aparece otra necesidad: la de las desarrolladoras de encontrar nuevas fuentes de financiamiento en un contexto de costos crecientes y rentabilidades cada vez más ajustadas. El regreso de los créditos UVA, en abril de 2024, había generado expectativas de una recuperación sostenida del financiamiento para la vivienda. De hecho, durante 2025, las operaciones realizadas con hipoteca llegaron a representar, en promedio, el 22% de las compraventas de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, el contexto electoral del segundo semestre del año pasado frenó ese impulso y, desde entonces, el mercado no logró recuperar aquellos niveles de actividad.
Los números más recientes reflejan esa tendencia. En abril se firmaron 5.472 compraventas de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, prácticamente el mismo nivel que un año atrás. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, durante el cuarto mes de 2026 se registró apenas una escritura más que en el mismo período del año pasado. Incluso, frente a marzo, las escrituras bajaron 2,1%.
El dato más relevante estuvo en el financiamiento hipotecario. En abril se formalizaron solo 609 escrituras con hipoteca, lo que representa una caída interanual del 48,9%. Actualmente, apenas el 11,1% de las compraventas de inmuebles en la Ciudad se realizan con crédito hipotecario, un indicador que refleja el freno que atraviesa el financiamiento a pesar del regreso de las líneas UVA. La participación de las hipotecas también cayó respecto del mes anterior, cuando estas operaciones representaban cerca del 15% del total.
En el sector inmobiliario observan que, tras el impulso inicial que generó el regreso del crédito hipotecario, el mercado comenzó a mostrar señales de desaceleración en las operaciones financiadas. Aun así, buena parte de la actividad sigue sostenida por compras al contado y ahorristas con capital previo.
En ese escenario comenzaron a surgir alternativas que buscan democratizar el acceso al negocio inmobiliario, aunque desde otro lugar: ya no para comprar una vivienda propia, sino para participar del mercado del real estate con tickets de entrada significativamente menores a los que exige el esquema tradicional.
Del token al ladrillo
Uno de esos casos es Raíz Finance, una fintech especializada en real estate que utiliza tecnología blockchain y tokenización para ampliar el acceso a inversiones inmobiliarias.
Lanzada hace menos de un año y respaldada por Grupo Ecipsa, la plataforma permite invertir desde US$ 50 (o su equivalente en pesos) y obtener rentabilidad en dólares. La iniciativa, liderada por Alexandre Boccara, director general ejecutivo de la compañía, busca modificar la lógica de una industria que históricamente estuvo orientada a grandes patrimonios.
Raíz Finance nació a partir de la inquietud de sus creadores por ampliar el acceso a una industria que tradicionalmente privilegió a los grandes capitales. Según sus fundadores, la necesidad de "revolucionar la manera de invertir en real estate y permitir que cualquier persona pudiera acceder desde montos bajos, resguardando sus ahorros en dólares de forma simple" fue el motor detrás del proyecto.
La promesa de rentabilidades proyectadas de hasta el 10% anual en dólares es uno de los principales atractivos de la plataforma. Para ello, ofrece distintos modelos de inversión adaptados a diferentes perfiles de riesgo. Entre las alternativas figuran proyectos de renta pura, orientados a quienes buscan ingresos periódicos estables; proyectos de equity, vinculados a desarrollos en construcción con potencial de revalorización y mayores retornos en el largo plazo; y propuestas mixtas, que combinan ingresos provenientes de alquileres con ganancias derivadas de la venta de las unidades.
Cada inversión está respaldada por activos inmobiliarios reales, mientras que el uso de blockchain apunta a optimizar procesos y reducir costos operativos, facilitando el acceso a pequeños y medianos ahorristas.
Los números muestran una rápida adopción del modelo. Según los datos de Ecipsa,en el último año, Raíz multiplicó por tres su base de inversores y por cinco la cantidad de compras mensuales. Además, en los últimos meses sostuvo un ritmo de crecimiento del 50% mes a mes.
Actualmente, la plataforma supera los 20.000 usuarios registrados y acumula más de 2.200 inversiones realizadas. Más que una herramienta para realizar inversiones puntuales, funciona como un vehículo de ahorro: más del 70% de los usuarios vuelve a invertir cada trimestre.
La startup, nacida dentro de Grupo Ecipsa, ya tokenizó cuatro proyectos inmobiliarios por un valor total de US$ 2 millones. Su propuesta apunta a dos perfiles bien definidos: personas que nunca invirtieron y encuentran en los bienes raíces una alternativa segura y accesible para comenzar, e inversores que ya operan en acciones o criptomonedas y buscan diversificar sus carteras hacia el ladrillo a través de activos tokenizados.
"El sistema lo lanzamos el año pasado. Es una forma de invertir desde montos pequeños; es el futuro. Es algo global que permite invertir desde cualquier lado", sostiene Jaime Garbarsky, presidente de Ecipsa.
Un fondo que busca canalizar ahorro hacia créditos hipotecarios
El Fondo Común de Inversión Allaria-Lendar es un vehículo de inversión diseñado para financiar créditos hipotecarios en dólares. Estructurado por Allaria junto con Lendar y con la participación de REMAX, el instrumento capta fondos de inversores y los destina a préstamos para la compra de viviendas, ofreciendo como respaldo garantías hipotecarias sobre los inmuebles financiados.
Tras su lanzamiento en octubre de 2025, el fondo se prepara para una segunda colocación con una meta que más que duplica el monto captado en su debut. En la primera emisión, cuyo límite era de US$ 5 millones, recibió órdenes por US$ 3.109.211 y colocó la totalidad de esos recursos en créditos hipotecarios. La operación permitió que unas 120 familias accedieran a la compra de su vivienda en poco más de seis meses.
Ahora, el vehículo vuelve al mercado con un tope de colocación de US$ 7 millones. Según pudo saber Forbes, el instrumento ya alcanzó la cifra objetivo, reflejando una demanda que no proviene únicamente de inversores individuales, sino también de PyMEs interesadas en alternativas vinculadas con la economía real.
Los créditos otorgados a través del fondo, que tiene empresas colocadoras como Cocos Capital, tienen un plazo de cinco años, financian hasta el 35% del valor de la propiedad y exigen una relación ingreso-cuota del 40%. Para los inversores, el esquema contempla la posibilidad de negociar sus participaciones en el mercado secundario de BYMA y rescates anuales a partir del tercer año.
El desembarco del primer REIT
Otra de las apuestas que buscan acercar el negocio inmobiliario a un universo más amplio de inversores es el lanzamiento del primer Real Estate Investment Trust (REIT) de la Argentina.
El vehículo, que fue colocado entre el 9 y 10 de junio y adjudicó más de US$ 66 millones, permitirá invertir en propiedades de primer nivel ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires mediante la compra y venta de cuotapartes que cotizarán en bolsa. Una vez listado, cualquier inversor podrá acceder a través de una ALyC.
El REIT invertirá en inmuebles de alta calidad que generan ingresos a través de rentas y distribuirá resultados entre sus inversores de manera trimestral. Al mismo tiempo, las propiedades seleccionadas buscarán capturar la apreciación del valor de los activos en el tiempo, generando potenciales ganancias de capital.
La iniciativa surge de una alianza entre IEB, firma especializada en mercado de capitales argentino con más de US$ 3.500 millones en activos bajo administración y más de 100.000 cuentas comitentes, y Grupo Briones, desarrollador que tiene nada más ni nada menos que a Beltrán Briones como cara visible.
La necesidad de nuevas fuentes de fondeo
Detrás del avance de estas alternativas también aparece una necesidad cada vez más evidente dentro del negocio inmobiliario que es nada más y nada menos que la búsqueda de nuevas herramientas para generar flujo de caja.
En el sector reconocen que el encarecimiento de los costos de construcción modificó la ecuación económica de los desarrollos. En el último año y medio, el costo de construir en la Argentina aumentó cerca de un 100% medido en dólares, mientras que los precios de venta no acompañaron ese ritmo. El resultado es una fuerte compresión de los márgenes de rentabilidad.
En ese contexto, las alianzas entre desarrolladoras y fintech comenzaron a ganar protagonismo. La tokenización de proyectos y los vehículos de inversión colectiva no solo permiten ampliar la base de inversores, sino también acceder a fondeo en distintas etapas de las obras, reduciendo la dependencia de los esquemas tradicionales de preventa o del crédito bancario.
La expectativa dentro del sector es que los costos de construcción se mantengan elevados y que no haya una desaceleración significativa en el corto plazo. Para los desarrolladores, este nuevo escenario obliga a replantear las estrategias comerciales y financieras para sostener la actividad.
Así, mientras el crédito hipotecario continúa sin recuperar el dinamismo esperado, el real estate busca reinventarse. Por un lado, aparecen nuevas alternativas para que pequeños y medianos ahorristas accedan a un negocio históricamente vedado. Por otro, las desarrolladoras encuentran en la tecnología y el mercado de capitales una vía para obtener el flujo necesario para impulsar nuevos emprendimientos en un contexto cada vez más desafiante.
