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Boom Puertos y Nordelta: el CFO de Consultatio cuenta cómo vendieron US$ 100 millones en pandemia

Lorena Guarino Forbes Staff

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Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, analiza el nuevo mercado inmobiliario y cómo la desarrolladora supo aprovechar las oportunidades que surgen de la vida postpandemia.

28 Abril de 2021 09.56

Los cambios de paradigma que impulsó la pandemia y que comenzaron a plasmarse en las diversas industrias, no dejó exento al mercado inmobiliario. Quizás la pintura más representativa pueda verse en Nordelta y Puertos, las urbanizaciones de Consultatio en Tigre y Escobar comenzó a experimentar un boom de ventas, en los últimos meses de 2020, que no se detiene. Tan sólo en Puertos se concretaron 400 operaciones, donde se vendieron lotes desde US$ 70.000 hasta US$ 500.000. Y es que aunque el mercado se paralizó, la necesidad de las personas de salir de las grandes urbes en la búsqueda de entornos más naturales comenzó a marcar el ritmo del mercado y de los nuevos desarrollos fuera de la city.

A su vez, la desarrolladora incursionó en un nuevo segmento con un proyecto en la avenida Huergo entre Belgrano y Venezuela, orientada a un usuario millennial pero que tiene un uso integral: áreas de coworking, amenities, espacio de biblioteca y trabajo y estudio dentro del mismo edificio. Así, buscan que los nuevos desarrollos contemplen el edificio como un espacio en su conjunto y romper con los 27, los 35, los 45 o los 50 metros cuadrados. 

Gonzalo de la Serna, CFO de Consultatio, no solo da cuenta de estas transformaciones; también avizora lo que va a suceder con el mercado corporativo. Así, se preparan para replantear la torre de oficinas para el terreno que la compañía ya tenía en Catalinas y que le permitirá adelantarse a la nueva demanda del mercado. "Afortunadamente podemos ser los primeros del nuevo paradigma y no los últimos del viejo", dice con la expectativa de enfrentarse al desafío de la demanda de empresas que también debieron reconvertirse.

¿Qué análisis hacés de lo ocurrido este último año en el mercado?

La única forma de abordar un análisis de lo que pasó es segmentar la realidad de lo que fue el mercado de hoteles, malls, logística, residencial, oficinas, ciudades suburbanas? Todo se movió de una manera muy dispar. Obviamente al principio de la pandemia lo más castigado fueron los hoteles, los malls y las oficinas. Y los beneficiados obviamente fueron las urbanizaciones en los suburbios, un fenómeno que se dio incluso a nivel global. Claramente, también ocurrió aquí y pudimos capturarlo en Consultatio, con Puertos y Nordelta.

Las personas tuvieron la oportunidad de repensar sus espacios, la vida, los formatos y sus usos. Repensamos la vivienda y la oficina ya no de una forma tan antagónica sino más bien complementaria. A medida que se fueron relajando las restricciones, se va viendo este nuevo equilibrio. Los hoteles están volviendo a ver el turismo, pero no recuperaron el turismo corporativo. Los malls están reabriendo, pero tampoco tienen los niveles de consumo previo. Se van a tener que repensar cada una de sus propuestas.

Y lo mismo está pasando con las oficinas: hay cierto regreso, vemos todos los días CEO de Goldman Sachs o de tal compañía, o de bancos que dicen: "No, nosotros vamos a volver", "Nosotros no", compañías que dicen "Vamos a ir al teletrabajo total, dimos de baja las oficinas". Creo que vamos a un mercado de oficinas más chico, con un menor requerimiento de metros cuadrados total, pero esos metros cuadrados van a ser de mejor calidad, con propuestas innovadoras, múltiples, mixtas, y se van a priorizar otras cuestiones. Las oficinas en cierto punto van a estar en competencia con la vivienda, entonces vamos a tener que tener espacios atractivos para que las personas vengan a trabajar. No hay que abordar esto como una antinomia oficina-teletrabajo sino como una antinomia rigidez (física y horaria) versus flexibilidad. Entonces lo que se valora no es la oficina o el teletrabajo, lo que se valora es la flexibilidad.

Las multinacionales son más ágiles para implementar esa flexibilidad contrariamente a las empresas locales o más tradicionales, ¿cómo impacta esto en el mercado de desarrollos corporativos?

Tiene más que ver con la cultura de cada una de las empresas. A algunas les va a costar más y a otras menos. Hoy tenemos una enorme oportunidad de repensar y resignificar algunas cuestiones, y vamos a ver cuál es el resultado. Esto es como una vela, que cuando está caliente se pone flexible, después se endurece de vuelta y queda con la forma que tomó durante ese período de flexibilidad. En qué punto nos vamos a quedar es un desafío para muchas empresas. A los desarrolladores también se nos plantea un enorme desafío para llevar propuestas que sean atractivas y que se adapten a esa nueva flexibilidad y que eso sea un negocio rentable. Va a ser necesario, por ejemplo, trabajar sobre la localización de las oficinas, en el tamaño de los espacios, de los pisos, y cuánto va a ser para trabajo conjunto y cuánto para trabajo individual. Creo que dentro de los espacios va a haber menos lugar para oficinas individuales, porque eso ya casi es tu casa.

¿Cómo ves el mercado a corto plazo?

Obviamente el mercado de oficinas sufre desde el año pasado, incluso se ve con los cierres de toda la actividad comercial. Lo que está ocupado está ocupado a precios menores. Desde Consultatio tenemos terrenos que adquirimos en 2017 para el desarrollo de un proyecto de Catalinas que tenemos que repensar nuevamente, pero afortunadamente podemos ser los primeros del nuevo paradigma y no los últimos del viejo. Si hubiésemos iniciado las obras, la situación sería diferente. Tenemos ahí una enorme oportunidad de plasmar propuestas probablemente de usos mixtos para una ciudad que va a volver. Las empresas están más vivas que nunca y vivimos una etapa de enorme desarrollo tecnológico. Las empresas están en auge, no en retroceso. Entonces lo que nosotros tenemos como desafío es generar propuestas atractivas para esas empresas que están en auge.

¿Y con respecto a los precios?

En los precios de alquileres juega también el tema de la brecha porque los alquileres se pactan al dólar oficial. Entonces por ahí están estables en dólares oficiales, pero tienen volatilidad a partir de las variaciones que puedan o no tener los distintos tipos de cambio. Obviamente los precios están más deprimidos que en otros momentos, y en este punto entra el tema de la vacancia.

De los proyectos que tenían en carpeta, ¿en qué momento dijeron "hay que repensarlos"?

Afortunadamente nosotros pudimos maximizar los aspectos positivos de esta situación y minimizar los negativos gracias a que tenemos un portafolio diversificado de líneas de negocios. Obviamente el segmento de urbanizaciones fue muy beneficiado, tuvo un nuevo auge porque la gente al repensar sus espacios de vida resignificó los espacios verdes, el contacto con la naturaleza, el tener otro formato de vivienda. Hoy ya no parece tan necesario estar tan cerca de la oficina. La disponibilidad de la tecnología permite tener un formato más híbrido. Entonces tanto Nordelta como Puertos hoy viven un auge.

¿Podés cuantificar ese auge?

En Puertos el año pasado hicimos unas 400 operaciones de lotes.

¿Y regularmente en la prepandemia cuántas ventas se concretaban?

En realidad, Puertos tuvo distintas etapas... pero no vivía un año de 400 lotes desde hace bastante tiempo. Y Nordelta tuvo menos operaciones porque los lotes tienen un mayor valor allí, pero también fue un año muy bueno. Fue un año mejor que los cuatro o cinco anteriores. 2015, 2016, 2017 fueron muy buenos; 2018 y 2019 no tanto. En 2020, a como pintaba de marzo a julio, hubo una recuperación desde agosto y septiembre hasta fin de año. Y el primer trimestre continúa en Puertos y Nordelta.

¿Y son lotes más chicos? Porque quizás son consumidores que no aspiran a una gran propiedad?

No, no necesariamente. Puertos no tiene lotes de 5.000 m2 como tiene Nordelta. Tiene lotes de 600 a 1.000 metros cuadrados. El rango es un poco más chico, tal vez, pero no necesariamente se podría afirmar un cambio de la demanda en ese sentido. Sí me parece que hubo, por lo menos en estos últimos seis meses, una mayor preponderancia de los usuarios finales respecto de los inversores. Hoy vemos miles de familias queriendo cambiar su estilo de vida, queriendo ampliar sus espacios, y eso también está asociado a la necesidad de lotes terminados o próximos a entregarse, versus la compra financiada a tres años. Entonces ahí sí notamos un cambio. Hoy no están comprando tanto por apreciación futura, están comprando por una necesidad concreta. Sin embargo, son decisiones de vida muy significativas porque traen aparejado cambiar a los chicos del colegio, su zona de influencia, las actividades, los amigos, es todo un cambio de vida. Y por eso tratamos de tener una propuesta integral y ayudar a que esa decisión vista en retrospectiva sea considerada buena.

¿La tendencia va a mantenerse más allá de la pandemia?

Sí, nuestra sensación es que sí. Con respecto a los números, en el primer trimestre se mantiene y creemos que va a continuar en el futuro porque lo que cambió es la vida, cambió la forma de entenderla.

¿Los precios acompañan?

Hay un tema con los costos; mi sensación es que el mejor abordaje del análisis de los precios tiene que ver con los precios y los costos, sobre todo para quienes desarrollamos. Entonces, como los costos tienen componentes en pesos, en dólares, etcétera, la volatilidad del tipo de cambio afecta de forma más significativa a los costos que a los precios.

Pero, aun así, los costos están bajos? 

Los costos bajaron, pero tuvieron una volatilidad muy grande en los últimos años. Por ejemplo, si uno toma de diciembre del 2015 para acá, los costos en comparación punta a punta están 30% abajo que en diciembre 2015. Pero en ese período, desde ese momento, estuvieron 30% arriba en 2017, de ahí fueron 25% abajo cuando se fue Macri en 2019, desde el gobierno de Alberto Fernández y la pandemia bajaron 10% adicional, y hoy están 30% abajo. Pero en octubre estaban 30% abajo (del inicio del gobierno de Alberto Fernández a la pandemia), y ahora están 10%. O sea, en los últimos seis meses los costos subieron 35% en dólares. Entonces esa enorme volatilidad en costos a veces también se refleja en precios; en la medida en que vemos esos aumentos en costos, los precios van a tender a subir, porque todo se aprecia en dólares. Venimos viendo aumentos de precios tanto en las urbanizaciones como en los departamentos.

¿Cómo manejan esa imprevisibilidad?

Eso tiene un poco que ver con las expectativas. Los desarrolladores tienen siempre cierta propensión al optimismo, porque para poder saltar al futuro y no morir en el intento tenés que tenerla. El marco conceptual con el que uno piensa ese tipo de decisiones tiene que ver con cuáles son los elementos subyacentes que van a defenderse en distintos escenarios. Uno presupone que va a haber volatilidad en los mercados en los que operamos generalmente y sobre todo en los proyectos que son de muy largo plazo, como Nordelta y Puertos. La compañía trata de definir los productos desde su calidad, dedicarle muchas horas a la concepción de la propuesta, hacerla atractiva al contexto y a los paradigmas vigentes como para poder navegar esa volatilidad de una forma lo más apaciguada posible y poder minimizar los riesgos y los momentos negativos.

Hablamos mucho del consumidor final, pero ¿qué pasó con el inversor en este período?

Vimos cierto regreso de la inversión al sector, lo cual nos parece auspicioso a futuro.

¿El blanqueo de capitales reavivó esas expectativas?

Vemos con buenos ojos que el Gobierno haya puesto el foco y la mirada sobre el sector inmobiliario y de la construcción, en parte porque tuvimos la capacidad de organizarnos y establecer un diálogo muy fructífero y fluido entre las distintas cámaras. Acercamos al Gobierno propuestas muy claras y concretas, como la cadena de valor unificada y organizada. Y el Gobierno entendió que este es un sector que tiene un efecto multiplicador en la economía superior a otras industrias: es un gran generador de empleo formal de todo tipo, desde albañiles hasta ingenieros, arquitectos, etc., y a la vez no demanda dólares, sino que, al contrario, trae dólares del colchón a la actividad productiva. Ojalá ese diálogo fluido y fructífero se mantenga en el futuro.

Pero sigue faltando el crédito.

La importancia del crédito es que es el único elemento que linkea el salario con el acceso a la vivienda. Las cuestiones por las que la economía argentina no tiene en el largo plazo crédito hipotecario tienen que ver con aspectos idiosincráticos de su economía de largo plazo y los grados de incertidumbre que no manejamos desde el sector. Si los plazos fijos son a 30 días, difícilmente los bancos puedan dar créditos a 30 años. Nosotros acercamos propuestas de las cámaras al Gobierno para establecer créditos, por ejemplo, que para el tomador ajusten por CVS y para quien los brinde (los bancos) se ajuste por CER, y que haya un fondo compensador en el medio que pueda balancear esas cuestiones. Pero es nuestro aporte desde nuestra óptica.

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