El auditorio del Forbes Real Estate Summit 2026 fue escenario de un diálogo exclusivo entre Alex Milberg, Publisher y Director General de Forbes Cono Sur, y Eduardo Costantini, presidente de Consultatio y One618, quien brindó un exhaustivo diagnóstico sobre el real estate, articulando el termómetro del sector a escala global, su nuevo desarrollo en Palermo y una profunda crítica a las fallas institucionales que traban la economía argentina.

La paradoja económica argentina

El análisis del panorama local concentró los pasajes más incisivos del diálogo. Para Costantini, el escenario actual impone una dinámica atípica que presiona sobre la rentabilidad del sector desarrollador. "Lo económico está bastante apretado porque estamos en una época de costo push: tenés un aumento del costo de la construcción y los precios no acompañan el mismo ritmo", advirtió. 

En este sentido, explicó que esta situación altera las correlaciones históricas del mercado: "En la historia de Argentina, cuando bajó el dólar, subió la propiedad; es decir, bajó el dólar y subió la bolsa, subieron los bonos, subió la propiedad y mejoraba la percepción de riesgo país. En cambio, ahora estamos viendo una situación inédita donde el dólar no se mueve y el riesgo país se mantiene elevado a pesar de que las exportaciones están explotadas, con récord histórico, y el precio de la energía nos favorece".

Al indagar en las causas, el titular de Consultatio descartó que el fenómeno responda a turbulencias externas y apuntó al sistema político. "Nosotros tenemos un problema estructural que es cualitativo, del que no se habla tanto, que es la falta de previsibilidad política", diagnosticó y recurrió a una metáfora: "Tenemos un sistema político con alternancia cada cuatro años de presidente, cada dos años intermedias, donde la política no trabaja para la gobernabilidad. Si vos tenés un barco, si yo tomo el timón me voy para un lado y cuando te toca a vos te vas para el otro lado, el barco termina sin rumbo, no llega a buen puerto".

Frente a países vecinos donde la alternancia no sacude las bases económicas, Costantini cuestionó la lógica de confrontación. "Al no haber diálogo, vos no te permitís hablar de políticas de Estado. Tenés que tener un país de acuerdo en que no puede haber inflación, disciplina fiscal, independencia real del Banco Central, moneda y políticas estratégicas, como la energética, que no cambien con el gobierno. Dentro de ese marco está muy bien competir políticamente", enfatizó. 

Y concluyó: "No estamos preparados para la alternancia política; si cambia el gobierno parece que todo se va al demonio. En una democracia es sano que haya alternancia, pero acá nos vamos al fuera de borda".

Del boom de Miami al pulso regional

En su repaso internacional, Costantini trazó una radiografía del mercado estadounidense. "Estados Unidos está más selectivo que en los momentos de boom, pero se sigue vendiendo, sobre todo el high-end", describió y puntualizó que en ese segmento los valores superan los US$ 4.000 o US$ 5.000 el pie cuadrado, con costos de reposición y terrenos duplicados o triplicados en dólares. En contrapartida, advirtió que la suba de tasas frenó a los segmentos medios.

Consultado sobre las lecciones en negociaciones complejas, Costantini rememoró su ingreso a Miami tras la crisis de 2008-2009. En plena parálisis general, Consultatio lanzó Key Biscayne y vendió más del 60% del emprendimiento, unos US$ 400 millones, en dos meses con apenas tres personas. Esa rápida absorción los impulsó a comprar el lote de Bal Harbour por 225 millones de dólares a Charles Johnson. "Sentarse frente a él y que nos bajara US$ 5 millones fue un éxito, porque para él ese terreno era una cosa simbólica", relató.

Más allá de lo financiero, el empresario resaltó el diálogo para destrabar proyectos. En Bal Harbour, tras extensas audiencias públicas, la clave fue escuchar a los residentes: "Fuimos personalmente a hablar con los vecinos más beligerantes; siempre es el diálogo y tener una actitud humilde". El proyecto reemplazó un paredón por un retiro con cocheras subterráneas y un lobby vidriado de 17 metros de altura que abrió visuales hacia el mar y la bahía.

En la región, repasó su proyecto con Adolfo Cambiaso en Uruguay: 145 hectáreas vinculadas al polo. "Uruguay tiene su ritmo y sus dificultades regulatorias, pero cuando sumás atributos como ubicación, socios sanos y profesionales, y un valor de tierra accesible, la ecuación se vuelve sumamente atractiva", explicó.

Escala y obsesión por la calidad: el ADN detrás de la toma de decisiones

En el terreno local, Costantini brindó precisiones sobre la compra del predio en Cerviño. "Lo que nos gustó fue la escala y la ubicación. Es un proyecto desafiante que nos da libertad: al no ser torres, tenés que buscar el master plan de cero. Lo veo como un cuadro sin intervenir donde tenés que ubicar los edificios, crear la plaza, la circulación, el paisajismo, el arte y el diálogo arquitectónico", detalló sobre el desarrollo, cuya incidencia ronda los 1.600 dólares por metro cuadrado y trepa a US$ 2.000con infraestructura.

La escala, según Costantini, vuelve viables las inversiones de envergadura. Recordando Nordelta, remarcó que un desarrollo de 50 u 80 hectáreas no puede afrontar obras pesadas: "Nordelta requería financiar obras imprescindibles como 7 kilómetros de accesos con dos puentes; eso solo es posible con escala". Este criterio rige sus nuevos pasos: confirmó que analiza un proyecto en Mendoza, evaluando agua, infraestructura, escala y demanda.

Hacia el final, Milberg le preguntó en qué fase del negocio encuentra mayor satisfacción. Costantini no dudó: "La parte que más me gusta es la concepción del proyecto, la creatividad. La escala te permite trabajar en esos atributos". Y concluyó: "Si hacés una propuesta de calidad, la gente lo aprecia. En este contexto donde los costos están apretados, tenés que ir al segmento con mayor poder de compra, que es el que valida la excelencia y sostiene la demanda".