Frente a la reducción de los márgenes de utilidad, las constructoras se abocan a minimizar sus costes: muchos de sus presupuestos acusan desviaciones respecto a los costos reales, producto tanto del contexto como de la desinformación.  

Una de las mayores preocupaciones del sector es la rentabilidad.  Esta inquietud lleva a monitorear variables como mano de obra, importación de insumos, desperdicios e ineficiencia.

Según un estudio Lebane, una empresa de tecnología especializada en soluciones para Real Estate, uno de los mayores puntos ciegos de la actividad es la estimación de costos reales de las obras. Este trabajo advierte que los presupuestos de edificación presentarían a hoy una desviación del 35% al 50% respecto de su precio actual. Por ello, los plazos de entrega se extenderían sin razones claras. 

"Detectar una brecha de esa envergadura sería descabellado. Más aún, en esta época, cuando el valor de la construcción es muy alto y los márgenes son muy bajos porque todavía el precio de las propiedades no acompaña el incremento de los gastos", puntualiza Leandro Miano, socio fundador y director de TJS Group-  Desarrollos Urbanos.  

Hasta hace poco tiempo, las utilidades eran importantes. Entonces, no era relevante prestar atención a cuánto se gastaba en cada rubro. Además, las pérdidas por desvío eran, dicen, irrelevantes.

Hoy el escenario cambió. Las empresas deben ser más conservadoras en su administración. "En gran medida, los márgenes son acotados porque los materiales se vienen ajustando a valor de mercado respecto a otros países", reconoce Ignacio Suhr, profesor de Construcción de la Universidad de Morón.

Los analistas consideran que, tiempo atrás, un desarrollador podía obtener ganancias  del orden del 40% por un proyecto a dos o tres años. En la actualidad oscila entre el 10% y 20%.

Mano de obra

"En la actualidad, el desfase presupuestario se da sobre todo por el lado del  empleo y no de los materiales. Por ejemplo, el precio del hierro o de una bolsa de cemento está, en los corralones, en línea con los de Uruguay o Paraguay. En cambio, la mano de obra local es todavía más económica en relación a esos países", considera Suhr quien es también socio del estudio Pianno Creativo.  

Un dato interesante: casi se triplicó el coste de construcción de un edificio de 15 pisos iniciada en 2022 y finalizada hace tres meses. Si ese edificio se hubiera comenzando un año antes el incremento rondaría el 150%. 

"Posterior a 2023, el reacomodamiento del dólar con el peso y la situación marco y microeconómica llevó a muchos constructores a situaciones complicadas. Esto se sumó al hecho de que muchos habían prevendido unidades para juntar capital inicial", recuerda Miano.  

Ante ese escenario, algunos desarrolladores salieron en 2024 a ofrecer entre sus colegas lotes con planos aprobados y obras comenzadas. Dicen que fueron meses bisagras para el rubro. Sucede que al vender al costo o por debajo de él recuperar ese profit es complicado, especialmente ante una disparada de los precios y con una tasación del metro cuadrado estancada. Ante estas circunstancias muchos se quedaron por el camino.     

Respecto a los últimos ocho años, el peso del empleo en un presupuesto es hoy más que relevante. Representa en torno del 30% de las estimaciones iniciales. 

Los salarios de los obreros de la construcción se ajustan por el índice de costo de la actividad [CAC].  A partir de 2023, el dólar comenzó a ser otro referente para ese rubro. "En este momento, al presupuestar su incidencia en la edificación, su peso es más relevante en relación a 2015", calcula Miano.

Históricamente, la relación entre mano de obra y materiales era de 40% y 60%, respectivamente. También esta correspondencia dependía de la calidad. El personal más calificado puede reducir los desperdicios; mientras los insumos de alta gama incrementan los gatos.

Importación    

"Ahora, esa correlación está más pareja producto que la primera está aumentando más; si bien, sigue por debajo de los valores de Uruguay y Paraguay", enfatiza Suhr.  

El trabajo de Lebane considera que el verdadero cuello de botella está en la obra en sí. Según datos de más de 150 desarrolladoras y constructoras que utilizan su plataforma de gestión, la ineficiencia operativa en una de medianas empresas puede representar entre el 10% y el 15% del negocio total. En dinero, esos representarían una pérdida de entre US$ 1 millón y US$ 3 millones por proyecto. 

Por otra parte, las grandes desarrolladoras compraban tiempo atrás en el exterior insumos para diferenciar sus emprendimientos. Desde hace unos meses, se ve a esta importación como una tabla de salvación. "Sin duda, ayudaría a que el mercado interno se acomode. Incluso, se está pensando importar cemento ya que, a nivel local, existen solo dos proveedores", explica el profesor de la Universidad de Morón. 

También, poseer el historial de compras digitalizado facilita la hora de los recortes. "Contamos con el de los últimos 10 años, mes por mes referenciado en dólares. Esto nos permite detectar oportunidades, tales como para acopiar insumos", indica el ejecutivo de TJS Group.

El know how es una herramienta tanto para optimizar procesos como para proteger la rentabilidad. "La tecnología es clave en este contexto. El orden, la previsibilidad y el conocimiento del dato ayudan a maximizar el rendimiento de cualquier emprendimiento", asegura Bruno Lerer, de Lebane. 

Asimismo, el sistema informático debe brindar datos para la toma decisiones. "Si al observas tu flujo de fondos ves que estás sobrepasado y sin dinero para afrontar deudas de corto plazo,  la plataforma debería brindarte  recomendaciones.  Además, la nuestra posee un modelo de lenguaje natural al cual se le puede hacer consultas como cuánto gasté en hormigón, qué saldo tengo con tal o cual proveedor, entre otras cosas", finaliza Lerer.