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Real Estate: el auge de los "dueño vende", "dueño alquila" y cómo manejarlo

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Ser propietario en Argentina y hacer rentable el inmueble se tornó una labor cada vez más ardua. Aquí, las buenas prácticas de cómo manejarse (y cómo no) si es propietario de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires.

16 Agosto de 2021 14.35

Ser propietario en Argentina y hacer rentable el inmueble se tornó una labor cada vez más ardua. Razones hay muchas. Por un lado, la nueva Ley de Alquileres que, lejos de serenar el mercado, generó un 'efecto psicosis' que impactó sobre los precios. Y no sólo perdió el inquilino, sino también un propietario que sufre de una rentabilidad media de los alquileres que se encuentra en mínimos históricos, cercanos al 2%.

Pero alquilar no es el único problema. Es que, ante un escenario en el que poner en alquiler un activo tan importante dejó de ser negocio, muchos inmuebles se retiraron de ese mercado, lo que achicó aún más la oferta y elevó el valor de los inmuebles. Y muchos de los que salen de este segmento, tratan de vender el inmueble. Y ahí surge otro problema.

Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en marzo se realizaron 2469 escrituras; en abril 2317; en mayo 1901; y en junio 2439. Todo esto con una oferta de más de 150.000 inmuebles. Es decir, se vende menos del 2% de los inmuebles ofertados.

Desde Gustavo Luongo Consultora Inmobiliaria explicaron que existe un nivel de incertidumbre muy grande para el propietario que quiere poner en venta su inmueble.  "La persona que quiere comprar tiene una oferta brutal de inmuebles en cada barrio para comparar con otros similares y ver si el precio es o no competitivo. El problema es más para el vendedor que, en este contexto, no sabe a qué precio salir al mercado con su inmueble", precisaron desde la compañía.

Qué hacer ante la falta de referencias

Por eso, Gustavo Luongo destacó que "es indispensable realizar antes una tasación profesional realizada por un Corredor Inmobiliario matriculado". 

"Cuando hablo de matriculado, no lo digo a la ligera: solicitarle el número de matrícula y verificar en la web de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires) que la misma se encuentre activa. Y solicitar no una, sino al menos 3 tasaciones profesionales. Y no caer en la tentación de quedarse con la tasación más alta, sino con la mejor fundamentada por el profesional", completó Gustavo Luongo.

Paralelamente, desde la consultora profundizaron sobre la merma de compraventa que hay en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Sobre este aspecto, subrayaron que "el hecho de que el 98% de los inmuebles ofertados no se venda significa que la demanda ya no valida los precios actuales de las propiedades". 

Inmuebles en CABA

Esta situación se da, incluso, en un escenario en el que el valor promedio en dólares de las escrituras bajó un 35.7% interanual, tomando mayo20/mayo21. "Esto nos da una idea de la baja de precios de cierre", indicó Luongo.

El fenómeno de los 'dueño vende' y 'dueño alquila'

Si bien se produjo un aumento de los dueños directos que intentan vender, desde la consultora remarcaron que se trata todavía de un mercado muy marginal en la Ciudad de Buenos Aires y en la Argentina en general.

"El aumento de los propietarios que intentan vender por su cuenta sus inmuebles, se debe a que, en el contexto actual, las tasaciones profesionales suelen no satisfacer las expectativas que tienen los propietarios", explicó Luongo. 

En este sentido, amplió que "un Corredor Inmobiliario responsable no acepta trabajar con un propietario que pretende un precio fuera de mercado. Es por eso que, algunos propietarios, se vuelcan a la cruzada de vender en forma particular sus inmuebles, al precio que ellos desean. Generalmente, luego de unos meses de frustración, recurren al Corredor Inmobiliario matriculado, y dejan la gestión en manos de un profesional".

Alquilar -alquiler- propietario-precios-CABA

Con respecto al mercado de alquileres en la CABA, la situación es otra. 

La Ciudad de Buenos Aires tiene un déficit habitacional importante, por lo que la demanda de alquileres de vivienda es muy alta. "En este mercado sí se ve un incremento sustancial del llamado 'dueño alquila'. Sucede que, en CABA, a partir de la sanción de la Ley 5.859, los Corredores Inmobiliarios tenemos prohibido el cobro de honorarios a los inquilinos cuando el objeto del alquiler es vivienda, y es únicamente el propietario el que abona los honorarios inmobiliarios".

"Ante esto, muchos propietarios alquilan en forma particular sus inmuebles, con los riesgos que esto supone, para no abonar honorarios inmobiliarios", enfatizaron desde la consultora. En relación a los precios de los alquileres, se rigen por el juego de la oferta y la demanda. 

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