Los departamentos en pozo perdieron protagonismo en 2025. Hoy, apenas el 2% de los compradores se inclina por este tipo de inmuebles y, en algunos meses, el porcentaje es incluso menor. La explicación principal está en el fuerte aumento del costo de los materiales de construcción —que en el último año subieron más de un 100% en dólares—, lo que impulsó los precios a niveles que el mercado no convalida.
De acuerdo con un relevamiento realizado por Zonaprop con datos del tercer trimestre del año, en 2023 los departamentos en pozo concentraban el 5% de la demanda. En 2025, ese indicador cayó al 2%. La tendencia bajista se profundizó recientemente: en septiembre, solo el 1,3% de la demanda total se canalizó hacia este segmento.
Actualmente, “el 78% de las búsquedas para la compra se orienta a unidades usadas, mientras que el 20% se inclina por viviendas a estrenar y menos del 2% por unidades en pozo”, destaca el informe de Zonaprop.
La incidencia de los créditos hipotecarios explica en gran parte la fuerte demanda de departamentos usados. Estas unidades aún presentan valores de oportunidad y la oferta continúa siendo amplia.
En contraste, los valores del metro cuadrado de las unidades en pozo muestran una tendencia claramente alcista. En lo que va de 2025, este segmento acumula un incremento del 9,13% y el valor promedio del metro cuadrado se ubica en US$ 3.056. Este aumento posiciona a los departamentos en pozo como los más caros del mercado, seguidos por los departamentos a estrenar, con un valor promedio de US$ 2.906 por metro cuadrado.
Además, la lógica histórica se invirtió: hoy resulta más económico comprar una propiedad a estrenar que una en pozo. “La diferencia de valor de venta entre los departamentos a estrenar y los de pozo se ubica en torno al 5%, a favor de la unidad terminada. Al comparar con los datos de un año atrás, en noviembre de 2023, la brecha era de apenas el 4%, siendo las unidades terminadas las más caras”, explica el informe.
Los precios de los departamentos en pozo
Históricamente, el valor de las propiedades en pozo era más bajo para compensar el riesgo y el tiempo de espera hasta la entrega del producto terminado. Sin embargo, a partir de octubre de 2024, esa tendencia se revirtió y los departamentos en pozo comenzaron a ser más costosos.
El costo de construcción, medido en dólares, aumentó un 4,7% en noviembre. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula una suba del 105%. En términos reales, construir hoy cuesta casi tres veces más que hace cinco años.
Ante este escenario, las unidades a estrenar —construidas con costos de materiales y mano de obra de hace dos o tres años, cuando eran significativamente más bajos— comenzaron a resultar más económicas. Lo contrario ocurre con los desarrollos en pozo, cuyos valores se calculan en función de los costos actuales.
En paralelo, las unidades usadas se consolidaron como una opción más estable y negociable, especialmente durante el último año, cuando la demanda creció de manera sostenida impulsada por el acceso al crédito hipotecario para viviendas terminadas.
“El valor del metro cuadrado de los departamentos usados se ubica en US$ 2.210 y registra un incremento del 2,89% en 2025. Esto los vuelve un 38% más económicos que las unidades en pozo y un 31% más baratos que los departamentos a estrenar”, concluye el informe de Zonaprop.
