El mercado inmobiliario porteño atraviesa un presente complejo: las operaciones se mantienen estables, los precios no despegan y los créditos hipotecarios, por ahora, no traccionan. Sin embargo, un nuevo comprador parece cambiar el escenario. Hoy crece la llegada de dólares del exterior, sobre todo hacia los desarrollos en construcción más premium de la Ciudad. Extranjeros y argentinos que viven afuera vuelven a mirar a Buenos Aires como una alternativa de inversión.

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran que en julio de 2026 se registraron 6051 escrituras de compraventa, un 9% menos que las 6651 operaciones del mismo mes de 2025. Sin embargo, frente a junio, cuando se habían contabilizado 5990 escrituras, los actos crecieron un 1,02%. El monto total de las transacciones alcanzó $1.068.467 millones, un 9,37% más que un año atrás.

Es decir, el nivel de actividad se mantiene cercano al del año pasado, pero todavía existe un stock elevado de propiedades usadas que funciona como límite para los precios. Según datos de Zonaprop, los valores acumulan apenas un 1% de incremento en el año.

"Hoy el mercado está muy estable. Los precios no subieron por el stock que hay tan alto de usados", explica Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Para la ejecutiva, la situación puede modificarse más adelante: "El anuncio del ministro de Economía, Luis ‘Toto’ Caputo, con respecto a los créditos es una buena noticia, pero que recién se va a sentir en el primer trimestre del año que viene".

Pero mientras el crédito todavía espera para convertirse en un factor relevante de demanda, otro tipo de comprador comienza a ganar protagonismo: el que llega con dólares cash desde el exterior.

"Lo cierto es que hoy la rentabilidad que genera un departamento en alquiler en CABA es muy buena. Ronda entre el 6 y el 7%, dependiendo la zona", señala Vieitez. Y agrega: "Buenos Aires está barata a niveles internacionales con un precio promedio de US$ 2500 el m2, la mitad de cualquier valor europep. Eso hace que no solo lleguen compradores del extranjero, sino que muchos argentinos que viven en el exterior compren inmuebles en Capital para generar una renta".

La ejecutiva también observa un movimiento inverso entre algunos argentinos que ya tienen propiedades fuera del país. "Muchos de los que tenían departamentos en Estados Unidos salen a venderlos para adquirir una unidad en la Argentina que genera mejor renta y menor costo de mantenimiento", sostiene.

El extranjero aparece en los proyectos en pozo

La tendencia también comienza a verse en los desarrollos nuevos. En Grupo Nómada, por ejemplo, detectaron un cambio en el perfil de los compradores.

"Hoy vemos mucho interés por parte de los extranjeros. Palermo es un barrio muy demandado por este público y, en nuestro caso, estamos construyendo un edificio premium con estándares de lujo internacionales. Los precios están baratos y son competitivos para la región", cuenta Alex Sakkal, CCO de Grupo Nómada.

El ejecutivo reconoce que el perfil de demanda terminó siendo diferente al que habían imaginado inicialmente. "Cuando lanzamos el proyecto sabíamos que íbamos a tener un público claro: el inversor del interior del país. Pero nos sorprendimos con compradores de Estados Unidos y de Europa", señala.

A ese grupo se suman argentinos que emigraron y que buscan mantener una inversión en Buenos Aires. "También contamos con argentinos que viven en el exterior y quieren tener una pata en la ciudad, con servicios de hotelería y una ubicación estratégica como es la de Puente Pacífico", agrega Sakkal.

El caso es Nómada Pacífico, un emprendimiento de aproximadamente 40.000 m² que combinará viviendas, oficinas, un hotel, gastronomía y servicios sobre un frente de 63 metros sobre la avenida Santa Fe. Actualmente, la obra alcanzó la décima losa de las 14 que tendrá el edificio y la entrega de las unidades está prevista para agosto de 2028. La inversión estimada supera los US$65 millones.

Compradores de Estados Unidos y Europa

En Puerto Madero también registran operaciones de compradores extranjeros. Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, dueño de Madero Harbour, señala que la compañía concretó operaciones con compradores de distintos países.

"Tenemos operaciones de americanos, españoles, suizos y alemanes. Nos llama la atención la cantidad de concreciones de la mano de extranjeros", afirma.

Para Ginevra, uno de los principales argumentos está en la relación entre precio y ubicación. "La principal razón es que la Argentina está barata comparado a otras ciudades importantes del mundo. Y se suma la tranquilidad que hay hoy de este lado del mundo. Estamos lejos de la guerra y eso suma muchísimo", explica.

El fenómeno no se limita a un único proyecto. "Nosotros vendemos a extranjeros en nuestros cuatro proyectos que estamos comercializando, entre ellos SLS en Uruguay. Con un promedio de entre US$5000 y US$9000 el m²", detalla.

Según Ginevra, buena parte de estos compradores ya tiene algún vínculo con el país. "Suelen tener alguna relación con la Argentina, ya sea familiar o por un vínculo de negocios. Los argentinos que viven en el extranjero también están invirtiendo mucho acá", sostiene.

La comparación con otros mercados también aparece entre los argumentos de quienes están viendo un mayor movimiento de capitales hacia la región. "Hoy es una buena decisión salir del mercado de Miami. Es difícil salir de Estados Unidos por la cantidad de trámites y costos. Es muy engorroso por los impuestos", plantea Ginevra.

Mientras los datos generales todavía muestran un mercado con precios contenidos por el stock, algunos desarrolladores comienzan a observar otra dinámica en sus propios proyectos de lujo. "El mercado está movido. Se viene una inminente suba de precios. Nosotros subimos ya los precios en algunos de nuestros desarrollos", concluye Ginevra.