Durante años, el crecimiento de las urbanizaciones privadas en el AMBA estuvo centrado en el corredor norte, con Pilar, Tigre y Nordelta como principales polos de desarrollo. Ese liderazgo, impulsado por la demanda de familias que priorizaban solo el acceso a espacios verdes y seguridad, comenzó a ceder frente a un cambio en la preferencia de los compradores.

En la actualidad, la búsqueda trasciende esos atributos y el valor se concentra en proyectos que integran vivienda, educación, salud, comercios y servicios, y que permiten resolver la vida cotidiana dentro de un mismo entorno. En ese marco, Haras del Sur, en La Plata sobre Ruta 2; Canning, en el sur del AMBA; y el corredor Escobar-Puertos se consolidan como algunos de los principales focos de expansión.

De barrios cerrados a pequeñas ciudades

Grupo Haras del Sur se consolida como uno de los desarrolladores relevantes del corredor de la Ruta 2, en un proceso que refleja la evolución del real estate suburbano hacia esquemas de comunidades integradas. Con más de 30 años de trayectoria, más de 600 hectáreas urbanizadas, alrededor de 2.500 lotes desarrollados y una comunidad de 1.900 familias, la empresa dejó atrás el formato de barrio privado para avanzar hacia un modelo de usos mixtos, donde conviven vivienda, deporte, educación y servicios. 

En ese escenario, el grupo avanza con Haras del Sur V, la quinta etapa de su masterplan, que se inscribe en una estrategia de expansión sobre un mismo corredor.  El desarrollo incorpora una nueva instancia de comercialización con los denominados “Lotes Polo”, terrenos de aproximadamente 900 m2, ubicados con vista directa a la cancha profesional de polo, que se ofrecen en preventa desde los U$S 200.000.

Más allá de lo deportivo, el polo funciona como un factor de atracción para un público de alto poder adquisitivo y fortalece el posicionamiento del desarrollo, al tiempo que impulsa su valorización. 

El modelo se completa con una propuesta de servicios dentro del predio, que incluye colegio, supermercado, comercios, tres Club House, Bar & Restaurante, Spa, espacios de trabajo y marcas como SportClub. 

“El proyecto nació como una propuesta de segunda vivienda y hoy la mayor parte de la demanda corresponde a familias que eligen vivir de manera permanente. La pandemia aceleró un proceso que ya venía gestándose, muchas familias que usaban la casa los fines de semana decidieron mudarse definitivamente”, explica Ezequiel Martínez, jefe de Producto de Grupo Haras del Sur.

“El desafío pasó de vender un lote a desarrollar un ecosistema con educación, deporte, comercio y servicios que acompañen la vida cotidiana”, agrega el desarrollador inmobiliario. 

Sur: usos mixtos, nuevo modelo

“Canning pasó de ser una zona de fin de semana a convertirse en una comunidad con identidad propia. Lo que en los '90 eran pocas familias hoy es una comunidad de casi 20.000 personas que eligieron el GBA Sur para vivir de verdad. Hoy la zona tiene más de 60 urbanizaciones, entre barrios privados, clubes de campo, condominios de alta gama, etc.”, indica Charly Medina, gerente comercial de División Emprendimientos de Toribio Achával.

Según el ejecutivo, lo que más creció este último año fue el interés por productos terminados o con fecha cierta de entrega. El comprador de hoy no quiere esperar cuatro años para ver su casa, quiere certeza. 

Los barrios cerrados siguen siendo el producto con mayor demanda, pero la tendencia que está marcando el rumbo es otra: la mezcla de usos. “El comprador de hoy no busca solo seguridad y áreas verdes; quiere reducir el uso y dependencia del auto y tener todo cerca”, afirma el desarrollador.

La inversión en Canning mantiene potencial de valorización, aunque con un ritmo más moderado que en sus etapas iniciales. En los desarrollos tempranos, las subas alcanzaron entre el 20% y el 30% en dólares, especialmente en lotes. En los nuevos proyectos, las proyecciones se ubican en torno al 20% durante el avance de obra, con la posibilidad de sumar renta por alquiler en el caso de unidades residenciales.  El ticket en barrios privados de la zona arranca alrededor de los U$S 50.000 para un lote y una casa terminada parte desde los U$S 150.000. En desarrollos de usos mixtos como Distrito Canning, las residencias arrancan en U$S 140.000, mientras que los locales comerciales en U$S 240.000.

La infraestructura del corredor continúa ampliándose con la incorporación de oferta educativa de nivel universitario. La UFLO Universidad comenzará a operar en modalidad híbrida en 2027 y abrirá su campus en 2028. “Este enfoque busca reducir los tiempos de traslado, mejorando sustancialmente la calidad de vida de los estudiantes y permitiéndoles mantener sus vínculos con el entorno empresarial local”, señala Christian Kreber, vicerrector general de UFLO Universidad.

Norte: escala y consolidación

Puertos representa uno de los desarrollos urbanos de mayor escala de la zona norte. Ramiro Álvarez, gerente regional de Inmobiliaria Narvaez, atribuye ese proceso a tres factores. La consolidación del corredor norte como un ecosistema urbano completo, la relación valor-producto frente a desarrollos más maduros como Nordelta, y un cambio en las preferencias del comprador hacia modelos de vida con mayor calidad, espacios verdes, seguridad y menor dependencia del automóvil, impulsado además por la expansión del trabajo híbrido.

El proyecto supera las 1.400 hectáreas, con un lago central de aproximadamente 400 hectáreas y más de 60 hectáreas de reserva natural y una infraestructura que continúa expandiéndose con nuevos barrios, colegios, centro comercial, propuestas gastronómicas, espacios deportivos y servicios.

Desde la inmobiliaria informan que hoy los lotes internos parten aproximadamente desde los U$S 100.000/110.000 para superficies de entre 600 y 650 metros cuadrados, mientras que los lotes con salida al agua se comercializan, según su ubicación y características, entre U$S 200.000 y más de U$S 400.000. 

“Hoy el mercado está impulsado por el usuario final. Las familias siguen representando el segmento más importante, especialmente aquellas que priorizan calidad de vida, seguridad y cercanía con buenos colegios. También vemos un crecimiento en parejas jóvenes que proyectan su primera vivienda y, en algunos casos, adultos cuyos hijos ya se independizaron y buscan un entorno más tranquilo. El inversor también está presente, aunque con un perfil diferente al de años anteriores. Ya no busca únicamente una renta inmediata, sino una combinación entre valorización del activo y una demanda de alquiler que continúa siendo sólida en este tipo de desarrollos. En ese sentido, Puertos todavía ofrece recorrido de crecimiento”, señala Álvarez. 

Escobar, síntesis del corredor norte en transición

Escobar también se consolida como uno de los polos de mayor crecimiento de Zona Norte. Desde Vitaloni Propiedades señalan que Escobar va a ocupar un lugar cada vez más relevante porque combina algo difícil: cercanía, naturaleza, barrios consolidados y todavía margen de valorización frente a zonas más maduras como Tigre o San Isidro. 

“La inversión en Zona Norte está hoy más segmentada. En barrios consolidados, el comprador busca casas listas para mudarse, con escritura y posibilidad de crédito. En desarrollos nuevos, el usuario está más selectivo, analiza expensas, accesos, servicios reales y costos de mantenimiento antes de decidir. Hay menos consultas “curiosas” y más compradores que comparan mucho antes de visitar en forma online, saben más porque investigaron, negocian y toman decisiones cuando ven precio razonable. A su vez, el crédito hipotecario también reactivó búsquedas, sobre todo en propiedades con documentación ordenada”, concluye Irene Vitaloni, CEO de Inmobiliaria Vitaloni.