Después de varios años en los que comprar un departamento para alquilar perdió atractivo frente a otras alternativas de inversión, la ecuación comienza a mejorar. En septiembre, la rentabilidad bruta anual de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5,7%, de acuerdo con el último informe de Zonaprop.

El dato es relevante porque, aunque todavía está lejos de los niveles de rentabilidad que se registraban antes de la pandemia, implica una mejora en el atractivo del ladrillo como activo de renta. De acuerdo con el relevamiento, hoy se necesitan 17,5 años de alquiler para recuperar la inversión, un 12,5% menos que hace un año. 

La rentabilidad, sin embargo, no es homogénea dentro de la Ciudad. Para el inversor que busca maximizar el ingreso por alquiler, la elección del barrio puede modificar de manera sustancial la ecuación.

Lugano encabeza el ranking, con un retorno bruto anual de 9,6%, seguido por Parque Patricios, con 7,7%, y Nueva Pompeya, con 7,6%. Constitución alcanza 6,8%, mientras que Liniers llega a 6,1% y Santa Rita, a 6%. En el otro extremo, Puerto Madero ofrece una rentabilidad de apenas 3,2%, mientras que Palermo y Núñez se ubican en 4,6%.

Así, el 7% aparece como una referencia posible para determinados mercados de la Ciudad, pero no como el rendimiento promedio del mercado porteño.

El alquiler sube y el precio de venta avanza más lento

La mejora de la renta se explica, en parte, por la evolución dispar entre los precios de venta y los alquileres.

En septiembre, el precio medio de los departamentos en CABA aumentó 0,3% mensual y alcanzó los US$2.484 por m². En lo que va de 2026 acumula una suba de 1,4% y todavía se encuentra 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie.

Mientras tanto, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m² se ubicó en $ 898.154 mensuales, con una suba de 1,3% durante septiembre. En el acumulado del año, los alquileres aumentaron 20,8%, y en los últimos 12 meses avanzaron 28,7%.

La diferencia entre ambas variables vuelve a favorecer, al menos en términos relativos, al propietario que compra una unidad con el objetivo de ponerla en alquiler.

El mercado, además, cuenta con una oferta de propiedades para alquiler considerablemente mayor a la de los años de escasez. En septiembre, la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional creció 6,6% y actualmente es 3,6 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.

Dónde está el negocio

Para el inversor, entonces, la discusión ya no pasa solamente por cuánto cuesta un departamento, sino por cuánto alquiler puede generar ese activo en relación con su precio de compra.

En ese sentido, las zonas más caras de la Ciudad no necesariamente son las más atractivas desde el punto de vista de la renta. Puerto Madero, el mercado residencial con mayor valor por metro cuadrado (US$ 6.165), presenta un retorno bruto de 3,2%. Lugano, en cambio, combina un precio promedio de apenas US$1.071 por m² con una rentabilidad de 9,6%. 

Es una diferencia que muestra cómo cambió el mapa para el inversor inmobiliario: el mayor valor del metro cuadrado no implica necesariamente el mayor retorno.