La idea inicial parecía sencilla. Era encontrar propiedades argentinas cuyo precio estuviera lo suficientemente deprimido como para que la diferencia entre el valor de compra y el costo de reposición ofreciera una oportunidad de inversión. Pero cuando Germán Rimoldi y Julieta Marina comenzaron a analizar el mercado inmobiliario en 2022 descubrieron que había un problema menos evidente: una propiedad podía apreciarse con el tiempo y, aun así, generar un flujo anual demasiado bajo.
Ese descubrimiento cambió el rumbo, y dio origen a Foothold. Junto con Mariano Rodríguez Colombelli, Spencer Coon y Bruno Tocagni —emprendedores y amigos que Rimoldi había conocido durante su paso por Start-Up Chile y que hoy son inversores, socios y advisors de la desarrolladora— empezaron a estudiar qué diferenciaba a las propiedades que mejor funcionaban en plataformas de alquiler temporario.
Notaron que alrededor del 10% de las propiedades concentraba el 45% de la facturación de Airbnb. En ese grupo aparecían una y otra vez tres características: diseño diferencial, contacto con la naturaleza y buenas vistas.
La pregunta dejó entonces de ser cómo comprar barato y pasó a ser cómo diseñar un activo inmobiliario capaz de producir mejores ingresos. “No competir por precio, sino crear casas que destaquen en Airbnb por su arquitectura y generen mejores tarifas y ocupación”, resume Rimoldi.
Así nació Sendara, un barrio cerrado de casas de diseño en Bariloche, desarrollado sobre 1,4 hectáreas de bosque nativo y con vistas al lago Nahuel Huapi. Son 36 unidades de entre 43 y 78 metros cuadrados, con cuatro tipologías y precios, de entre US$ 179.000 y US$ 327.000.
Seis ya fueron vendidas por un total de US$ 1.215 millones y, desde julio pasado, la compañía trabaja junto con RE/MAX en la comercialización de las 30 restantes.
Apostar por el diseño
Rimoldi, contador público egresado de la Universidad de San Andrés, comenzó su carrera en PwC y luego se mudó a Chile. Allí lanzó Arriendas, el primer servicio de carsharing peer-to-peer de Latinoamérica. Después creó Amalibre, un software para gestionar importaciones de productos en Mercado Libre, que llegó a vender más de 10.000 licencias.
Marina, ingeniera industrial del ITBA, trabajó en Ford Argentina en evaluación de proyectos de inversión y luego en el hotel de lujo The Mark, en Nueva York. También fundó un e-commerce gastronómico de productos de pastelería para eventos.
Germán y Julieta son primos y en Foothold los roles se repartieron de acuerdo con sus fortalezas: ella está al frente de operaciones, construcción y temas legales; él trabaja sobre producto, estrategia y búsqueda de partners.
“Las experiencias anteriores me enseñaron a gestionar proyectos de forma integral, desde la idea hasta la implementación, adaptándome a contextos de incertidumbre y alta exigencia”, explica Marina.
El equipo analizó los principales mercados turísticos argentinos y concluyó que Bariloche ofrecía la mejor combinación de demanda, tarifas y potencial de renta. En ese camino, Daniel Mintzer los impulsó a apostar por el diseño sin intentar competir por precio, mientras Max Cavazzani los llevó a pensar desde el principio en un barrio completo.
Para la arquitectura convocaron a Martín Estrada, seleccionado por el programa OMG! Fund de Airbnb por sus alojamientos de diseño. El proyecto evolucionó hasta cuatro tipologías de casas, con grandes superficies vidriadas y fachadas de acero inoxidable pulido tipo espejo que buscan reflejar el paisaje.
Las primeras unidades eran atractivas, aunque demasiado pequeñas para funcionar como casas de vacaciones con estándares de hospitalidad. Entonces rediseñaron los espacios con el estudio Conticello, especializado en interiorismo hotelero de lujo.
“No venir del sector nos permitió pensar sin sesgos y entender la casa de vacaciones como un producto que puede optimizarse desde el diseño y la gestión”, dice Marina.
Casi medio millón de dólares y un aprendizaje
El primer gran desembolso de Foothold fueron US$ 450.000 para comprar el terreno, aportados entre socios, familiares y amigos. El prototipo se financió con la primera venta y luego hubo nuevos aportes para completar la infraestructura.
La aprobación municipal demoró 24 meses en lugar de los 12 proyectados, mientras los costos de construcción subían y los precios de venta permanecían relativamente estables. Para defender los márgenes, Foothold decidió dejar de tercerizar la obra, contratar directamente la mano de obra y comprar los materiales.
También tuvo que corregir un error financiero. “Vendimos la primera casa en dólares a precio fijo. La inflación de costos en dólares superó cualquier previsión y, aunque el prototipo fue exitoso, no dejó margen”, cuenta Rimoldi.
El aprendizaje fue trasladado al modelo comercial. Actualmente, el financiamiento contempla un anticipo del 50% y cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Las seis unidades vendidas representan hoy US$ 1.215 millones, y las 30 restantes parten de US$ 179.000.
El modelo de renta es otro de los diferenciales. Según proyecciones de Foothold basadas en datos de AirDNA y propiedades comparables de Bariloche, una casa de dos habitaciones podría alcanzar una ocupación del 56% y una tarifa promedio de US$ 170 por noche, con una facturación bruta cercana a US$ 34.000 anuales.
Descontados los gastos operativos, estimados en 46% de la facturación, el ingreso neto esperado ronda los US$ 18.000 anuales.
Las expensas generales son actualmente de unos $ 350.000 mensuales e incluyen impuestos, servicios, seguridad y mantenimiento de espacios comunes. La administración hotelera cobra el 20% del resultado neto, equivalente aproximadamente al 10% de la facturación bruta. Si una casa puntual no consigue reservas, su propietario participa igualmente del resultado general del complejo.
Ese esquema busca resolver uno de los principales problemas de una segunda vivienda: que el propietario no tenga que transformar sus vacaciones en una tarea de administración. A diferencia de un tiempo compartido, cada unidad tiene título individual y puede utilizarse libremente. Cuando queda vacía, puede entrar al sistema de renta, que se ocupa de reservas, huéspedes, limpieza, mantenimiento y reparaciones.
"En Sendara comprás tu terreno y tu casa, te la entregamos lista para usar y, cuando no estás, gestionamos integralmente su alquiler turístico", resume Rimoldi.
El comprador que Foothold encuentra hoy responde principalmente a dos perfiles: extranjeros que priorizan la renta y consideran el uso en Bariloche una posibilidad eventual, con preferencia por unidades más pequeñas; y familias argentinas que visitan regularmente la ciudad, valoran el rendimiento que puede aportar el diseño mientras priorizan la libertad de uso y una administración de bajo costo.
