Pedro Sporleder fue el primer jugador argentino en disputar cuatro Copas del Mundo de rugby. Hoy dirige una de las desarrollistas más activas del este uruguayo y su próximo gran movimiento es la construcción de Timbó, un paseo de compras de 10.000 metros cuadrados en la zona de Manantiales que demandará una inversión de entre US$ 8 y US$ 9 millones, sin contar el valor de la tierra.

El proyecto está ubicado sobre el camino Eguzquiza, a unas 25 cuadras de La Barra, sobre el nuevo anillo perimetral que la Intendencia de Maldonado terminó de construir en el último año y que conecta esa vía con el camino del Golf, la ruta 104 y la avenida de las Américas. La apertura está prevista para mediados de 2027.

"Hay una necesidad de muchas empresas y comerciantes de Maldonado que quieren cruzar el puente de La Barra y no encuentran dónde", explica Sporleder a Forbes Uruguay. "La Barra no tiene estacionamientos, el tráfico sobre la ruta 10 está desbordado y no hay locales con la infraestructura para recibirlos", dice.

Timbó nace de ese diagnóstico. La zona de La Barra y José Ignacio creció de forma acelerada sin una planificación urbana que acompañara ese ritmo, sin estacionamientos suficientes, con locales de tamaño inadecuado y sin infraestructura de carga y descarga para comercios de mediana escala. El open mall buscará resolver esa ecuación y dar cabida a los comercios y empresas que quieren instalarse en la zona pero no encuentran condiciones.

Qué tendrá Timbó

El proyecto incluye 180 plazas de estacionamiento, áreas de servicio con acceso para camiones y capacidad para bajar pallets con montacargas, seguridad perimetral con cierre nocturno mediante portones, una plaza pública en la esquina del predio y un parque fotovoltaico que abastecerá todas las áreas comunes.

Timbó es un proyecto COMAP, lo que le otorga beneficios fiscales a cambio de obligaciones de arrendamiento. El 70% de los locales, unos 7.000 metros cuadrados, deberá mantenerse arrendado durante al menos 10 años. El 30% restante, unos 3.000 metros cuadrados, se venderá. Cada local tendrá padrón propio y título individual dentro de la estructura de propiedad horizontal.

La excavación de la plataforma comenzó, tomará unas seis semanas más y después empieza la construcción. Ya hay interesados en los locales, aunque la empresa todavía termina de ajustar los costos antes de avanzar en contratos.

El predio donde se levantará Timbó también alberga un segundo proyecto que avanza en paralelo: el barrio privado Estancia Miramar, de 65 lotes en propiedad horizontal ubicado detrás del paseo de compras. De los 64 lotes disponibles quedan menos de 15. Las obras de infraestructura están casi completas y la entrega del barrio está prevista para diciembre de este año. El casco histórico de la vieja estancia Miramar, de casi 100 años de antigüedad, será restaurado y funcionará como club house.

Del rugby, a la banca; de la banca, al real estate

Sporleder nació en Buenos Aires el 2 de enero de 1971. Se formó como jugador en el club Curupayti y debutó en la selección argentina en octubre de 1990. En 78 partidos con los Pumas marcó 14 tries y participó en los mundiales de Inglaterra 1991, Sudáfrica 1995, Gales 1999 y Australia 2003, donde se retiró del rugby de élite a los 33 años. Fue el primer argentino en alcanzar esa marca de cuatro mundiales.

Pero mientras jugaba, también trabajaba en el mundo corporativo. Once años en banca privada, en instituciones como Wachovia y Wells Fargo, le dieron una formación financiera paralela que pocos deportistas profesionales construyen. Cuando dejó el rugby, no tuvo que empezar de cero.

"Mi carrera deportiva me dio todo lo que tiene que ver con el manejo de equipo, que es fundamental en el momento de emprender", dice. "Y el banco me educó mucho. Mis clientes eran gente muy exitosa que se dedicaba a cosas muy distintas. Yo siempre pude disfrutar genuinamente su éxito, todo me daba curiosidad. Aprendí mucho de ellos."

Dos años después de su retiro del rugby, Sporleder comenzó a desarrollar El Quijote, su primer proyecto en Uruguay. Desde hacía años veraneaba en Punta del Este y conocía la zona. En 2008 se mudó definitivamente al este uruguayo. Para entonces ya tenía en carpeta una serie de barrios y desarrollos sobre la ruta 104, que en ese momento no tenía ningún proyecto significativo pero que él veía como una vía de acceso de alto potencial.

Un portafolio construido en casi 20 años

El portafolio de X Real Estate en la zona es extenso. Mangrullos de Punta Piedra en el kilómetro uno de la ruta 104, La Morada con 16 lotes de 6.000 metros cuadrados en el kilómetro dos, Pueblo Mío en el kilómetro cinco, con 86 hectáreas de lagunas y áreas verdes. Después Pueblo Mío 2, un barrio de 10 lotes en Miraflores, Las Taperas en las sierras del Edén con 70 chacras de cinco hectáreas y una posada boutique como club house, el edificio Marina en Manantiales, y el proyecto Goday en José Ignacio, el primero en que la empresa actuó exclusivamente como desarrollista para un tercero, gestionando la aprobación durante tres años antes de transferirlo.

Hasta ahora, X Real Estate siempre fue tenedora de equity en sus proyectos. El caso Goday abrió una línea nueva que implica desarrollar para terceros. Sporleder dice que están siendo muy cautos con esa expansión, pero que es una dirección que están explorando.

Burocracia, COMAP y el boom que viene

Sporleder habla bien del marco institucional uruguayo. Destaca la estabilidad, el respeto a las reglas de juego y la previsibilidad para programar inversiones a largo plazo. Pero tiene una crítica concreta sobre los tiempos del Estado.

El nudo está en el PAI (Programa de Actuación Integrada), el trámite que transforma tierra rural en urbana. Sin esa declaratoria, un proyecto no puede arrancar. Y el proceso, incluso en zonas donde las urbanizaciones están permitidas, puede llevar tres años o más cuando intervienen medioambiente y los trámites municipales. Cuando el PAI es necesario, los plazos se estiran todavía más.

"Tenemos proyectos en carpeta que hace dos años y medio estamos esperando que nos transformen la tierra de rural a urbana en una zona donde las urbanizaciones están permitidas", dice. "Ese proyecto me va a llevar cuatro o cinco años. Va a pasar un gobierno entero y yo no me voy a haber podido poner en funcionamiento."

La inmovilización del capital durante años tiene una tasa implícita que encarece el proyecto antes de que empiece. Pero el riesgo más difícil de calcular es el del mercado, porque en tres o cuatro años, la demanda, la oferta y el contexto regional pueden cambiar, explica. Esa incertidumbre, dice Sporleder, aleja capital que podría estar invirtiendo en Uruguay.

La COMAP, en cambio, recibe una valoración positiva. Sporleder considera que el instrumento es el principal motor del crecimiento que está viviendo Maldonado y estima que casi el 100% de los proyectos grandes de la zona son proyectos COMAP. Anticipa además que el boom visible hoy es solo la parte que ya salió al mercado, ya que hay una cantidad significativa de proyectos ya aprobados por el municipio que todavía no están en venta, pero que lo estarán en los próximos años. "Maldonado se va a transformar en estos próximos tres años como nunca antes", afirma.

El modelo de negocio: foco en el este y atención del dueño

Le llegan propuestas para desarrollar proyectos en Montevideo y otras zonas del país pero por ahora las descarta. X Real Estate funciona con sus dueños directamente encima de cada proyecto, desde los costos de la obra hasta la atención al comprador. Eso requiere concentración geográfica.

"El 95% de nuestros compradores pasa a tomarse un café en la oficina con nosotros", dice Sporleder. "No importa el ticket. Si compra un lote de US$ 800.000 en Pueblo Mío o uno de US$ 170.000 en Estancia Miramar, todos los clientes están atendidos por su dueño."

X Real Estate solo comercializa los barrios que ella misma construyó. La razón es que la relación con el inversor también implica acompañarlo cuando quiere salir. Y salir en Maldonado, en un mercado que en los próximos años tendrá una oferta muy grande de metros cuadrados, va a ser cada vez más difícil.

"Es muy lindo comprar y es muy difícil salir después", resume. "Cuando al inversor lo hacés entrar y después lo ayudás a salir, él quiere volver a rolar la ficha con vos. Entiende el plan. No es que le vendés y después lo abandonás", cierra.