Un puñado de desarrolladores comenzaron a flexibilizar el acceso a las compras de unidades en el pozo ofreciendo pagos en pesos y más cuotas tanto a consumidores finales como a inversores, en vista a un inminente agotamiento de los inmuebles usados en venta.

En la actualidad, los préstamos hipotecarios impulsan esta actividad. Por este medio, se coloca cada mes el 6% de la oferta de propiedades usadas. En mayo, representaron el 22% de las escrituras totales en ese período, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.     

Al mismo tiempo, cayó la participación de los inversores en el sector. Esto fue producto de cierta estabilidad del dólar y de la inflación. "En otros tiempos, algunos compraban tres o cuatro departamentos para hacer una inversión. Ese cliente casi desapareció. Ahora, está más que presente el comprador genuino", remarca Alejandro Ginevra, director de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).   

A fines de 2024, el gobierno anunció el lanzamiento de las hipotecas de bien futuro. Este crédito estaba destinado a viviendas en construcción. Se accedía a él con la sola presentación del boleto de compraventa de unidades  en pozos y en barrios cerrados en etapa de edificación. Pero, en menor o mayor medida, esta iniciativa está todavía en veremos.

"La venta del usado creció producto de los préstamos. Hasta el momento, no existen líneas crediticias para compra en pozo", señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).         

Entonces, la general del mercado es hoy: "Si querés vender, tenés que flexibilizar". Amén, de tornar más personalizada la relación con tu cliente, quien es ahora más sofisticado. "Actualmente, el desarrollador se debe amoldar a las exigencias del consumidor. Antiguamente, ellos se amoldaban a nuestras necesidades. Sin duda, hoy es a la inversa. Más porque el negocio cuenta con menos margen", considera Ginevra. 

De los pocos

En la ciudad autónoma de Buenos Aires y en el territorio bonaerense, existe una desarrolladora que financia a 30 años las ventas en pozo. Además, sus cuotas son en pesos ajustados por el índice CAC o de inflación de la construcción. Ejemplos similares se encuentran en Córdoba y en diversas localidades santafesinas. 

"La idea surgió en 2013. Venía a nuestros emprendimientos mucha gente que no contaba con el dinero para comprar, pero su sueldo les permitía pagar en cuotas. Incluso, unos cuantos contaban con ahorros. Decidimos darle la vuelta para que puedan acceder a una propiedad. Acordemos que todavía hoy el crédito hipotecario es acotado en este país", afirma Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de Spazios.      

Según algunos analistas, el mercado inmobiliario acusa una distorsión. En muchos casos, el costo de un departamento en pozo supera el de las unidades a estrenar. Esta óptica se basa en que muchas de las propiedades nuevas se ejecutaron entre 2022 y 2024. Su valor por metro cuadrado oscilaba entre US$ 700 y US$ 1.000. En cambio, ahora ronda los US$ 1.500. Este simple hecho da lugar a una ventaja al usuario final en cuanto a valores relativos. 

"Esa aseveración surge de comparar peras con manzana. Por ejemplo, el metro cuadrado de un departamento en Belgrano puede tasarse a US$ 2.400. Pero es un usado finalizado en los años 80 o 90. Si cotejamos dos unidades iguales en el pozo y a estrenar, el primer comprador puede ganarse US$ 1.300", calcula el ejecutivo de Spazios.      

En cierto modo, ese comportamiento responde al escenario inmobiliario. "En los últimos años todo subió en dólares en Argentina. Sin embargo, el metro cuadrado de una casa no lo hizo. Así, el sector es un caso aislado en la economía actual", enfatiza Tabakman.

Históricamente, adquirir en obra significaba un ahorro del 10% en relación a quien lo hacía a estrenar. Se beneficiaba también de pagarlo a plazos. La desventaja es que el precio no estaba "cerrado". Sufría ajuste por inflación y por la evolución del tipo de cambio.  

Siempre flexible

"En mayor o menor medida, el desarrollador siempre es y fue flexible en cuanto a la venta en pozo. Aunque es algo embrionario el seguir pagando la unidad tras la entrega, pero creo que los veremos un poco más. Las cuotas post entrega rondan ahora desde 24 meses hasta 10 años. Incluso, existen casos aislados con un plazo mayor", expresa el presidente de CEDU.

El directivo de CAMESI recuerda que tradicionalmente la financiación se otorgaba por el tiempo que duraba la construcción. Entonces, podía ser de 40 o 24 cuotas de acuerdo a la dimensión del edificio. 

"Ahora, el contexto (macroeconómico) brinda mayor certeza. Eso permite una mayor flexibilización. Si la obra dura 48 meses te pueden financiar a 60 o 70 meses. Incluso, algunos ya piensan en 10 años", acota Ginevra. 

Las desarrolladoras que ya armaron modelos crediticios a 30 años lo hicieron pensando en la remuneración de un profesional o de un empleado. Para acceder a la vivienda precisaban cuotas entre $ 500.000 y $ 700.000. 

"Les otorgamos 30 años porque con 24 cuotas nos daban pagos poco adecuados para un trabajador argentino.  Iban desde US$ 3.000 hasta US$ 5.000 cuando ganan entre US$ 1.500 y US$ 2.000", indicaTapiola.   

De esa manera se dio cabida a quienes no pueden acceder hoy a los préstamos bancarios. "El 95%de nuestros compradores son quienes adquieren su primera vivienda. Parejas que juntan sus ingresos y se les hace así más fácil pagar", añade Tapiola.

Al ajustar por CAC, el emprendimientos no corre riesgo de desfinanciación. No obstante ello, un porcentaje no significativo de constructores implementaron esquemas de financiación a largo plazo. "Mayormente, con las cuotas post posesión no se les cobra intereses tras la entrega como sucede con los bancos con los créditos hipotecarios", aclara Tabakman.

Pero la adquisición en pozo a períodos prolongados demanda la conformación de un modelo de gran escala. En la actualidad, la continuidad de la financiación institucionalizada puede restarle atractivo a esa operatoria.