Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita captan cada vez más interés en el mercado inmobiliario porteño. Aunque durante años quedaron relegados del mapa de grandes proyectos, hoy concentran entre el 15% y el 20% de la actividad proyectada para 2026, según un informe de la plataforma inmobiliaria Terres, que estudió más de 5.500 terrenos en todo el territorio de la Ciudad de Buenos Aires.

En palabras de Federico Akerman, director de Terres, se trata de una consecuencia lógica del funcionamiento actual del mercado. "Donde coinciden normativa favorable, infraestructura en marcha y demanda concreta, el desarrollo se activa. Estos cuatro barrios muestran justamente eso: una oportunidad que crece sin estridencias, pero de manera firme", afirmó.

El mercado cambia de forma

El informe advierte que el desarrollo en CABA se volvió mucho más selectivo. “En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento”, explica Akerman. Hoy, sin ese motor externo, la ecuación económica se volvió determinante para definir dónde conviene construir. Esa ecuación incluye tres variables clave, sostiene el informe: precio de venta por m², costo del terreno y precio de obra. Si uno de esos números no cierra, la obra no avanza.

Según Terres, en zonas del sur como Nueva Pompeya, Boedo o Parque Patricios, la normativa permite edificar en altura, pero los precios de venta no alcanzan para cubrir los costos. En cambio, en barrios como Recoleta o Retiro, los valores del suelo son tan altos que hacen inviable cualquier margen para el desarrollador. En un punto intermedio, aparecen opciones como Chacarita o Agronomía, donde los precios del suelo todavía resultan competitivos y la demanda acompaña.

Por qué estos cuatro barrios

En el caso de Chacarita, la transformación urbana ya se hizo visible. La cercanía con Colegiales y Palermo, sumada a la llegada de nuevas propuestas gastronómicas y comerciales, modificó la percepción de la zona. Las obras nuevas crecen tanto sobre avenida Dorrego como en calles internas. "La demanda busca alternativas a Palermo, pero con buena conectividad. Ahí entra Chacarita", señalan en el sector.

En Villa Ortúzar y Paternal, indica el informe, el atractivo pasa por la escala barrial. Calles tranquilas, baja densidad y precios por debajo de los corredores más consolidados generan condiciones propicias para desarrollos de baja y media escala. Además, la cercanía con nodos de transporte como la línea B del subte o el tren Urquiza suma puntos.

Agronomía, en tanto, representa un territorio en transición. Aunque su perfil sigue siendo residencial, empieza a sumar más interés de desarrolladores atentos a su proximidad con Villa del Parque y Paternal, dos zonas donde ya hay movimiento. La presencia del predio de la Facultad de Agronomía y espacios verdes amplios también suman valor.

Según Terres, la mayor actividad en estos cuatro barrios responde a un "efecto derrame" de las zonas de alta demanda como Villa Urquiza, Belgrano, Palermo y Caballito, donde el recambio de terrenos disponibles se vuelve más complejo. Ante la falta de oportunidades en esos puntos, el mercado avanza hacia linderos inmediatos donde la normativa acompaña.

"El desarrollo se mueve por continuidad urbana. Cuando un corredor se agota, los proyectos empiezan a aparecer en las zonas aledañas. Eso pasa hoy con Chacarita y Paternal. El mercado detecta antes que nadie dónde puede haber una oportunidad viable", sostuvo Akerman.

Infraestructura y obra pública

Otro factor que impulsa el interés por estas zonas es la inversión en infraestructura. La mejora de las calles, el alumbrado público, las veredas y el transporte genera un entorno más favorable para nuevas obras. Además, el acceso a servicios ya consolidados, como cloacas, gas y electricidad, reduce riesgos y costos.

"Hoy, el desarrollador analiza con lupa cada peso. Construir en un lugar sin infraestructura cuesta más y toma más tiempo. Por eso, los barrios con servicios existentes y normativa clara se vuelven prioridad", explican en el sector.

Aunque los nueve barrios más activos de la ciudad seguirán concentrando el 70% de los metros cuadrados nuevos en 2026, el avance de estos cuatro barrios refleja una tendencia de fondo: la ciudad no crece por igual, pero hay zonas que ganan protagonismo cuando las variables económicas y urbanas lo permiten.

El dato es clave para quienes buscan invertir con una mirada de mediano plazo. Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita todavía ofrecen terrenos a precios competitivos, con demanda en alza y un entorno que empieza a transformarse. Y eso, en un mercado tan sensible a los números, puede marcar la diferencia.