Mientras el costo de construir continúa escalando en dólares y la rentabilidad de los nuevos proyectos permanece bajo presión, el mercado de terrenos en la Ciudad de Buenos Aires sigue ajustando precios. Los lotes con capacidad edificable registraron una baja promedio del 4,1% en sus valores de oferta durante el último año, una señal de que los propietarios comienzan a convalidar un escenario menos favorable para el negocio desarrollador.
Así surge del relevamiento anual elaborado por Reporte Inmobiliario, que analizó 890 terrenos en venta con capacidad edificable superior a los 800 metros cuadrados (m2) distribuidos en distintos barrios porteños.
El informe muestra que la incidencia promedio se ubicó en US$ 471 por m2 vendible, frente a los US$ 491 registrados un año atrás. Aunque la caída es moderada, confirma un mercado que no logra recuperar los valores perdidos durante los últimos años.
La comparación de largo plazo resulta todavía más contundente. Respecto del máximo alcanzado en 2018, el precio promedio de la tierra cayó 28,2% en términos nominales y se ubica en niveles similares a los observados en 2012. Si además se descuenta la inflación en dólares, la pérdida de valor real alcanza el 44%, reflejando el profundo ajuste que atravesó el mercado de lotes urbanos porteño.
El retroceso ocurre en un momento particularmente desafiante para los desarrolladores inmobiliarios. Aunque la demanda de vivienda muestra señales de recuperación impulsada por el regreso del crédito hipotecario, los nuevos proyectos enfrentan una ecuación económica mucho más exigente.
El principal problema es el costo de construcción medido en dólares, que se duplicó en dólares desde fines de 2023. El último dato disponible muestra que construir aumentó un 105% en dólares respecto de octubre de 2023, según datos del INDEC.
Con costos crecientes y márgenes cada vez más ajustados, la capacidad de los desarrolladores para pagar más por la tierra quedó limitada. Ese fenómeno explica, en buena medida, por qué los precios de los terrenos permanecen estancados e incluso muestran nuevas bajas.
Los precios de la tierra por barrio
Aun con el ajuste generalizado, la brecha entre barrios continúa siendo amplia. Solo 26 de los 890 terrenos relevados superan una incidencia de US$ 1.000 por metro cuadrado, mientras que existen lotes que parten desde valores inferiores a US$ 100.
“Belgrano continúa encabezando el ranking de los barrios más caros para desarrollar, con una incidencia promedio de US$ 758 por metro cuadrado, aunque muy por debajo de los US$ 882 registrados el año pasado. Lo sigue Recoleta, con US$ 748”, detalla José Rozados director de Reporte Inmobiliario.
El informe también destaca un proceso de descentralización del mercado. Barrios como Chacarita, con una incidencia promedio de US$ 622, y Colegiales, con US$ 574, ya muestran valores cercanos a los de las zonas tradicionalmente más cotizadas del corredor norte, reflejando el creciente interés de los desarrolladores por nuevas áreas de la ciudad.
