El dato duro puede esconder una realidad distinta a la que salta a primera vista. En un mercado inmobiliario rural con muchas consultas, sin embargo, son pocas las operaciones que se cierran, mostrando que el mercado está leyendo algo más que la pulseada habitual entre oferta y demanda.

El último relevamiento de actividad de campos para uso productivo, que elabora la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), marcó un nuevo descenso en la actividad sectorial, quedando en 46,57 puntos en relación a los 100 puntos de referencia que representan el máximo histórico.

Se trata de un indicador de actividad que releva ventas, consultas, revisaciones, toma a la venta de propiedades y anuncios publicados en todo el país, por lo que es considerado una medida de la temperatura del mercado.

El mismo informe aclara que “la poca oferta de campos agrícolas sigue limitando, en parte, a la actividad”. Además, hay expectativas de incremento en los valores de los campos, con lo que en lo que va del año surgió una brecha entre los valores pretendidos por los propietarios y lo que termina convalidando el mercado. Esto “en cierta manera, frena un poco la actividad”, añade el informe.

Pese a ello la demanda sigue fluyendo, en campos con potencial agrícola, pero especialmente para uso ganadero, el principal driver sectorial. “Las consultas sobre los campos ganaderos siguen firmes, siendo el cierre de las operaciones más lento”, indica CAIR.

Demanda genuina

“La actividad sigue movida, los últimos dos años han sido buenos. Es un mercado sano, no es que hay oferta de ventas por deudas, el productor quiere crecer y el que vende es porque tal vez cierra una etapa, no porque esté ahogado y necesita vender”, señala Federico Nordheimer, director ejecutivo de Nordheimer Campos y Estancias.

En este punto, sostiene que un mercado sano “implica que no se paga cualquier precio. Pese a ello se realizan operaciones y cuando hay un campo bueno se vende rápido, tal vez en menos de un mes”, apunta Nordheimer.

“Si bien el mercado está con actividad hay poca concreción de operaciones”, asegura Juan José Madero (h), director de la División Campos de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, pero aclara que aún en ese contexto, “hay demanda genuina, no son consultas exploratorias”, sino que hay intención de cerrar operaciones.

Madero destaca que hoy hay menos oferta que antes y la reposición de campos está demorada, mientras creció la demanda tanto en campos agrícolas, que suelen tener un retorno más rápido para el inversor, como en campos mixtos (agrícola-ganaderos) o exclusivamente ganaderos que, por cierto, hoy son la joya de la Corona.

Esto responde a que el valor de la hacienda está muy alto. La demanda es sostenida, con buenas oportunidades de exportación por baja del stock mundial y muy buenos precios, sumado a un tipo de cambio estable en Argentina, hace hoy de la ganadería un imán de inversiones en campos para cría e invernada (engorde). 

Precios para arriba

“Los que salen a vender hoy están pidiendo un precio mucho mayor, pero son precios que la demanda no convalida. Ésta es una tendencia que comenzó a verse desde principios de año, generando así una brecha entre los valores pretendidos por los vendedores y los que están dispuestos a aceptar los compradores”, señala Madero.

La nueva camada de campos, especialmente ganaderos, sale al mercado con una suba del orden del 30% en el valor pretendido respecto del año pasado, pero “lo poco que se cierra es con incrementos del 10% como máximo”, señala Madero. En el caso de los campos agrícolas la suba de valor pretendido puede incorporar un incremento en torno al 10% y hasta 15%.

Un campo agrícola en Zona Núcleo Clase 1 (es decir la mejor zona de la Pampa Húmeda) que estaba en US$ 18.000 la hectárea hoy se ofrece a US$ 20.000. Es que el campo ganadero tiene otra ecuación. Hasta hace poco la relación tierra-vaca (la referencia de precio expresado en kilos de novillo) “estaba en un 4/5% anual en dólares de resultado para el inversor, que era una muy buena renta”, dice Madero.

Con el valor de la hacienda en valores muy altos, por baja oferta a nivel global, e incluso la tendencia a la retención de vientres (menos animales enviados a faena) en el país, la demanda de tierras creció, pero los números están “finitos”. 

La razón es que el inversor tiene que comprar el campo, pero también invertir en animales, que es lo más caro, y esperar entre dos y tres años para ver la renta, debido al natural ciclo biológico. Este plazo es mucho más corto en la agricultura, apenas una cosecha, por lo que estos campos se venden más rápido.

Un campo ganadero en zona muy demandada, como la Cuenca del Salado que “para parar una vaca por hectárea (la referencia de ’calidad’ o receptividad del campo) antes de este salto estaba en US$ 4500/5000 la hectárea, hoy está en US$ 6000 de valor pretendido”, señala Juan José Madero.

Escenario electoral

Federico Nordheimer coincide en que hoy hay buenos precios y expectativas positivas en el sector inmobiliario rural. Y agrega un dato de actualidad referido a la Ley de Tierras, que está debatiendo el Congreso. 

“Los buenos campos agrícolas se venden a argentinos, en lo que afecta a nuevas zonas como el sector forestal, donde hay que hacer grandes inversiones y esperar 8 años para recuperar la inversión, ahí entran los extranjeros”, destaca Nordheimer. Lo mismo ocurre en zonas con riego para cultivar frutales o pistacho, demandan mucha inversión “y ahí necesitas capital extranjero”, agrega. 

Entre tanto, en el horizonte aparecen las elecciones 2027. “Los años electorales son de más cautela. El cambio de política económica (en alusión al programa de Javier Milei) debería ser convalidado en las próximas elecciones para que el clima de negocios, proyectos de inversión a largo plazo, asociaciones tales como fideicomisos, pooles, inversores extranjeros, crezca y tenga impacto en el mercado de campos”, sostiene Lucas Palma, presidente del CAIR.

Y agrega: “Cambios como baja o quita de retenciones, impuesto al cheque y una reforma fiscal integral, serán determinantes para que las inversiones en Argentina tengan el crecimiento que pueda expresar el potencial agroexportador del país y que el mundo demanda actualmente”.