Eduardo Costantini: “Las propiedades en CABA tardarán tres años en recuperar su valor”
Alex Milberg Director
Con más de 30 años de experiencia en el mercado financiero y en el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios innovadores y de gran escala, Eduardo Costantini es el fundador y accionista principal de Consultatio Asset Management y Consultatio, con operaciones en la Argentina, Uruguay y Estados Unidos. Entre sus proyectos más reconocidos están Nordelta y Puertos en Escobar. Sus análisis de inversiones son de los más esperados del mercado.
¿Cómo ves a la Argentina hoy?
Entramos a la pandemia en una situación muy complicada; en el inicio de esta administración ya teníamos graves problemas. Pero el principal era que comenzaron con muy malas expectativas, después de esas PASO la Bolsa y los bonos tuvieron la peor caída. Eso tiene un valor real y simbólico: no se creía que el Gobierno administrara apropiadamente al país, se veía que en vez de ser conciliador iba a aplicar una ideología de centroizquierda que no era conducente con la envergadura de los problemas, que se iba a fijar más en el gasto que en el déficit para tratar de reavivar la economía en una situación de inflación muy elevada, y con la deuda impaga. El mercado previó eso, que en la práctica lamentablemente se fue materializando. Con la pandemia se complicó más. Los argentinos, las distintas fuerzas políticas, lideradas por el Gobierno, deberíamos intentar un acuerdo político ante esa emergencia, disminuir las asperezas y las rivalidades. Habría que haber iniciado una negociación inmediata con el FMI y los acreedores privados para cambiar expectativas, tener controlados los flujos del sector externo y poder ingresar de esa manera al mercado de capitales.
¿Cuál es tu radiografía actual del mercado inmobiliario en Argentina y qué panorama imaginás para el 2022?
Veo al mercado inmobiliario muy dividido. Estamos hablando de una crisis histórica, corrida cambiaria el año pasado, escasez de dólares y el valor muy alto del dólar libre. Históricamente, en un contexto así hubiera respondido: “Hay que arreglar la macro para que el mercado inmobiliario rebrote”. Acá ocurrió un fenómeno que no viví en mis más de 50 años de experiencia que es la pandemia. La pandemia deterioró más las situaciones fundamentales en la ciudad, pero mejoró la situación por fuera de la ciudad. Entonces, en medio de la corrida bancaria del año pasado, experimentamos un aumento de ventas de terrenos, propiedades y alquileres de terceros en nuestros dos desarrollos, Nordelta y Puertos, y en la competencia. Este es un fenómeno internacional: la gente con acceso a la vivienda migró hacia afuera al compás del enorme avance tecnológico y el teletrabajo. La gente se está moviendo con mayor libertad y premia el aire libre, la menor densidad. Con la cuarentena, la ciudad fue muy castigada en el corto plazo.
¿Cómo va a ser la nueva ciudad pospandemia?
La ciudad se va a recuperar a una nueva realidad. En CABA y en otras ciudades, como Nueva York, por ejemplo, esa recuperación va a ser gradual y va a llevar tiempo. También va a llevar tiempo la apertura completa el mundo; aun teniendo posibilidades, muchos se quedan. La ciudad va a ir volviendo, hay nuevos paradigmas y usos. Hay que dividir igual entre lo que es vivienda y oficinas, que todavía está más castigado.
¿Cuánto tiempo van a tardar en recomponerse los precios de la vivienda en CABA?
Es difícil decirlo. Te diría un escenario de dos o tres años. Está muy afectado por la situación económica, la macro. El axioma general del mercado inmobiliario de que cuando sube el dólar baja la propiedad en dólares se rompió en esta cuarentena en las afueras de la ciudad. La ciudad tiene que recomponerse de la situación macro y de una disminución de la demanda en favor de una opción de vida que no puede dar exactamente. Los gobiernos de la Ciudad tienen que interpretar (y lo están haciendo) este cambio y empezar a mejorar el uso de los espacios abiertos. Hoy en CABA se utilizan mucho más que antes las plazas, los espacios abiertos, los restaurantes con mesas afuera. Eso está para quedarse. Hay que ampliar los senderos de bicicleta, la conectividad, la inteligencia de la ciudad. El tema es si va a cambiar la situación económica. Lo insólito es que con el desorden económico que hay se siga vendiendo muy bien, con ventas récords, por fuera. Tanto en Nordelta como en Puertos estamos vendiendo más que el doble de un año bueno.
¿Se mantiene la tendencia?
Sí, absolutamente. Arrancó en el segundo semestre del año pasado y continúa.
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¿Es un buen momento para comprar propiedades en la Argentina o evitar el riesgo y ver alternativas en Uruguay o EE.UU.? ¿Cuál es tu panorama para el inversor?
Tenés que partir de un patrimonio y siempre diversificar riesgos. La Argentina de alguna forma está muy barata. Entonces, en CABA hay grandes oportunidades, hay precios muy deprimidos y en todo caso hay un horizonte de tres años con relación a lo sanitario; con relación a lo económico tenemos las elecciones del 23, que pueden ser un factor catalítico. Si uno lo toma como un distressed asset, un activo subvaluado, pensando que la Argentina debería volver al orden, por lo menos temporariamente, es una apuesta razonable. Por supuesto hay que ver qué se compra, a qué valor, la localización, qué amenities tiene, qué acceso o cercanía al verde, la configuración...
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¿Se está viendo en las nuevas obras que los edificios incluyan espacios de trabajo?
Sin duda. Tenés que tener tu escritorio, las vistas y el verde, una oferta de servicios, la altura de los techos, la ventilación. Estamos haciendo un edificio con verde en las fachadas, orgánico, son todas cosas amigables a las que hoy se dan mucho más valor que antes.
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¿Qué les dirías a tus colegas empresarios que están resignados? ¿Que tienen razón o que todavía es una tierra de oportunidades?
Nosotros nos manejamos en la micro, en nuestra micro. Vemos la situación general, que ya la conocemos, y en nuestro sector vemos cómo nos podemos mover y qué ventajas comparativas podemos desarrollar o qué propuestas atractivas podemos ofrecer. Estamos en una industria muy particular donde hay un segmento de la población que va a vivir o que va a trabajar, y trabajamos en la calidad y la relación calidad-precio. Entonces somos reactivos en cuanto a la venta porque acompañamos una demanda, y mientras tanto trabajamos en hacer más atractivo el proyecto. La Argentina siempre fue complicada, yo no recuerdo haber tenido 20 años de tranquilidad.
Ni 20 minutos...
Claro. La Argentina es loca. La mayoría de los argentinos actuamos defensivamente, la dirigencia política no interpreta ni está a la altura de la gravedad de la situación. No se puede gobernar el país con el 50% cuando tenés que hacer ajustes copernicanos. Pero la gente lo sabe y hay una cantidad gigante de ahorros en el exterior. En la Argentina está descapitalizado el sistema financiero local y el Estado está quebrado. El sector privado está entero. La Argentina está preparada para una economía como si fuese una economía de guerra. Entonces, si ofrecés algo que está bien pensado, bien elaborado y es superador, ese segmento de la población te va a elegir. Y acorde a la situación vas viendo los márgenes, qué pasa si vendés en dólares, el índice de la construcción. Y estamos acostumbrados. No haríamos una nueva inversión gigante, pero tenemos grandes inversiones en tierra que vamos administrando, hacemos acuerdos y agregamos algún proyecto.
