Acceder a la primera vivienda en Argentina es, para buena parte de la clase media, una ecuación que no cierra. El crédito hipotecario volvió, pero sus requisitos excluyen a muchos; la construcción tradicional cuesta entre US$ 1.000 y 1.800 por metro cuadrado, y los precios en dólares no ceden. En ese contexto, un fenómeno que circulaba por redes sociales empezó a tomar forma concreta: las viviendas modulares e industrializadas, desde cápsulas premium importadas desde China hasta casas fabricadas en plantas de la Patagonia, están redefiniendo el acceso al techo propio. 

Leticia Leites fue una de las primeras argentinas en importar su vivienda modular de 72 metros cuadrados desde China hasta un barrio privado de la ciudad de Santa Fe. El costo total fue de US$ 700 por metro cuadrado. Eso incluye impuestos, certificaciones de aduana, honorarios del despachante, seguros y el servicio de traslado y grúa. Un precio que, comparado con la construcción tradicional en la misma zona, resulta entre un 40% y un 60% menor.

El proceso duró siete meses desde las primeras conversaciones con un representante de ventas chino hasta tener la casa en el puerto de Santa Fe. “Lo más engorroso fueron los trámites de importación, porque había conflicto entre las normativas de cada país”, explica Leticia.

Si bien, califica la experiencia como “positiva" advierte que para ella es una solución temporal hasta poder construir su vivienda con el sistema tradicional porque la durabilidad estimada por el fabricante para estos módulos es de 30 años. 

Por su parte, Diego Jerez, empresario de comercio exterior, encontró la manera de alivianar los costos relacionados a la importación y armó compras grupales. “Si vos querés importar solo, los números no son los mismos. Pero si armás el grupo, queda buen número”, sostiene. Hoy tiene cinco contenedores en viaje y en cada uno entran alrededor de 16 casas. De esta manera, un módulo básico de 18 metros cuadrados puesto en Buenos Aires sale alrededor de US$ 2.000, todo incluido. 

Sin embargo, él mismo lo define como una solución transitoria y no para todos los territorios, ya que no poseen cálculos estructurales para zonas sísmicas ni de viento extremo.

El segmento premium 

En el otro extremo del espectro está Höli Haus con un producto diferente al que importa Jerez: son casas cápsula que llegan completamente armadas desde China, con acero galvanizado de alto calibre, doble vidrio hermético, piso radiante eléctrico, inodoro inteligente con función bidé, aire acondicionado instalado dentro del volumen de la estructura y sus unidades están certificadas para zonas sísmicas hasta Zona 4 -la categoría más exigente, que incluye San Juan-. El diferencial de calidad tiene un correlato directo en precio que parte de los US$ 41.000 más IVA para el modelo de 18,5 metros cuadrados hasta los US$ 69.000 para el de 38. El pago se estructura en tres cuotas: 30% al contratar, 30% a los 60 días y 40% cuando la casa llega al puerto argentino y la entrega máxima es de 120 días.

La casa llega armada en un camión de bajo perfil, se baja con una grúa y se apoya sobre bloques de hormigón premoldeado que Höli Haus provee. No requiere platea y la conexión es un enchufe de 220 voltios, una entrada de agua y una salida de desagüe. 

La alternativa local la representa Emilio Munarín, CEO de Attila -empresa de construcción modular neuquina con casi cinco años de trayectoria- y referente de la Cámara Argentina de Construcción Modular e Industrializada (CACMI) en la Patagonia. Sus viviendas se fabrican con materiales 100% argentinos y se ensamblan en plazos de entre 60 y 120 días según el tamaño. 

Munarín reconoce que los productos importados pueden llegar a costar entre un 50% y un 100% menos, pero advierte que “carecen de cálculos estructurales adecuados para las distintas zonas de Argentina y no cuentan con certificados de aptitud técnica”. También, pone de manifiesto como diferencial la importancia del servicio postventa local.

Regulación y financiamiento

Para la arquitecta Carla Corea, especialista en normativa y gestión, la clave no está en el origen del material sino en lo que exige la municipalidad. “La persona que quiera encargar una casa a China primero tiene que estar segura de que la puede importar en su totalidad. Después, tiene que pedirle al proveedor chino todas las especificaciones técnicas: ventilación, iluminación, instalaciones eléctricas. Porque la municipalidad va a verificar la habitabilidad del caso más allá de la materialidad”, explica. Y aclara que hoy no existe ningún municipio que haya dictado una normativa específica sobre este tipo de construcción importada: “Prefabricadas acá sí hay, casas modulares argentinas sí hay. Pero de lo que tiene que ver con importación, no hay normativa expedida por ningún organismo. Es muy nuevo todo esto.”

Hasta el momento, en la práctica, cada distrito decide caso por caso. Jerez recuerda que al principio algunos municipios de Córdoba y Mendoza rechazaban estas estructuras, pero indica que ese mapa cambió rápidamente. 

Por su parte, Höli Haus operó en Bariloche, Comodoro Rivadavia, San Luis, Calafate, Pinamar y Tigre, con condiciones distintas en cada caso. 

Otro punto crítico es la situación registral. Legalmente, estas viviendas suelen clasificarse como bienes muebles -porque pueden trasladarse-, lo que las sitúa en un registro diferente al de la propiedad inmueble tradicional: se escritura el terreno y la casa es una mejora que puede o no declararse. 

A nivel crediticio, el Banco Hipotecario tiene una línea específica para viviendas industrializadas que financia hasta el 100% del valor. El crédito se otorga a título personal y el banco desembolsa los fondos directamente a la empresa vendedora -que debe estar previamente adherida a este programa-, a una tasa de UVA + 15% y con un plazo de hasta 72 meses.

El mapa argentino

Según datos de la CACMI, hay alrededor de 13.000 construcciones industrializadas en ejecución hoy en Argentina. Neuquén es una de las plazas más consolidadas debido a la llegada constante de trabajadores vinculados a Vaca Muerta, que convierte a la construcción modular en una respuesta rápida y estratégica. Allí, por ejemplo, Höli Haus está evaluando la puesta en marcha de un proyecto de 50 unidades para el sector gerencial.

Para Marcos Galián, productor general de la exposición Edifica Neuquén 2026 -única feria de construcción e infraestructura de la Patagonia- , el fenómeno responde a una necesidad estructural: “El desafío actual pasa por acompañar el crecimiento de las ciudades con infraestructura. La construcción industrializada ofrece la flexibilidad necesaria para desarrollar desde viviendas hasta oficinas y locales comerciales.”

Lo mismo ocurre en la Patagonia -donde el clima extremo y la lejanía encarecen la construcción tradicional-, en Córdoba y Mendoza, al punto de haberse usado en hospitales de emergencia y hasta en instalaciones científicas en la Antártida.

En ese contexto, los sistemas constructivos industrializados aparecen como una alternativa para ampliar la oferta en plazos más cortos y reducir la presión sobre el mercado. La gran ventaja de la construcción modular es que permite producir en serie, lo que no solo agiliza el desarrollo de viviendas, sino también de infraestructura para sectores tan diversos como la salud, la educación o la actividad industrial.

El mercado de las viviendas modulares en Argentina es todavía incipiente, sin datos oficiales consolidados. Pero la demanda es real y los actores ya operan con soluciones que arrancan desde el módulo básico a US$ 2.000. En un país donde construir con ladrillo se volvió caro y el crédito llega tarde, esta alternativa empieza a verse como la respuesta más pragmática al déficit habitacional.