Jorge Ferraresi: "Hay que generar un equilibrio entre rentabilidad y política pública"
Alex Milberg Director
"La pandemia profundizó el déficit de vivienda que la Argentina ya tenía”, aseguró Jorge Ferraresi, ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación. De acuerdo con sus números, se estima un déficit de más de 2,5 millones de viviendas en el país. “En 2015 quedaron 11.000 viviendas de los desarrollos urbanísticos Procrear sin entregar y sin terminar, y 55.000 de los planes federales. Arrancamos desde ese lugar y por primera vez en el país hay un Ministerio que se ocupa de la temática”, destaca.
¿Cuántas viviendas planifican otorgar o incentivar en el corto plazo?
Ya entregamos 20.000 durante la pandemia y esperamos llegar a las 30.000 a fin de año. Nuestro plan de obra son 264.000 viviendas en la primera gestión del presidente Alberto Fernández. El desafío es que sea una política de Estado: 75.000 viviendas por año, a lo largo de 14 o 15 años, sería un problema estructural resuelto en la Argentina. Esto tiene que ver con inversión pública y aspiramos a que el sector privado y el sistema financiero empiecen a tener herramientas distintas. Hubo una buena noticia: el Banco Nación empezó a ofertar créditos para refacciones a tasas muy accesibles.
Ya entregamos más de 100.321 créditos para refacciones a tasa 0, con la fórmula de devolución Hogar. Y tenemos distintos programas con sindicatos y universidades, Viviendas Rurales o Casa Activa para adultos mayores en coincidencia con PAMI, que son casas en comodato, 100 proyectos en toda Argentina, 3.200 viviendas. Además, trabajamos con los gobiernos locales, donde tenemos convenios por más de 70.000 viviendas y ya en ejecución cerca de 12.000; y en proyectos y a corto plazo antes de fin de año más de 37.000 en ejecución.
En la mayoría de los casos son créditos muy blandos donde el Estado juega un rol fundamental. En un contexto de finanzas públicas tan complejo, ¿entra en colisión esa situación de fragilidad, de déficit?
Tenemos un presupuesto muy responsable. El Presidente creó un Ministerio de Vivienda con un presupuesto acorde a desarrollar este tipo de políticas. No vemos ninguna situación de riesgo, todo lo contrario: ya tenemos más de 55.000 viviendas en construcción que generaron más de 160.000 puestos de trabajo. Y uno de los objetivos clave para desarrollar este programa tiene que ver con la generación de suelo, que tiene distintas aristas. Una es los terrenos públicos vacantes, para que pasen al fideicomiso del Banco Hipotecario donde desarrollamos los desarrollos urbanísticos de Procrear. Ya tenemos más de 12.000 viviendas en proceso de licitación, vamos a llegar a fin de año a más de 22.000 y es taremos a mitad del año que viene en 30.000. E hicimos una licitación de tierra donde hubo privados que ofertaron, estamos en negociaciones para generar suelo por más de 7.000 viviendas.
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¿Ese es uno de los grandes desafíos?
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Sí, un plan nacional de suelo donde generamos inversión de infraestructura para generar suelo urbano muchas veces en asociación con los privados; el privado se queda con una cantidad de terrenos y el Estado se queda con otra parte porque existe la plusvalía a partir de la zonificación. La zonificación tiene una potencia muy fuerte que los gobiernos no supieron utilizar. Con el plan de desarrollo urbano vamos generando elementos y legislación que tengan las provincias para que cada provincia tenga su ley de suelo. Decimos construir 75.000 viviendas a partir de 2024.
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Ahí ven al sector privado como un aliado y no solo como proveedor...
Siempre aspiramos. Tuvimos reuniones con desarrolladores, hasta ahora no nos hemos puesto de acuerdo. Tenemos una dificultad: construir 1 m2 de vivienda está en el orden de los US$ 800 oficial y se vende a US$ 1.400 blue. Nos debemos una discusión, afinar un lápiz. Está bien que el privado tenga su rentabilidad, pero en vivienda tendríamos que abordar un número real. Y después también las oportunidades que dan los gobiernos locales a partir del desarrollo del uso del suelo para que los privados inviertan. Por ejemplo: la provincia de Buenos Aires tiene la Ley de Hábitat de 2014. Generó muchos barrios cerrados, pero no lo que dice la ley: una plusvalía de la tierra a favor del Estado. En los barrios privados hace falta mucha mano de obra, que cuando hay una distancia importante termina construyéndose un barrio precario al lado. Lo bueno sería generar un barrio de gente trabajadora que pueda abastecer a ese otro barrio.
Los desarrolladores van a decir que son ellos los que se arriesgan y por eso miran los márgenes con lupa...
Está bien. Pero es una cuestión de credibilidad. Cuando entrego los créditos, la primera pregunta que les hago es: “¿Ustedes creían?”. Ninguno creía. Se anotaron y tienen el crédito. Por supuesto tenemos que dar señal al sector privado de que somos gente seria, que construimos, que hacemos. Hoy entregué cinco viviendas en Morón del Desarrollo Urbanístico de Procrear de 2014. Siete años, es un fracaso. Aspiramos a que todos los desarrollos urbanísticos tengan plazo de un año, año y medio, y entregar todas las viviendas juntas. Creemos mucho en el desarrollo del Plan Nacional de Suelo, muchos municipios y provincias trabajan con el privado en generar la plusvalía, la inversión de servicios, que haga un muy buen negocio el privado y que el Estado tenga la posibilidad de desarrollar su política pública de vivienda.
¿Y Grabois los corre por izquierda?
No, de ninguna manera. La realidad es una sola: no hay izquierdas ni derechas. Hay que resolver cuestiones estructura les, y las cuestiones estructurales necesitan del Estado, de la actividad de los privados, recursos. A mi Ministerio vienen funcionarios de todos los colores políticos. Todos quieren hacer vivienda.
¿En qué estado está el proyecto de cobrar un impuesto adicional a las viviendas desocupadas en la Ciudad?
Es un disparador para generar un debate, que está en todo el mundo. Berlín compró 14.400 viviendas y tiene una ley de expropiación de 244.000 por tema de alquileres. Las leyes nacionales en una Argentina tan heterogénea no tienen sentido. CABA es una ciudad que expulsa: tiene 400.000 habitantes menos que en 1949. Entregué 18 créditos en la Ciudad y voy a entregar 65 más. Ninguno se ha quedado a vivir en la ciudad. Y la CABA en el gobierno anterior recibió del Estado nacional tierras para construir 25.000 viviendas pero no construyó ninguna, no generó una visión distinta de una ciudad que genera desarrollos urbanos para clase ABC1. ¿Nos podemos meter en esa cuestión? No, porque cada gobierno local define hacia qué lugar ir.
Es uno de los ministros que se sostuvieron en el gabinete. ¿Qué expectativas tiene para noviembre?
Uno tiene una derrota electoral y la expectativa es modificar esa derrota. Vamos a trabajar y poner en visibilidad todo lo que fue capaz de hacer este gobierno en tiempos de pandemia. Y generar propuestas a futuro que tengan que ver con acceder, el plan de vivienda como una herramienta clave, la obra pública, generar trabajo, que la gente tenga un salario y vivir de manera digna.
En su momento declaró que imaginaba un proyecto de 8 años para Alberto Fernández en la presidencia y 8 para Axel Kicillof en la provincia.
Sí. Pienso lo mismo. Los procesos políticos son de esas características y tienen que ir en ese sentido. Así que consolidar un proceso, que ahora ha tomado más velocidad y más visibilidad, a partir del Jefe de Gabinete que impuso ya juntarnos a las 7 de la mañana y trabajar muchas horas por día, cosa que se venía haciendo, pero eso no se visibilizaba. Ponerse ya...
¿Le entusiasma el nuevo gabinete?
Sí. Soy un hombre político y la verdad empezamos a la mañana, terminamos a la noche, al otro día a la mañana arrancamos de vuelta. Somos parte de un equipo. Los imprescindibles son los que van a elecciones y ganan una elección. El resto somos un equipo de gente que aportamos una experiencia, un saber, un trabajo; que podemos estar o podemos no estar. Pero lo importante es un proyecto político que sintetice, que en nuestro caso sintetizan Alberto y Cristina, y profundizar ese camino.
