El desarrollo energético de Vaca Muerta se viene transformando de manera acelerada en un motor de real estate corporativo que genera atractivas opciones de inversión y de renta inmobiliaria en dólares, en un mercado que promete seguir ampliándose de manera sólida en los próximos años. En este escenario, IDERO acaba de sacudir el mercado de capitales con el anuncio del lanzamiento de un fideicomiso financiero inmobiliario denominado “Espacio Añelo”, una propuesta inédita de inversión que busca llegar al pequeño y mediano ahorrista.

Se trata del primer Fideicomiso Financiero Inmobiliario con Oferta Pública en la cuenca neuquina aprobada por la Comisión Nacional de Valores (CNV). El esquema permite que pequeños ahorristas, con un ticket de ingreso de apenas 1.000 dólares, accedan a un activo de renta inmediata en la misma moneda derivado del alquiler corporativo a multinacionales petroleras, un segmento históricamente reservado para grandes capitales.

Lucas Salvatore, director de Grupo Salvatore e IDERO, lidera esta transición de la constructora hacia el mundo de las finanzas estructuradas. "Somos hoy el líder en construcción industrializada de alto valor agregado en la Argentina. Hacemos casas, edificios, complejos deportivos, hoteles, supermercados, centros comerciales; siempre con una estructura de acero como parte fundamental, pero con la sustentabilidad y el triple impacto como norte", define el ejecutivo. Bajo su mando, la compañía integró verticalmente el negocio, abarcando desde el diseño arquitectónico y la ingeniería hasta la operación de hospitality en la zona de Añelo, donde ya operan cinco edificios.
 

La arquitectura del fideicomiso se apoya en activos reales y tangibles que ya están generando flujo de caja. El instrumento invertirá en 20 departamentos de 52 m² ubicados en el Edificio 2 del complejo Espacio Añelo, los cuales están 100% construidos, equipados y alquilados con contratos en firme a largo plazo. El salto hacia este modelo financiero fue una evolución natural para escalar el impacto de la actividad: "Lo que me entusiasma -dice- es poder democratizar las ventajas del real estate de Vaca Muerta. ¿Cómo hacemos para atomizar esto y que llegue a más gente más allá del inversor sofisticado que puede invertir en un departamento de US$ 250.000 ?".

Para el empresario, la economía argentina se divide en sectores con dinámicas muy dispares, y la energía es el vector principal de crecimiento. "Hoy el país tiene cuatro grandes 'portaaviones' de los cuales uno es la energía, otro la minería, otro el campo y otro la industria del conocimiento. El real estate tradicional está complicado, pero en Añelo veo la posibilidad de sumarse a uno de esos sectores estratégicos", explica. Al adquirir un Certificado de Participación (CP), el inversor no solo compra una "parte de departamento", sino que se sube al flujo de fondos de la energía.

La rentabilidad estimada del proyecto se ubica entre el 8 y 12% anual en dólares, una cifra que deja muy atrás el promedio del mercado residencial de la ciudad de Buenos Aires. El que paga la renta allá es una multinacional que depende del negocio de la energía. Este fideicomiso está dando el 10,88% en dólares en este momento y tiene renta inmediata; como está alquilado, es la misma renta proyectada, que es más del doble de lo que da un departamento en Capital. Esta brecha de rendimiento es la que sustenta el interés masivo que se espera despierte la colocación primaria prevista para fines de mayo.

La regulación de la CNV aporta la transparencia y seguridad jurídica necesaria para este tipo de instrumentos públicos. Esta validación oficial es el sello que permite al proyecto salir al mercado de capitales a través de BYMA y A3 Mercados.

Una de las innovaciones más disruptivas es la posibilidad de tokenizar los certificados de participación, permitiendo su representación digital. Entre las ventajas de esta tecnología se resalta que una vez que está tokenizado, se lo puede comprar con cualquier billetera virtual y desde cualquier parte del mundo. La idea es generar un mercado secundario para que el que quiera salir, pueda hacerlo con facilidad.

La liquidez es un factor crítico en el real estate, y el fideicomiso contempla un fondo específico equivalente al 3% de la colocación para agilizar las salidas en el mercado secundario. En ese sentido, el directivo sostiene que la lógica de salida es mucho más ágil que la de una propiedad tradicional. "Si tengo un departamento que vale US$ 300.000, lo más probable es que me cueste venderlo más que 300.000 tokens de un dólar", graficó. El objetivo final es que el inversor de riesgo pueda rotar su capital y volver a entrar en proyectos desde el pozo.

La dinámica demográfica de Añelo respalda la tesis de inversión. La ciudad concentra hoy 10.000 habitantes permanentes, pero recibe diariamente entre 25.000 y 35.000 trabajadores que entran y salen de los yacimientos. Se proyecta que para 2032 la población alcance los 50.000 habitantes, lo que profundiza el déficit de alojamiento corporativo de calidad. IDERO construye y opera en Añelo desde hace más de cinco años. Hoy posee 340 plazas en operación con 100% de ocupación y tiene proyectado construir más de 30 edificios que sumarán 3.000 plazas hacia 2032.

En cuanto a la distribución de beneficios, el cobro de la renta es mensual y directo al inversor. "Todos los meses recibís tu renta. Ya está descontado el costo del fideicomiso en sí, los abogados y la administración; al inversor se le deposita ese 10,88%. Es con el alquiler que tiene hoy; si en el futuro el alquiler sube, va a tener más renta", explica. La operatoria se liquida en pesos al tipo de cambio oficial (BNA), integrando el activo al circuito formal del mercado financiero local a través de agentes ALyC.

El riesgo del activo se ve mitigado por la existencia física del inmueble y su contrato de locación vigente. A diferencia de las inversiones en pozo, aquí el inversor adquiere participación en una unidad terminada y operativa. Salvatore recalca la elección por este camino, "que es con algo que ya está construido; que elimina el riesgo de construcción y el riesgo de alquiler". Además, subraya que para los grandes inversores, estos certificados sirven como garantía para apalancar otras operaciones, dado que son activos reales con flujo mensual.
 
La calidad constructiva es el diferencial que garantiza la ocupación incluso en momentos de volatilidad del sector hidrocarburífero. "Espacio Añelo" cuenta con la certificación internacional EDGE del Banco Mundial por su ahorro de energía (30%) y agua (33%). El complejo es el único certificado como construcción sustentable; tiene seguridad 24 horas, gimnasio, vestuarios y salas de capacitación. 
Al frente del proyecto inédito para la Cuenca Neuquina, el desarrollador no oculta su optimismo respecto al futuro de la zona, especialmente tras los recientes anuncios de inversión de YPF y otras operadoras. "Marín anunciaba inversiones para los próximos 5 años de US$ 150.000 millones; la proyección es increíblemente positiva. Todo indica que la oferta de alojamiento no va a dar abasto", analiza. Esta brecha entre oferta y demanda es lo que asegura niveles de ocupación cercanos al 100% en los complejos premium del denominado "Barrio Hotelero".

El fideicomiso financiero es una herramienta de salida para los desarrolladores originales, pero a la vez una plataforma para reinvertir en la expansión de la infraestructura de la zona. "Los departamentos que están ahí son nuestros y fomentan el próximo edificio. Queremos agilizar la velocidad de salida para circular ese fondeo", reconoce Salvatore. Con la meta de realizar una inversión de US$ 126 millones en los próximos años, el éxito de este primer fideicomiso con oferta pública sentará las bases para replicar el modelo en proyectos como “Distrito Añelo”( ver más info en www.iderovacamuerta.com).