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Cómo funcionan los "canjes inmobiliarios", la operación de cambiar lotes por departamentos ya terminados

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Las claves: El dueño no tiene que esperar los 2 años que dura la obra y el desarrollador ya se hizo de un nuevo espacio para arrancar con otro emprendimiento.

16 Marzo de 2022 09.49

El canje de terrenos por departamentos a construir se convirtió en una atractiva opción para aquellos que tenían una propiedad que hacía meses no podían vender o que la alquilaban y el ingreso no les resulta un buen negocio porque la morosidad era demasiada alta. “Este tipo de negocio apunta a aquellos que buscan una nueva modalidad de inversión y que entienden que a futuro se beneficiarán con el valor del m2 en dólares a estrenar”, indicó Solange Esseiva, dueña de H-54.

El volumen del canje va a depender de la negociación entre ambas partes: hay algunos desarrolladores que devuelven los m2 viejos en m2 nuevos en el edificio a construir o en otro ya terminado de la misma constructora, otros ofrecen entre el 20 y el 30% de los departamentos construidos (ejemplo: de un edificio de 10 pisos ofrecen entre 2 y 3) y algunos hacen un mix entre un adelanto en dólares y el resto en ladrillos.

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En la mayoría de las operaciones concretadas por H-54, los propietarios optan por un canje total de m2 en un edificio ya terminado del mismo desarrollador. “Esta tendencia surgió ante la gran vacancia de departamentos sin venderse. Muchas constructoras ofrecen las unidades que ya tienen terminadas en otros emprendimientos para poder volver a arrancar con una obra nueva”, explicó Esseiva.

“En este caso puntual, el propietario adquiere una renta inmediata frente a un bien que no le generaba ninguna ganancia y que, por el contrario, le generaba gastos de mantenimiento. Puede optar por vender algunas de las unidades y otras alquilarlas”, sugirió la experta en bienes raíces.

Incluso, si fuesen muchos los vendedores, como en el caso de que la propiedad en cuestión sea una herencia, Esseiva sostuvo que “pueden dividir su parte de forma bastante simple” con su asesoramiento. “Además, no corren el riego de meterse en una obra en construcción”, advirtió.

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Como la construcción de un edificio puede demandar entre 2 y 3 años, la firma H-54 se encarga de tramitar el pago de un alquiler al propietario -si es que vivía en ese lugar- mientras se termina el edificio o el reembolso del alquiler que perdería en el que caso de que viva de una renta. Además, se encarga de hacer una investigación exhaustiva de la constructora para constatar sus antecedentes y que el dueño no corra riesgos innecesarios.

De acuerdo a un relevamiento realizado por la inmobiliaria H-54, tanto las empresas como los propietarios vienen mostrando un importante interés en lo que va este 2022 para concretar operaciones de este tipo; sobre todo en Palermo, Belgrano, Recoleta y Villa Urquiza. En este último barrio el negocio se vio potenciado por el crecimiento de la zona denominada Do-Ho, que corresponde al corredor Donado-Holmberg.

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“A veces sucede que cuando el propietario no está urgido por la necesidad del dinero y tiene mucha confianza con el desarrollador, prefiere canjear por m2 a construirse en el lugar ?que en ese caso será muchos más que los m2 ya construidos- y sumarse al negocio inmobiliario”, destacó Esseiva, cuya gestión apunta a que esos dueños puedan sacar mejor provecho de su propiedad teniendo en cuenta el volumen edificable.

Los desarrolladores están abiertos a todo tipo de propuestas, no es que solo buscan baldíos. Casas, fábricas o PH también se pueden transformar en edificios.

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