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Por qué es negocio desarrollar viviendas para la clase media

Lorena Guarino Forbes Staff

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Tomás Coria, CEO del Grupo Coria; Julio Kim, CEO de QS Developers; y Jorge O'Reilly, socio fundador de Eidico, aseguran que el déficit habitacional que afecta en especial a los segmentos medio y medio bajo podría resolverse con mayor estabilidad. De qué forma la pandemia impulsó el crecimiento de este sector.

20 Noviembre de 2020 12.17

En el mundo del real estate y los desarrolladores, el segmento de la clase media y media baja se convirtió, en los últimos años, en uno de los más desatendidos y con mayor déficit habitacional. Con gran parte del mercado enfocado en el segmento premium y con foco inversor, sin embargo hay players que se dedicaron, con diferentes estrategias y herramientas de financiación, a responder a esta demanda. La pandemia, en este caso, fue catalizador de un movimiento de descentralización fuera de la Capital Federal que también contribuyó a su crecimiento. Sobre esto debatieron Tomás Coria, CEO de Grupo Coria; Julio Kim, CEO de QS Developers; y Jorge O'Reilly, socio fundador de Eidico.  
“El 2020 fue un año especial, sin dudas, pero la Argentina siempre fue un país cambiante que no da respiro y al que hay que adaptarse”, asegura O'Reilly, quien señala que, del lado positivo, la pandemia impulsó la demanda por las viviendas que desarrollan desde Eidico, que apuntan a jóvenes familias que buscan su primer hogar. “Muchos de nuestros barrios, que se consideraba que estaba 'lejos'... ¿lejos de qué? Trabajar desde casa facilitó mucho la decisión de ir hacia zonas al aire libre. Siempre apostamos a la descentralización, que venía a un ritmo más lento, y la pandemia liquidó en un año ese proceso. Eso nos benefició”, añade. O'Reilly creó Eidico justamente cuando él empezó en la búsqueda de su hogar familiar y no encontraba opciones de financiación que se adaptaran a sus necesidades.  
Coria coincide en el impacto positivo de la descentralización: “Estábamos desarrollando 120.000 m2 en Pilar y, con la pandemia, esto se potenció de forma absoluta. La gente huye de Capital Federal y tenemos una demanda impresionante. Eso, sumado al combo de financiación, hace que cierre por todos lados”. Según explica, en general se paga un 10% en dólares, durante la obra se completa el 50% y luego de la posesión se paga en cuotas en pesos ajustadas por CAC a 10 años.  
Kim, quien además de desarrollar real estate también se desempeña en el rubro textil al frente de Calandra y Naima, se enfoca en cambio en Capital Federal, con inmuebles de menos metros pero en zonas céntricas, como Balvanera o Flores. “Hay un segmento de millennials en sus 20s y 30s que busca unidades más chicas con amenities cerca del transporte o el trabajo. Uso la misma fórmula que en textil: bueno, bonito y barato. No ponemos el precio del metro a partir de la rentabilidad, sino que primero sentamos las bases y el estándar de calidad de lo que queremos lograr. Vendemos un producto en el que la gente está dispuesta a vivir”, asegura Kim, quien añade que el 80% se hace con capital propio y la firma se queda con unidades que pasan luego a un pool de alquileres que administra otra de sus compañías. “Las unidades, aunque demore más tiempo, se venden. Lo que pasa es que la rentabilidad anual de alquileres es la más baja históricamente en la Argentina”, explica.  

 

Cambio de paradigma 

Ante el debate de por qué los desarrolladores e inversores no apuestan tanto al segmento medio, Coria explica que los inversores suelen buscar productos que les gusten y atraigan, incluso guiándose por un concepto más estético que financiero: “Eso logró el desarrollo, por ejemplo, de Puerto Madero. Pero falta virar a lo suburbano. Nosotros les entregamos a las personas un producto de mejor calidad a lo que esperan o que el mercado suele entregar. Los inversores no se animan tanto a este sector porque entienden que la rentabilidad es menor, pero no es cierto porque la rotación es mucho mayor. Entonces es menor porcentualmente, pero girás más veces la plata en el año y en términos efectivos la rentabilidad es mayor. El mercado está cambiando, hay una ola de inversores que está virando al nuevo nicho de clase media que es el que se mueve”.  
Para O'Reilly, el segmento real estate es especialmente atractivo en este contexto, porque ante la dificultad de ahorrar en dólares, los inmuebles son históricamente un refugio de valor para quien tiene sobrante de pesos: “En ese sentido es una oportunidad y siempre lo fue. Lo que hay que tratar de hacer es que la propuesta sea atractiva desde el punto de vista del producto y del costo que se les proponga a los potenciales inversores. En nuestro caso es más acotado porque quienes buscan nuestros productos buscan una solución, no una inversión”. Pero también alertó que, si bien hoy el costo de la construcción en dólares está bajo, también hay distorsión de precios y desabastecimiento, producto de la incertidumbre.  


Mirada de largo plazo 

De cara al futuro, Kim aseguró que lo más importante es la estabilidad. “La casa es lo más importante de uno. La gente quiere felicidad. Si el gobierno da previsibilidad y economía más estable, el negocio va a funcionar. La gente quiere comprar su casa, comprarle la vivienda al hijo, cuando uno se independiza quiere comprar una casa, el que vive en Capital quiere una casa para el fin de semana. El gobierno tiene la responsabilidad de dar una estabilidad macro y no necesariamente regalar casas. Si está estable, los consumidores van a venir solos. Porque este es un país que hace 10 años no crece en su PBI. Necesitamos reglas claras y seguridad jurídica, nadie puede invertir en un país donde no sabés qué va a pasar”, reflexionó.  
Y O'Reilly complementó: “Los políticos y la política debieran crear esas condiciones de estabilidad y ordenar las cosas de modo tal que la gente crezca esforzándose para el crecimiento, que eduque a sus hijos y tenga su casa. La casa tiene una función social, la familia necesita ese lugar donde ir creciendo. Si una familia no tiene casa, la inestabilidad se traslada después a los individuos que la componen y tienen falencias que son las que sufrimos hoy. Pero el estado debiera simplificarnos las cosas. No pido subsidios. Me alcanza con que miren el sector como lo que es, una enorme usina de empleos y soluciones para las familias, y que lo hagan sin sesgos ideológicos”. Coria, en este punto, concluyó: “A veces se asocia a los barrios cerrados a un estatus económico y distan muchísimo de serlo”.