Los parques industriales y los empresariales están en la cima debido a la demanda de alquileres; sin embargo, los inversores inmobiliarios cuentan aún con una reducida presencia a pesar de su alta rentabilidad.
En cierto modo, la pandemia motorizó ese crecimiento. Fue entonces cuando comenzaron a incrementarse los pedidos de naves. Paso a paso, esa corriente cobró impulso.
Así, 2024 cerró su cuarto trimestre con una vacancia del 9,3% en Buenos Aires. Esto representó un aumento del 5,6% respecto al período anterior, según la consultora inmobiliaria Newmark. En líneas generales, la ociosidad ronda entre el 5% y 6% en el norte del conurbano.
Asimismo, ese informe resalta que esos resultados no responden a la desocupación de espacios existente ya que se sumaron al inventario total 100.000 m2 premium a estrenar. De esa manera, totalizaban 1.883.455 m2 a fines del año pasado.
A nivel nacional, existen 650 de estos complejos, aunque hay 280 inscriptos en el Registro Nacional de Parques Industriales. Albergan alrededor de 8.000 compañías.
Los analistas consideran que este segmento inmobiliario posee un gran potencial. Se basan en la necesidad constante de infraestructura ante la búsqueda de optimizar costos y promover sinergia operativa.
"Respecto a otras épocas, se busca ahora más depósitos no tanto espacios para la producción", afirma Ezequiel Mongia, gerente de la División Industrial de la inmobiliaria O'Keefe.
Las organizaciones no son las únicas que se benefician de esos espacios. También ayudan a las economías regionales. Sin olvidar que permiten la sistematización urbana y a descongestionar las ciudades.
"De alguna forma responden a una agenda de ordenamiento territorial al permitir establecer empresas en lugares donde no "molesten" a otras actividades. Al coexistir varias en un mismo sector se genera una sinergia", afirma Franco Celesia, gerente Comercial de la desarrolladora Plaza Industrial.
En la actualidad, las compañías están interesadas en parques con espacios adaptables a necesidades específicas. Incluso, deben poseer previsibilidad a futura.
Parques empresariales
Es más, varios especialistas consideran que, sea cual fuera su ramo, es difícil que planifiquen una inversión de mediano plazo fuera de estos complejos.
Dentro de este segmento, se encuentran los parques empresariales. Ellos además de agrupar diversas organizaciones ofrecen servicios e infraestructura compartida. Uno de sus objetivos principales es fomentar la colaboración y la eficiencia entre las firmas.
"Es un 'hub' de innovación, tecnología y negocios para potenciar el crecimientos de las compañías del lugar que no necesariamente son todas industriales. En nuestro caso contamos con tres ejes: tecnología, salud y agro. Sumamos además lo académico. No solo alquilamos un espacio sino les permitimos incorporarse a un ecosistema", remarca Silvina Terroni, directora del Parque Empresarial Austral.
En estos momentos, el sector de logística y distribución, los supermercadistas y los negocios de línea blanca e informática conforman la principal demanda de estas naves. Se conformó así en abril de 2024, tras la apertura de las importaciones.
"Pero respondió también a una necesidad del comercio electrónico de realizar envíos de forma inmediata. Cumplir con ese requerimiento significa contar con centros logísticos más grandes y más próximo a los puntos de consumo", recuerda Celesia.
Desde siempre, el mayor crecimiento demográfico corresponde al corredor Norte del Gran Buenos Aires. "Es la estrella del sector por su conectividad, la Panamericana, su cercanía a puertos y su infraestructura consolidad. Esto se da desde hace varios años", acota la directora del Parque Empresarial Austral.
Se ubican luego la región Oeste, donde no quedan muchos lotes disponibles, y zonas estratégicas próximas a la ciudad de Córdoba, Rosario y Santa Fe. Posiblemente, se les sume en poco tiempo Vaca Muerta y la región minera del norte argentino.
"El AMBA refleja lo que sucede en el país a una velocidad mayor. Ahora, se detecta una demanda importante para estos complejos en Neuquén e incluso en Bariloche", revela Mongia.
Sur
Recientemente, comenzó a desarrollarse el eje Sur; sobre todo, el área de Canning y Ezeiza- Cañuelas. "En corredores como el de la autopista Buenos Aires- La Plata, es importante la búsqueda de vacancia. Pero la oferta es hoy casi nula. En el único parque disponible en esa área quedan ya pocos lotes libres", declara Mongia.
Por el momento, es limitada la participación de constructores e inversores. "Al ser un nicho puede acotar la demanda. Además que se requiere un know how para participar. Estas cuestiones pueden generar una barrera al ingreso de algunas desarrolladoras", considera Celesia.
Por otro lado, ese comportamiento responde a la burocracia asociada a la aprobación de cambios en el uso del suelo. Este trámite lleva, dicen, hasta dos años en Buenos Aires. En cambio, existe mayor agilidad en el resto del país.
No obstante, se detectó una incipiente corriente inversora procedente del segmento de oficinas. Se desprenden de esas unidades sea para construir o comprar depósitos. Esto les permitió recuperar su margen de utilidad que estaba un poco disminuido.
"En realidad, no se está construyendo todo lo que se necesita. Muchas edificaciones son del tipo "Build to Suit" (BTS) o construcción a medida en vista a un determinado futuro inquilino. No se detecta tanto construcción especulativa", reflexiona Terroni.
Por el triángulo de San Eduardo [kilómetro 36] sobre Panamericana se observan algunas naves en edificación.
Un dato interesante: mientras edificar un departamento estándar implica aproximadamente entre US$ 1.000 y US$ 1.300 por metro cuadrado; hoy para erigir una nave se precisa un desembolso de US$ 950.
"En cuanto a terrenos, se buscan tierras para construir galpones básicos, sin tanta área de oficinas u otro tipo de requerimiento. Realizarlo no lleva más de seis meses", añade el gerente de O' Keefe.
Tampoco el contexto económico ayuda. "El inversor, quien tímidamente está fondeando estos proyectos, está viendo. Si bien se está arreglando la macroeconomía, todavía falta en la Argentina. En este contexto, el inversionista prefiere ir a lo extremadamente tradicional como un departamento desde el pozo", expone Terroni.
Rentabilidad
Cabe destacar que la rentabilidad de estas inversiones oscila, a junio 2025, entre el 8% y 12% anual en dólares frente al 5% o 6% de un unidad habitacional. Incluso, naves no en muy buen estado se rentan igual a muy buenos precios.
Para cubrir parte de esas carencias levantaron naves chicas con depósito y oficina. "Pequeños fabricantes no visitaban porque no querían radicarse en parques industriales propiamente dicho porque les ofrecían naves de 1.000 o 5.000 m2 y necesitaban 300 m2. Por eso decidimos desarrollar unas más pequeñas. Hoy contamos con uno 12.000 m2 donde se combinan frente corporativo con un contrafrente industrial", cuenta la directora del Parque Empresarial Austral.
En cuanto al costo de la tierra en las regiones demandadas del GBA, ronda entre los 15 y 25 dólares por metro cuadrado. En las localidades más alejadas como Zárate puede descender hasta 10 dólares. A estos valores se le debe agregar 50 dólares de gasto de infraestructura básica.
Los alquileres de los depósitos oscilan entre los 7 y 8 dólares el m2. Esos valores pueden incrementarse un 25% en el corredor Norte. En cambio, desciende a 6 dólares en Córdoba o Rosario.