El Gobierno busca darle un nuevo impulso al crédito hipotecario y el mercado inmobiliario empieza a preguntarse qué efecto podría tener una mayor disponibilidad de financiamiento sobre los precios de las propiedades en venta.

El ministro de Economía, Luis “Toto” Caputo, anunció un mecanismo que contempla licitar dinero del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) a plazo fijo entre bancos, con el objetivo de generar fondos prestables y ampliar el crédito hipotecario.

La medida podría incrementar la cantidad de operaciones realizadas con financiamiento, pero la pregunta que aparece ahora es qué sucederá con los valores de las propiedades. Y entre los especialistas no hay una única mirada.

Para José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, la mayor disponibilidad de crédito no debería generar una escalada de precios. “Los precios no deberían subir fuertemente y menos de forma generalizada”, sostiene. 

Según explica, el nuevo escenario permitiría recuperar parte del volumen de operaciones que se realizaban con créditos hipotecarios a comienzos de 2025 y hasta mediados del año pasado. “Hay que entender que la participación de los créditos se desplomó un 35% en el último año. De mantener el ritmo actual y sumar unos 18.000 créditos, va a llevar los niveles de ventas con hipoteca a los que se registraron a principios de 2025”, plantea Rozados

En ese sentido el especialista considera que sería prematuro que los propietarios comiencen a subir los precios ante la expectativa de una mayor demanda. “Sería un error anticipar expectativa de suba de precios. Eso va a generar que las propiedades no se vendan. No van a responder a una realidad hoy del mercado”, advierte.

Aunque ante una mayor demanda no sería extraño que los propietarios busquen hacen rendir mejor sus inmuebles.

¿Puede volver a subir el precio de las propiedades?

La mirada de Federico González Rouco economista de Empiria y especialista en hipotecas es algo diferente. Para el especialista, los precios podrían recibir cierto impulso si el crédito efectivamente gana participación en el mercado. “Los precios van a tener un cierto impulso, no sería raro que eso suceda”, señala.

Sin embargo, considera que el impacto sobre quienes ya están avanzados en la búsqueda de financiamiento debería ser limitado. “Los que estaban sacando un crédito ya venían conversando con las entidades que tenían tasas del 7,5%. Esos bancos no van a acomodar las tasas hacia abajo. Por eso no debería impactar en quien esté hoy en medio del proceso”, explica.

Su recomendación para quienes están evaluando comprar es concreta: “El momento es ahora. No hay que esperar”.

La demanda vs la oferta

Para Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, el impacto de la medida podría comenzar a verse en los próximos meses, una vez que el mecanismo esté operativo y exista una normativa clara.

Pero, para que el efecto sea sostenido, hay una condición central: que las políticas que favorecen el acceso al crédito se mantengan en el largo plazo. “El efecto debería verse en meses, una vez que el mecanismo esté operativo con normativa clara. Para que no sea una demanda fugaz, la condición clave es que se sostengan políticas que fomenten el acceso al crédito en el largo plazo”, explica.

Mindlin pone el foco en una diferencia clave entre la demanda y la oferta de propiedades. En los mercados desarrollados, señala, el crédito hipotecario funciona como un gran multiplicador del real estate. En Argentina, en cambio, esa participación todavía es mínima, algo que ayuda a explicar el desfasaje entre lo que se vende y lo que se construye.

Ante un escenario de mayor acceso al crédito, la demanda sería la primera en reaccionar, mientras que la obra nueva llegaría con cierto retraso. Las decisiones de inversión requieren plazos más largos y, además, están condicionadas por el propio ciclo de la construcción.

Ese desfasaje podría generar un escenario en el que la demanda crezca más rápido que el stock disponible, una dinámica que, según Mindlin, podría resultar favorable para la inversión en real estate.

El stock, puede contener los precios

Más allá del efecto que pueda tener el regreso del crédito, el mercado inmobiliario llega a este nuevo escenario con un nivel elevado de oferta.

Durante el último año, los precios de las propiedades en venta se mantuvieron prácticamente estables, en parte por el importante stock disponible.

Los datos del Radar Inmobiliario muestran que en julio la oferta se ubicó en torno a los 73.000 departamentos y 111.687 inmuebles. Esta última variable acumula 17 meses consecutivos de crecimiento interanual.

La fotografía también aparece en los valores de publicación. Según Zonaprop, en julio los precios registraron un incremento interanual de apenas 1,3%.

Ese volumen de propiedades disponibles es uno de los elementos que puede moderar el impacto de una eventual recuperación de la demanda vía crédito.

Por eso, el efecto sobre los precios dependerá de cómo evolucione la cantidad de operaciones financiadas y, especialmente, de si el crecimiento de la demanda logra absorber el stock existente.