El Gobierno lanzó un programa de $ 2 billones para impulsar los créditos hipotecarios mediante el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES. La iniciativa busca atacar una de las principales restricciones que enfrentan los bancos: la dificultad para conseguir fondeo de largo plazo para préstamos que pueden extenderse durante 20, 25 o 30 años. Sin embargo, para los especialistas, el alcance de la medida será más acotado que el que podría sugerir el monto anunciado.

El esquema contempla licitaciones de depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más una tasa adicional. El FGS ofrecerá esos fondos a los bancos, que deberán destinarlos exclusivamente a créditos para primera vivienda. La primera licitación será por $200.000 millones, mientras que el programa completo alcanzará los $2 billones. Los depósitos tendrán plazos de entre uno y cinco años, mientras que los bancos deberán ofrecer préstamos hipotecarios con una tasa máxima de UVA +7,5%.

El Gobierno estima que el programa podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 familias y generar un efecto multiplicador sobre la construcción, el equipamiento del hogar y otros sectores vinculados a la vivienda. El diagnóstico oficial parte de un dato contundente: el crédito hipotecario representa actualmente apenas alrededor del 2% del PBI, frente a niveles mucho mayores en otros países.

Pero el análisis del mercado pone el foco en las limitaciones de la iniciativa. “Me gusta la medida, pero no es una solución al problema habitacional argentino, ni un impulso significativo al crédito”, señaló Leo Anzalone, director del Centro de Estudios Políticos y Económicos (CEPEC). Para el especialista, se trata principalmente de una herramienta de transición destinada a reconstruir un mercado hipotecario que todavía tiene una profundidad muy reducida.

El fondeo, el principal problema que busca atacar

Anzalone reconoce tres virtudes en el programa. En primer lugar, ataca el problema del fondeo bancario; en segundo término, permite impulsar el crédito de largo plazo y, finalmente, puede generar cierto efecto multiplicador sobre la construcción y la actividad económica.

La lógica del Gobierno apunta precisamente a resolver el descalce entre depósitos de corto plazo y préstamos hipotecarios de larga duración. Los bancos captan buena parte de sus recursos a plazos relativamente cortos, mientras que una hipoteca puede extenderse durante décadas. El nuevo esquema permite incorporar una fuente de financiamiento con mayor duración.

Sin embargo, el monto total no es muy significativo. “El monto total es pequeño frente al tamaño potencial del mercado, no resuelve el problema de los ingresos necesarios para acceder al crédito y, por último, no elimina el problema del fondeo de muy largo plazo de los bancos”, detalló Anzalone.

Para demostrar su punto, dio un claro ejemplo: para una vivienda de US$ 106.667, financiando el 75%, el crédito sería de $120,9 millones. A 25 años y UVA +7%, la cuota inicial sería de $865.000. “El programa puede aumentar algo el crédito hipotecario, pero no necesariamente aumentar en la misma proporción el acceso a la vivienda”, indicó Anzalone.

Un mecanismo que ya tiene antecedentes

Los economistas de Puente remarcaron que el mecanismo elegido por el Gobierno no es completamente novedoso. Según la firma, existe un antecedente en 2009, cuando después de la crisis financiera internacional el FGS licitó depósitos a plazo para que los bancos utilizaran esos recursos en el financiamiento de la compra de automóviles nacionales.

La gran pregunta, en esta oportunidad, pasa por el origen de los fondos para el programa. “El FGS ya tiene invertidos sus activos. En particular, el FGS tiene un 78% de sus fondos invertidos en títulos públicos”, aclararon los expertos. La explicación oficial apunta a que el esquema se financiará con el flujo de fondos proveniente de dividendos y otros títulos, además de la reinversión de los depósitos a plazo fijo que el propio FGS mantiene actualmente. “Dado que los fondos del esquema tendrán asignación específica, podría haber un impacto en las tasas pasivas de los bancos, así como de un menor rollover en las licitaciones del Tesoro, pero creemos que ambos fenómenos tendrán un impacto marginal”, indicaron desde el bróker.