La reforma de diciembre pasado del Código Urbanístico (CUR) de la ciudad de Buenos Aires (CABA) buscó revalorizar zonas, establecer un patrón urbano más uniforme al organizar las alturas permitidas por medio de la implementación de la Capacidad Constructiva Adicional (CAC), la promoción de áreas verdes, entre otras medidas. 

El objetivo de sustituir al CUR que regía desde 2018 en CABA era, dicen, atraer inversiones y generar mejoras concretas donde más se necesitan. "De estas modificaciones, lo más destacable, según mi óptica, es que se escucharon los pedidos de los vecinos de ciertos sectores residenciales. Se lo hizo bajando las alturas o la densidad de algunos barrios como las Lomas de Núñez o Coghlan", enfatiza Federico Larroca Mendizábal, socio y fundador del Grupo 1880.

El gobierno porteño buscaba con esta reforma igualar las oportunidades entre el norte y el sur capitalino, proteger la identidad barrial y sumar pulmones de manzana. "Su principal ventaja se relaciona, sin duda, con el perfil urbano de la ciudad. Considera el entorno donde uno construirá. Ahora se debe contemplar cada vez más a los inmuebles linderos. Obviamente, esto es a veces un ventaja y otra una desventaja; pero le hace bien al perfil de la urbe", recalca Paula Hertel, profesora de Codificación y Seguridad de la facultad de Arquitectura de la Universidad de Palermo [UP]. 

Asimismo, los ejecutivos de RE/MAX valoran los incentivos sustentables del nuevo CUR porteño. "También vemos con buenos ojos la inclusión obligatoria de espacios verdes y libres dentro de las manzanas, porque elevan la calidad de los proyectos. Responde además a una demanda creciente de los últimos años donde los compradores optan por propuestas más sustentables", agrega Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay.

Agentes inmobiliarios, arquitectos y desarrolladores concuerdan en que es positivo el incremento de superficies libres en cada manzana. De este modo se mejora la circulación de aire y el asolamiento. 

Ahora, a una manzana de 100 metros de largo se puede darle una profundidad de 25 metros en parcela central y 16 en esquina contra los 33 del código del 2018. En consecuencia, al agrandar el pulmón de manzana se disminuye la profundidad de la edificación.

Pérdidas

"Esa medida pudo haber perjudicado más que nada a las desarrolladoras chicas. En general, construyen 3 o 4 pisos y esa disposición le saca metros. En un ejercicio que hicimos en Coghlan, la incidencia de la tierra ronda entre US$ 550 y US$ 650. Con ese cambio, pierde el 30% de la capacidad constructiva", ejemplifica Larroca Mendizábal. 

El acrecentar los espacios verdes en cada cuadra, reconoce la necesidad de mejorar el medio ambiente ante la elevada densificación de CABA. Ayuda también a la absorción del agua, la reducción de "islas de calor", y permite la creación de áreas de esparcimiento.

Una de las cuestiones más polémicas del CUR es la reorganización de las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja [USAB].  Esta medida se utiliza para especificar las alturas en los barrios residenciales. Se dividen en USAB 0, 1 y 2. "La USAB 0 es la nueva unidad de edificabilidad. Es la más baja de todas. Permite una planta baja y dos pisos; es decir, 9 m de altura", aclara la profesora de la UP.

Al mismo tiempo, se modificó el metraje para las categorías 1 y 2 [hasta 12 metros y 14,6 metros, respectivamente]. Asimismo, se reacomodaron las zonas de la ciudad a esas subcategorías. "Ambas son una linda escala para generar minisubcentralidad sea para revitalizar o consolidar un área sin derivar en torres de 40 metros. Crean más comunidad como sucede hoy por hoy en un edificio de pocas unidades con servicios compartidos y amenities que en un barrio con casas bajas", considera Hertel, quien es también socia del estudio On Terra.

Desde diciembre, los barrios que más cambiaron las alturas de sus nuevos emprendimientos son los del oeste donde se ve una abundancia de USAB 0 y 1; mientras, los del sudoeste es considerable la apreciación de USAB 0. En cambio, en el sur disminuyó la altura.

"Esta es una de las restricciones más desafiantes para los nuevos desarrollos. Impactará de modo directo en la rentabilidad de los lotes y desincentiva a los emprendimientos de mayor envergadura", observa Sosa. 

Según los profesionales del sector, la medida no consideró casos puntuales. "Mi opinión como arquitecto y urbanista es que ciertas avenidas porteñas cuentan, desde esta modificación, con una altura permitida muy baja en comparación a otras ciudades de la región como Santiago de Chile o San Pablo. El eje de avenida del Libertador que ofrece vista al río se debería densificar más para aprovechar ese panorama", reflexiona el ejecutivo del grupo 1880.  

Capacidad constructiva

Para muchos, la capacidad constructiva adicional [CCA] planteada en el Código es un arma de doble filo. Esta establece que, por cada metro construido en un área predeterminada, se permite sumar más superficie y altura en proyectos en otros puntos de la ciudad. Esto les permite superar lo establecido en el CUR en el área receptora. 

"Por medio de este instrumento se busca la revalorización de una parte de la zona sur porteña. Si se edifica allí puede llevarse la CCA a corredores como los de las avenidas Cabildo, Córdoba, una parte de Puerto Madero y a Rivadavia en Liniers", acota Hertel. Por ello, las constructoras que invierten, por ejemplo, en Pompeya serán beneficiados en polígonos receptores de metros. Estos les permitiría alcanzar los 23 pisos en un edificio en avenida Cabildo, cuando el código estable solo 14.

"De acuerdo a mi óptica terminará resaltando aún más las diferencias entre el Norte y el Sur, habrá más contraste entre ellas. Incluso se podrían haber planteado más zonas receptoras y emisoras", plantea Hertel. 

En función a esa visión, se podría haber incluido en ese listado desde Del Barco Centenera hacia la General Paz, la parte de atrás de Constitución, la proximidad a la autopista de Castro Barros  altura Chiclana, o por la zona de la avenida Ravanal más próxima a Pompeya. 

En los años 70, se expropiaron 13 manzanas de viviendas entre Donado, Holmberg Congreso y General Paz. La idea era construir la AU3. El proyecto no se ejecutó nunca. Pero, en 1999, se comenzó a buscar su revalorización. 

Para 2009, se aprobó la ley 3396 de urbanización. Y al año siguiente se subastaron los terrenos. El entonces Código de Planeamiento Urbano limitó allí las construcciones a 4 pisos. "Entre 2011 y 2012, los lotes se vendían a US$ 300. Hoy rondan entre US$ 800 y US$ 1.000. Lógicamente, todo esto revalorizó también los alrededores", Larroca Mendizábal.

Además, el CUR considera emisores de metros a los dueños que cedan terrenos al gobierno de la ciudad en los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera, San Telmo, Almagro y Santa Rita con el fin de crear  nuevos espacios públicos.