Maldonado con sus viviendas promovidas, Canelones con sus barrios privados, la costa pasando Punta del Este, Colonia del Sacramento, Salto y Paysandú ofrecen buenas alternativas de inversión ante su crecimiento demográfico, sus precios atractivos y sus balnearios agrestes.
La prolongación de Montevideo y de Punta del Este desató una movida inmobiliaria. Generaron oportunidades de inversión en zonas aledañas hacia las cuales se están movilizando muchos de los residentes montevideanos y del exterior. Incluso, se les sumó la reconversión de algunos barrios de la capital. Ante ello se observó un aumento en la demanda de arrendamiento de corto y largo plazo por parte de expatriados, jubilados y turistas.
Uno de los atractivos de esas colocaciones en bienes raíces es su rendimiento. "Por el alquiler directo, lo que paga el inquilino al propietario, se puede obtener una rentabilidad del orden del 6,5%. Además, Uruguay presenta una tasa sostenida de revalorización de esos activos del 4,5% anual. Entonces, la tasa compuesta arroja una renta del 11%", explica Sebastián Sánchez, socio fundador y co-CEO de Kopel Sánchez.
En Uruguay, existe una Ley de Alquileres (14.219) que fija un mínimo de dos años para estos contratos, con posibilidad de prorrogarlos. Permite, además, incrementos cada 12 meses.
Por otra parte, esos ingresos están sujetos al pago del impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF) que equivale al 12% sobre las utilidades obtenidas. Es posible, no obstante, deducir 8% del precio del arrendamiento devengado.
En la última década, los barrios céntricos de Montevideo comenzaron a modernizarse. Estos suburbios olvidados, cuya oferta edilicia necesitaba modernizarse, comenzaron a cobrar vida.
En gran medida, ese rejuvenecimiento fue impulsado por la Ley de Vivienda Promovida (2011). Esta normativa otorga exención fiscal a la construcción (gravamen al patrimonio y a las rentas de personas físicas, IVA, etc) por un plazo de diez años.
Mayor interés
Por ese motivo, zonas como Tres Cruces, Parque Batlle, Cordón, Centro, Palermo, Barrio Sur, la Blanqueada y la Aguada concentraron el mayor interés de los constructores, inversores y del público.
"Son áreas de Montevideo al este, próxima a barrios residenciales como Carrasco. Se destacan allí áreas como Cordón, La Blanqueada y el cuadrante de la avenida Italia y bulevar José Battle y Ordónez", comenta Sánchez.
De acuerdo a datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), más del 50% de los permisos de edificación del 2011 se concentraban en esos ocho barrios. Para el 2024, la cantidad de proyectos ingresados bajo el régimen de vivienda promovida aumentó un 16%, marcando un récord histórico, según la Radiografía del sector de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU).
Asimismo, este estudio señala que el mayor volumen de esos proyectos se ubican en Cordón (24%), Tres Cruces (11%), La Blanqueada, Palermo y La Comercial (7%), y un 5% en Villa Muñoz, Centro y Ciudad Vieja.
"Se viene construyendo en el Cordón desde hace más de 10 años, pero se consolidó en los últimos cinco. Está cerca del centro de la ciudad. Uno de sus principales demandantes son los estudiantes pues está próximo al epicentro de la movida nocturna. En estos momentos, la interesados en conseguir vivienda permanente allí supera a la oferta", indica el socio fundador de Kopel Sánchez.
Dependiendo en el momento de compra de unidad en esa zona, la rentabilidad puede rondar el 6,55% (en pozo) o el 5,5% (al finalizar la obra). En tanto, La blanqueada está próxima a la Terminal (de autobuses) Tres Cruces. Es una barriada grande con una larga historia. "Se detecta aquí también demanda sostenida de alquileres. Su stock inmobiliario estuvo mucho tiempo sin renovarse. Por este motivo se podría decir que con una mínima diferencia en el alquiler (US$ 50), habría vecinos dispuestas a mudarse en la zona a una propiedad con tecnología de construcción moderna y con amenities", considera Sánchez.
Canelones
Hoy por hoy, Canelones es también un punto de atracción para los inversores. "Todo comenzó durante la pandemia. Entonces, mucha gente que realizaban home office rentó en este lugar algo alejado de Montevideo. Buscaban el contacto con la naturaleza siempre cerca de la capital. Pasó lo mismo en balnearios como SolyMar y El Pinar", reseña Beatriz Carámbula, presidenta de la CIU.
Los inversionistas acompañaron esa corriente, al tiempo que se radicaron comercios. De ese modo fue cambiando el panorama de ese departamento. En cierta forma y al mismo tiempo, esa corriente migratoria se fue dando desde la capital al Este del país llegando a Maldonado.
Esa emigración se reflejó en el último censo nacional. Entonces, Maldonado mostró el mayor crecimiento poblacional (23,7%) entre 2011 y 2023. Se ubicó después Canelones con 13,4%.
"El crecimiento de Canelones es tangencial a lo que es la expansión de Montevideo. Si bien está alejado sería como un segundo anillo suburbano de la capital. Se desarrollaron allí los barrios (privados) para construir casas y un polo de atracción para la vida cotidiana de la gente", puntualiza Alexis Plaghos, cofundador de Pacífica Arquitectura. La demanda de residencia permanente se concentra especialmente en Parque del Plata, Atlántida y Ciudad de la Costa.
"Acá lo llamamos Montevideo Este; aunque es el departamento de Canelones. En rigor, está en el límite entre ambos camino al aeropuerto. Es un área más suburbana. Un número interesante de inquilinos de los barrios residenciales montevideanos la busca para mudarse", aclara Sánchez.
El valor de la tierra en los barrios canarios ronda entre los US$ 450 y US$ 650. Su variación responde a si están frente al mar, un lago o una avenida. Una unidad de un dormitorio oscila entre los US$ 165.000 y US$ 195.000. En caso de alquilar se puede logar una renta de entre el 6,5% y 7%.
"Es importante recordar que en Montevideo no se pueden construir barrios privados, si en el resto de los departamentos", recuerda la presidenta de la Cámara Inmobiliaria uruguaya.
Zona Franca
Un dato interesante: el Parque de las Ciencias es una zona franca de Canelones. Se encuentra en la ruta 101, a 1,5 km del Aeropuerto Internacional de Carrasco. Concentra principalmente a la industria farmacéutica. "La instalación de esas empresas provocó que muchas familias se reubiquen allí; sobre todo, las de los puestos jerárquicos", acota Carámbula.
Para Paghos, Punta del Este se está extendiendo cada vez más al Este. "Por eso comenzaron a realizarse desarrollos costeros más arriba de Rocha pasando Punta del Diablo y La Pedrera", advierte.
Hace unos años, los pioneros en esos lugares fueron los barrios cerrados de Las Garzas y Las Cárcavas en Laguna Garzón (Rocha). Ambos casos explotaron su proximidad con José Ignacio.
Los lotes costeros de Uruguay pueden adquirirse a partir de US$ 20.000; sobre todo, en las playas menos promocionadas. "De alguna manera son nuevos puntos de atracción turística. La Pedrera o Punta del Diablo son lugares agrestes, vírgenes, con ambientes relajados. Son un paraíso totalmente desértico. Ideales para diseñar barrios y viviendas más playeros", afirma Plaghos.
Sin duda, son balnearios emergentes tanto con potencial de inversión como de desarrollo. "Se las considera tierras rurales. Cuentan, sin embargo, con los servicios básicos. Los proyectos en esas costas poseen plantas de tratamiento de sistemas para hacerlos sustentables desde lo práctico y funcional, como sucede en La Juanita o en Arenas", observa Alexis Plaghos.
En esos departamentos se detecta un incremento de la demanda de casas vacacionales en alquiler. "Indudablemente, Punta del Este crece para el lado de José Ignacio", señala el directivo de Pacífica Arquitectura. La tierra costera en Uruguay fluctúa entre los US$ 24.000 y los US$ 125.000.
"Por su parte, la localidad de Maldonado (capital del departamento del mismo nombre) cuenta con viviendas promovidas a las que se les aplica todos los beneficios de este programa", marca Carámbula.
En cuanto al costo de la construcción, los productos de arquitectura más económicos pueden estar entre los US$ 1.600 y US$ 1.900 el metro cuadrado. Mientras los premium van de los US$ 3.000 a US$ 4.000.
Por último, Salto y Paysandú se presentan como nuevas alternativas para los inversionistas. Más si están interesados en propiedades accesibles con crecimiento a futuro.
El informe de la CUI indica que los departamentos de Soriano, Colonia y Canelones poseen mayor potencial productivo alcanzando precios de US$ 8.600/hectárea, US$ 8.100/ hectárea, y US$ 6.900/ hectárea.
