El boom energético de Vaca Muerta dejó de ser una historia exclusiva del petróleo y el gas. A medida que se acelera la producción, el fenómeno comienza a derramar con fuerza sobre el mercado inmobiliario, donde las rentas ya duplican a las de la Ciudad de Buenos Aires y atraen a inversores de todo el país.

Por eso no sorprende que hoy las principales inmobiliarias instalen allí sus primeras sucursales. “Vaca Muerta es el motor de producción de petróleo y gas que, aunque no es directamente real estate, derrama su éxito en todas las industrias conexas”, explica Martín Boquete, director general de Toribio Achával con fuerte presencia en la Patagonia.

En ese mapa, el epicentro es Añelo, una localidad que en apenas 12 años pasó de ser un pequeño pueblo de 2500 habitantes a convertirse en una base operativa clave para la industria energética.

Hoy, ese crecimiento se refleja en números contundentes: Añelo cuenta con alrededor de 8.500 habitantes permanentes, pero cada lunes ingresan más de 10.000 trabajadores vinculados a la actividad. Además, el desarrollo de nuevas inversiones y las ambiciosas metas de producción anticipan una expansión aún mayor en lo que resta de la década. La localidad concentra el 43% de la producción nacional de petróleo y el 62% de la de gas, consolidándose como el verdadero corazón energético del país.

El crecimiento responde a una lógica muy específica, el flujo constante de trabajadores que llegan para cumplir turnos intensivos de varias semanas, incluyendo fines de semana. Ese esquema impulsa una demanda inmobiliaria enfocada casi exclusivamente en alquileres temporarios. “Más del 90% de los compradores son inversores que no conocen ni desean conocer el pueblo; buscan un retorno seguro y en dólares”, señala Boquete.

Retorno atrae a inversores

El mercado, en consecuencia, se profesionalizó. Hoy existen desarrollos segmentados según el perfil del inquilino: desde departamentos con servicios básicos para operarios y técnicos hasta unidades de mayor calidad, con prestaciones cercanas a la hotelería, orientadas a niveles gerenciales. En todos los casos, la operatoria suele centralizarse en administradores profesionales que gestionan pools de unidades y ofrecen soluciones corporativas a las empresas.

La clave del atractivo está en la renta. Históricamente, los retornos oscilaron entre un 6% anual en momentos de menor actividad y picos de hasta 18% o 20%. Actualmente, el rendimiento promedio se ubica entre el 9% y el 10%, con expectativas de crecimiento a medida que se intensifica la explotación de Vaca Muerta. Se trata de el doble de lo que se puede conseguir por un departamento en alquiler en Palermo.

El ticket de ingreso, sin embargo, no es menor. Un departamento pequeño para una o dos personas ronda los US$ 85.000, mientras que las unidades para cuatro ocupantes se ubican entre US$ 120.000 y US$ 130.000. A esto se suma un costo de construcción más elevado que en la Ciudad de Buenos Aires, producto de las distancias y la logística. 

El impacto también se extiende a otras ciudades. Neuquén capital, por ejemplo, muestra un crecimiento por encima del promedio nacional, con valores que parten de los US$ 3.000 a US$ 3.200 por metro cuadrado y alcanzan techos de US$ 5.500 en las zonas más demandadas.

El ojo de las inmobiliarias y el futuro

Desde el lado de las grandes redes inmobiliarias, el interés es evidente. Sebastián Sosa, presidente de Remax Argentina y Uruguay, confirma la expansión: “Sumamos una nueva sucursal en Añelo, el pueblo cercano a Vaca Muerta”. Y agrega: “Hay mucho crecimiento en la zona; ya tenemos entre cuatro y cinco sucursales en Neuquén y Río Negro. Hay un efecto derrame muy importante”.

La estrategia forma parte de un plan más amplio: “Hoy, a nivel federal, la red tiene más de 220 sucursales en toda la Argentina y el objetivo es abrir entre 15 y 20 durante este año. El sur es una de las zonas con más potencial”, sostiene.

A futuro, el desarrollo de Añelo parece inevitable. Boquete proyecta que dejará de ser un enclave de paso para transformarse en una ciudad con población estable, en un proceso similar al de Comodoro Rivadavia. En ese camino, recomienda mirar nuevas zonas de expansión, ubicadas a unos 500 metros de la ruta y cerca de la costa del río Neuquén, donde ya se construyó un puente de hormigón que mejora la conectividad y promete una mejor calidad urbana.

Pero el crecimiento también expone sus límites. La falta de infraestructura básica se convirtió en un cuello de botella crítico. La velocidad del desarrollo superó la inversión estatal, generando situaciones en las que edificios terminados no cuentan con la potencia eléctrica suficiente. Frente a este escenario, algunos desarrolladores comenzaron a invertir en soluciones propias, como sistemas de energía solar, para garantizar el funcionamiento de sus proyectos.