Forbes Argentina
Gerardo Azcuy
Negocios

“El metro cuadrado es la moneda nacional”

Alex Milberg Director

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Con 28 años en el mundo del real estate, Gerardo Azcuy sorteó las crisis más variada y hoy es ejemplo de resiliencia, audacia en la industria. Lleva construidos más de 18 edificios y acaba de lanzar DONNA Magna en Caballito.

16 Septiembre de 2020 18.28

Después de construir su primera casa, le dijo a su cliente cuando se la entregaba: “Tenés casa para 25 años”. En diciembre 2019, 25 años más tarde, le vendió a la misma persona un departamento en el corazón de Caballito. Los años pasaron y Gerardo Azcuy ya no es más el joven que estudió para maestro mayor de obra y arquitectura y que, tras una breve experiencia en la empresa familiar, decidió abrir su propio estudio.  
Hoy Estudio Azcuy opera US$ 200 millones, lleva construidos más de 200.000 metros cuadrados y ya entregó 400 unidades. Kyara, Solana, Victoria, Helena, Emma e Isabella, entre otros.  
Pese al escenario desconcertante, Azcuy lanzó DONNA Magna el cuarto edificio de la serie DONNA para el cual invirtió US$ 20 millones. Ubicado sobre la Av. Directorio, en el barrio de Caballito -en el cual se emplazan gran parte de sus proyectos-, el desarrollo ofrecerá unidades de 2, 3, 4 y 5 ambientes con un valor promedio de US$ 2.600 por metro cuadrado.  

DONNA Magna es la última apuesta de Azcuy en la que invirtió US$ 20 milllones.


Con pandemia, corralito, Efecto Tequila, crisis local o internacional, Azcuy sostiene que el real estate continúa siendo una inversión sólida ante cualquier adversidad: “Aumenta un 4% durante veinte años, el corto plazo no lo podes mirar” 
Mucho menos en estos tiempos...
Sí. Pero a mediano y largo plazo sigue siendo el refugio de valor primordial elegido. El metro es la moneda nacional. Hay gente que dice que no se fija más cuánta dinero tiene, sino cuántos metros tiene. La actual coyuntura económica ha puesto nuevamente en primer plano el debate sobre “el valor del metro cuadrado” y sus oscilaciones. Esta es una situación a la que la realidad argentina nos tiene sumamente acostumbrados y que se hace especialmente patente ante la crisis producto del COVID-19, pero que ya venía incubándose desde, por lo menos, el actual período recesivo que comenzó en abril de 2018. 
¿Cómo se  planifica un proyecto en una economía tan volátil como la Argentina?  
Una negociación de compra dura entre seis meses y un año. Una obra de 10.000 m2 son tres años. Es casi un período de gobierno completo. Dentro de eso tenés un proceso electoral donde nadie hace nada, dos devaluaciones, inflación del 20 o 40 por ciento y un dólar atrasado. Firmaste un contrato de US$ 2 millones con un contratista y terminás pagando US$ 3,5 millones. Se plancha el dólar y el tipo te actualiza, en todo su derecho. Si te ponés a mirar el día a día, no te sirve demasiado. Tenés que planificar a cuatro años. En Argentina eso es realismo mágico. Acá tenés que planificar a 10 años, es la única fórmula. No podés planificar a 10 minutos. 
¿No termina siendo más intuitivo en términos de valor?  
Una cosa es si sos inversor de finanzas. Yo soy un constructor, mi actividad es fabricar edificios. Una vez que empecé, tengo que terminar. En los últimos años viajé por todo el mundo a ver showrooms de distintos edificios: Miami, Chicago, Nueva York, Lyon y Montpellier (sur de Francia); estuve en Singapur para mirar qué y cómo fabrican, cómo lo venden, qué materiales usan, a qué velocidad construyen, cómo es el sistema constructivo. Estuve en Tokio, en Dubái y Abu Dhabi; estuve en Alemania visitando la Selva Negra; me recorrí completa Italia? Fui trayendo porcelanato, mármoles y grifería. 
Comprás material afuera. ¿Cuánto impacta eso en el negocio y en la satisfacción del arquitecto por la calidad y la estética? 
El valor de venta te lo pone el mercado, el costo lo ponés vos. Si mejorás el costo, o ganás un poco más de plata o, si caminás un poco más, mejorás el producto y mantenés el markup, no tenés que lesionar tu rentabilidad. Por eso tenemos que hacernos constructores, porque si contratás una empresa constructora posiblemente van a ganar más plata que vos. Entonces terminamos siendo nuestros propios constructores. 
¿y qué pasa con la variable “location, location”? 
Hay distintos tipos de departamentos. Desde el punto de vista de su emplazamiento, de su diseño y proyección y de su construcción cada desarrollo y departamento es único y, por tanto, tienen un precio distinto en virtud de esa unicidad.  Es necesario comprender esto si queremos tener una visión acabada del mercado inmobiliario. De otra manera, seguiremos reproduciendo concepciones inexactas sobre la labor de todos los que trabajamos en este sector. 
¿Cómo fueron tus primeros años en la profesión? 
Fue a los 27 años, en el '92, cuando armé una sociedad en la que vendíamos propiedades, hacíamos proyectos de dirección para terceros, y pronto nos pusimos a fabricar dúplex y edificios. El primer edificio que hicimos empatamos. Mi socio era comercial, quería poner una inmobiliaria y yo quería poner un estudio. Alquilamos una casa y creamos un estudio de arquitectura e inmobiliaria fusionados. Al día siguiente de abrir ya teníamos una refacción para una casa. Hice tres dibujos y arrancó la obra. Después vinieron las casas en los countries: en San Diego, en Saint Thomas, en El Ombú, todos los barrios de la zona sur. En 1996 ya tenía 15 casas en simultáneo. Hice unas 50 casas en 5 o 6 años. No refacciones, sino casas de cero, de 400 o 500 metros. Así trabajé hasta el 2000, que hubo que mezclar y barajar de nuevo. 

Gerardo Azcuy lleva 25 años en el negocio de real estate.


¿Qué te pasó en el 2000? 
Los que les pasó a muchos. Fueron años de mucha turbulencia. En el estudio teníamos 10 o 15 empleados; habíamos ido creciendo al calor de inversores barriales que te traían la plata para invertir en ladrillo. Pero en un momento en que el Gobierno empieza a dar el 24% en dólares, vienen a pedirte la plata. Te dicen: “¿No te enojás? Con vos gané dinero, pero quiero ir saliendo porque estoy poniendo la plata a tasa; en el banco me dan el 24 en dólares”. Así la gente se fue volcando a la tasa en vez de al ladrillo. Fue un doble ataque: los inversores del barrio nos sacaron la plata, y los compradores genuinos la pusieron a tasa para comprarse en dos años el 50% más de metros. Estuvimos dos años sin vender un metro cuadrado. Perdimos todo lo que habíamos fabricado en ocho años. Pasamos de ser Gardel con guitarra eléctrica a ser el último orejón del tarro. Fue un aprendizaje importante. 
¿Cómo saliste de ahí? 
Se sale trabajando. Pero también a veces es más negocio quedarse quieto y hacer la plancha. Yo no tomé nunca más plata a plazo. No firmo cheques y no le debo un peso a nadie, y estoy operando US$ 200 millones. Yo era muy pichi y no sabía cuál era la diferencia entre un conductor y un empresario. 
¿Cuándo viste la luz? 
Hice un edificio, porque tenía una permuta semi armada y creé un fideicomiso para venderla. La ganancia de ese edificio me servía para pagar todo. Lo hice en medio del tembladeral, cuando todos seguían armando la pila. Lo terminé, lo vendí y pagué. Me instalé en Caballito y ahí entré en una nueva sociedad, también con un comercial. Juntos hicimos cuatro edificios que salieron bien. Fueron unos cinco años de transición. Ahí se terminó esa etapa y arranqué la etapa actual. 
¿Cómo surgió es nueva etapa? 
Con este socio y con un inversionista fuimos a desarrollar a Brasil, pero no nos fue bien. Fue la segunda caída; no quedé en menos diez, pero sí en cero. Me recuperé a los tres años. Entonces me reinventé y empecé solo. Vi dos terrenos en Alberdi al 800, y dejé un cheque para señarlos. Uno no se hizo porque tenía problemas de papeles, pero el otro sí. Llamé a unos amigos y así hice mi primer edificio solo. A mis dos colaboradores más cercanos, uno en administración y otro en arquitectura, les di una parte chica de la sociedad. Pasaron de ser colaboradores a socios. Fue explosivo. Arrancamos con ese edificio, lo vendimos rápido (eran 36 unidades) y lo entregamos. En paralelo tomamos dos edificios más; pasamos de 1.500 m2 a 5.000 m2 en un año; de 5.000 m2 a 8.000 m2, después a 15.000 m2 a 30.000 m2 y luego a 60.000 m2. Fue un espiral. 

El valor del m2 en DONNA Magna ronda los US$ 2600.


¿Cómo vislumbrás el sector en el corto plazo? 
El metro cuadrado va a seguir siendo refugio de valor. Puede no haber dólares, pero la gente va a seguir ganando plata: habrá personas que ganen más, que ganen menos; que compren metros más baratos y otras que consumen metros más sofisticados. Si tenés la plata en pesos se evapora, si la ponés en el banco la tasa es más chica que la inflación, si la tenés en dólares perdés el 4% mensual. Tal vez esto se desacelera un poco, pero la gente que compra en pozo gana un montón. El tipo que te compra cuando plantaste la pala respecto del que compra el último día tiene un precio bien diferente.  
¿Invertís en algo que no sea lo tuyo?
No, no sé hacerlo. Incluso les compro a otros.