Durante años, el negocio inmobiliario argentino tuvo una lógica marcadamente porteña. Buenos Aires concentró buena parte de los desarrollos, la inversión y la demanda, mientras que las oportunidades en el interior aparecían como mercados más específicos, vinculados principalmente al turismo o a las economías regionales.

Pero esa lógica empieza a cambiar. La expansión de sectores como el oil & gas, la minería, el agro y la industria está generando nuevos polos de actividad y, detrás de ellos, una demanda que también impacta sobre el real estate.

El propio ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, puso el foco en esta transformación durante la Expo Real Estate: “Las oportunidades no están solo en la Capital Federal. La Argentina es muy grande y buscamos una economía federal”.

Y agregó: “Industrias como minería y oil and gas están generando oportunidades en otras provincias como Neuquén, Río Negro y Salta. Hay que salir de la lógica de la Ciudad de Buenos Aires y pensar el negocio del desarrollo de real estate de manera federal”.

Para el sector, Vaca Muerta es hoy un nicho de oportunidades. Desarrolladoras, inmobiliarias y constructoras avanzan en oportunidades concretas, sobre todo en Añelo y Neuquén. Y no solo en el segmento residencial: el crecimiento de la actividad petrolera también abre espacio para infraestructura logística y servicios destinados a las empresas que operan en la cuenca.

Un ejemplo concreto se anunció durante la Expo: DYPSA Group e IDERO desarrollarán un nuevo centro logístico en el Parque Industrial de Añelo, con una inversión de US$ 26 millones. El proyecto se levantará sobre un predio de 30.000 metros cuadrados y contará con galpones, depósitos y espacios de coworking destinados a empresas petroleras y proveedores que trabajan en la zona.

El proyecto se suma a la presencia que ambas compañías ya tienen en Añelo y muestra cómo el crecimiento de Vaca Muerta empieza a generar una demanda inmobiliaria que va más allá de las viviendas: logística, depósitos, oficinas y espacios para las empresas que acompañan el desarrollo de la industria energética.

De hecho, durante la expo se dedicó un foro especial de Inversiones de Vaca Muerta Energía y Real Estate.

Durante la jornada se presentaron ocho proyectos inmobiliarios vinculados al crecimiento de la cuenca y hubo paneles con representantes del sector energético, desarrolladores, economistas y funcionarios. La presencia de Horacio Marín, CEO de YPF, terminó de poner en números la magnitud del fenómeno.

Según explicó Marín, el cambio de incentivos en la economía permitió consolidar el crecimiento de Vaca Muerta y la compañía apunta a multiplicar por ocho su producción hacia 2030. Ese salto productivo tendrá una consecuencia directa sobre el mercado inmobiliario: Neuquén necesitará ampliar fuertemente su capacidad habitacional ante una población que podría duplicarse en pocos años.

El desafío ya no es solamente construir viviendas. También aparece la necesidad de infraestructura, servicios, oficinas, locales comerciales y nuevos desarrollos capaces de acompañar la expansión de una región que está recibiendo inversiones y trabajadores.

Mar del Plata: mucho más que turismo

El fenómeno, sin embargo, no se limita a Neuquén y Río Negro. Mar del Plata es otro ejemplo de una ciudad que está diversificando su matriz económica y, con ella, sus oportunidades inmobiliarias.

Para Martín Espatolero, socio de Espatolero Lorenzo, la ciudad atraviesa una transformación que amplía las posibilidades para el desarrollo. "La ciudad creció mucho en materia industrial. Un ejemplo de esto es que su parque industrial está lleno”, señaló.

El desarrollador menciona inversiones de empresas como Lamb Weston, Lucciano's, Cabrales y Havanna, además del peso de la pesca y de un cordón frutihortícola que constituye uno de los más importantes de la provincia de Buenos Aires.

El resultado, según Espatolero, es una ciudad con una economía cada vez más diversificada. “Ya no es solo la actividad turística la principal, sino que tiene un montón de actividades que nutren después al comercio, la construcción y al resto de las actividades”, explicó.

Esa diversificación modifica también el tipo de demanda que buscan capturar los desarrolladores. “Hoy vemos una oportunidad muy grande en Mar del Plata en comprar un lote de un barrio privado que están a valores económicos y las casas se están alquilando muy bien”, afirmó.

El ejemplo que plantea es concreto: un lote de alrededor de US$50.000, al que se suman unos US$250.000 de inversión en la construcción de la vivienda, puede dar lugar a una propiedad que se alquila en torno a US$2.000 mensuales más expensas. Según sus números, la renta puede superar el 8% anual.

Para el desarrollador, la combinación entre un activo inmobiliario, ingresos en dólares y un tratamiento impositivo favorable convierte a este tipo de producto en una alternativa difícil de encontrar en otros segmentos de inversión.

Rosario y el regreso del inversor

Rosario muestra otra cara del mismo fenómeno. Ariel Milsztejn, fundador de Grupo AM, identifica un cambio en el comportamiento de uno de los actores centrales de la economía regional: el campo.

“El campo era un jugador de mercado que venía de alguna manera bastante frenado y hoy empezó a tener otra realidad: empezó a invertir en la ciudad”, explicó.

La consecuencia también se observa en el mercado de renta. Milsztejn señala que la demanda ya no se concentra solamente en el consumidor final ni en las unidades comerciales. También vuelve a aparecer con fuerza el inversor que busca propiedades residenciales para alquilar.

Según su experiencia, la renta pasó de niveles de entre 2,5% y 3,5% promedio a ubicarse actualmente en torno al 5,5% y 6%. “Hoy ya tenemos una renta que veníamos de un promedio de 2,5%, 3,5% a un 5,5%, 6% promedio, con lo cual empieza a ser interesante”, sostuvo.

Lucas Salim, de Grupo Proaco, con fuerte presencia en Córdoba puso el foco en otra variable: el empleo. Para el empresario, el desafío consiste en que el crecimiento de grandes proyectos productivos se traduzca en actividad para toda la cadena de la construcción.

“Está buenísimo que podamos generar mucho trabajo, no solamente en Vaca Muerta, que es espectacular, en Mendoza, en San Juan, en Salta con la minería y todo lo que está pasando, sino en toda la Argentina”, señaló.

En paralelo, destacó el potencial impacto que puede tener el regreso del financiamiento de largo plazo sobre el mercado inmobiliario y los créditos hipotecarios.

Pero Salim plantea que el cambio para los desarrolladores es todavía más profundo. Durante años, dice, tuvieron que convertirse en especialistas en inflación, economía y construcción. Ahora aparece una nueva materia obligatoria: las finanzas.

“Somos los desarrolladores argentinos medio especialistas de todo”, ironizó. Y agregó: “Hace cuatro meses tenemos que hacer un curso acelerado de finanzas porque es el idioma del desarrollo inmobiliario de los próximos años”.