El mercado de lotes en barrios cerrados atraviesa un presente complejo. Lejos quedó el boom de la pandemia. Hoy hay récord de oferta y un freno en las ventas. La explicación es sencilla: el fin del home office, la suba del costo de la construcción y los cambios en la dinámica familiar reconfiguró un negocio que hace apenas tres años parecía imparable.

Durante 2020 y 2021, con el avance del home office y las restricciones sanitarias, miles de familias buscaron mudarse a entornos más amplios y con mayor contacto con la naturaleza. En ese contexto, los lotes en countries y urbanizaciones privadas se convirtieron en una de las inversiones más demandadas.

El atractivo no era solo aspiracional. También había una ecuación económica más que atractiva. Construir era barato en términos históricos. “En pandemia mucha gente se lanzó a construir porque se podía hacer por US$ 500 el metro cuadrado. Hoy  construir es más caro que comprar una casa terminada”, explica Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, con fuerte presencia en zona norte.

Ese escenario impulsó el lanzamiento de nuevos desarrollos, tanto en el norte como en el sur del Gran Buenos Aires, y multiplicó la compra de lotes, muchas veces como inversión.

Pero el ciclo cambió. A partir de 2022, el regreso a la presencialidad laboral y escolar alteró la lógica que había sostenido la expansión. Las distancias volvieron a pesar. “Con la vuelta a las oficinas y a las clases, muchas familias tuvieron que retomar traslados largos, especialmente por los colegios. Eso llevó a que varios decidieran volver a la ciudad o a zonas más cercanas”, señala Salaya Romera.

En paralelo, el costo de la construcción se disparó. En los últimos dos años, subió cerca de 100% en dólares y hoy construir una casa en un country promedia los US$ 1.700 por metro cuadrado. “Nada indica que ese valor vaya a bajar en el corto plazo”, coinciden en el sector.

Récord a la venta

El resultado es un mercado tensionado. Por un lado, propietarios que compraron lotes en el auge y hoy no pueden afrontar la construcción salen a vender. Por otro, desarrolladores que también incrementaron su oferta porque es costo mantener tierra. “Es la tormenta perfecta para los lotes, lo que hace que también bajen los valores”, resume el bróker.

Los precios, que durante la pandemia funcionaban como oportunidad de entrada, hoy enfrentan presión a la baja. En algunos casos, parten desde los US$ 40.000, aunque con menor dinamismo. A eso se suma un problema estructural: muchos lotes aún no son escriturables, lo que impide acceder a crédito hipotecario y reduce el universo de compradores.

“El crédito no está ayudando porque, al no estar escriturados, los lotes no califican. Y con el costo de construcción tan alto, tampoco sirve financiar la obra”, agregan fuentes del mercado.

De hecho los créditos para la construcción tampoco sirven para este mercado. “La mayoría de los lotes no tienen escrituras aún por lo que este tipo de créditos no son viables. Es un escenario muy complejo”, agrega Salaya Romera.

Desde el lado de los desarrolladores, el diagnóstico es similar. En urbanizaciones como Puertos, de Consultatio, el ritmo de ventas se desaceleró tras el pico de la pandemia. “El mercado se está moviendo, pero con una lógica muy distinta a la de 2021. La demanda es más selectiva, racional y enfocada en valor real", dice Mariano Cerquetella, Gerente Comercial de Consultatio.

En Puertos puntualmente la operatoria está sostenida por dos motores: “el plan de financiación de Consultatio en cuotas fijas en dólares (anticipo del 25–30% y saldo en 30 a 60 cuotas) y la consolidación del proyecto, con opciones de barrios con entrega inmediata y mucha oferta de servicios como colegios, club deportivo, club náutico. Eso está empujando ventas tanto a usuarios finales como a inversores”, agrega Cerquetella.

El cambio también impacta en el perfil del comprador. En algunos proyectos, hasta el 45% de las operaciones correspondían a inversores, un segmento que pierde interés cuando los productos son de entrega inmediata, ya que implica asumir costos como expensas desde el inicio.

“Muchos compradores hoy adquieren el lote con la lógica de capitalizar y postergan el inicio de obra esperando que el costo baje o se estabilice. El que necesita mudarse en lo inmediato directamente analiza casa usada, porque en muchos casos la reposición sale más caro que el producto terminado”, explica Cerquetella . 

“Si hay merma puntual en algún barrio, tiene más que ver con el costo de construcción frenando la decisión de mudarse, con el atraso del usado en CABA (que dificulta la venta de la propiedad para financiar el cambio), y con una demanda que se volvió mucho más exigente en relación precio-producto-expensas. No es el fin de un fenómeno; es su maduración”, concluyó el especialista.

Hoy, la ecuación es clara: en muchos casos, resulta más conveniente comprar una casa terminada que empezar desde cero. Y eso deja a los lotes, que fueron protagonistas del boom, en el centro de un mercado que busca redefinirse.