El mercado inmobiliario terminó 2025 con números en alza. Durante todo el año pasado se otorgaron más de 44.000 créditos hipotecarios, lo que convirtió al período en el mejor desde 2018. De hecho, en los últimos 12 meses se firmaron, solo en la Ciudad de Buenos Aires, más de 75.000 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño. Sin embargo, pese al mayor dinamismo, el mercado sigue mostrando un récord de propiedades en oferta.
Así surge de un relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario. En 2025 se registró un total de 29.319 avisos activos correspondientes a departamentos usados en venta en Capital Federal. El dato confirma que el mercado cerró el año con un nivel de oferta elevado y estable, consolidando un escenario de amplia disponibilidad de producto.
“A partir de que hay más posibilidades de vender y de concretar operaciones a un precio que se considera apropiado, se suma oferta motivada por estos factores y se mantiene la rotación”, explica José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.
Para Rozados, esta situación “es similar a la que se vivió durante el ciclo de créditos del gobierno de Mauricio Macri en 2017”.
Según el informe, Palermo concentra la mayor oferta de la Ciudad y, además, fue uno de los barrios donde más creció la cantidad de propiedades en venta en el último año. Mientras que en enero de 2025 había 870 unidades publicadas, un año después el número ascendió a 1.070 avisos, un incremento del 23% en apenas 12 meses.
Un stock récord
La oferta en alza no es un fenómeno nuevo. “Después de 2017 —un año de muchas ventas impulsadas por el crédito— el mercado se frenó. Primero por la crisis, luego por la pandemia y finalmente durante la gestión de Alberto Fernández, cuando vender fue muy difícil. Eso generó un gran stock que no se vendía”, explica Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode. @@FIGURE@@
Ante la dificultad para vender y la falta de créditos hipotecarios, muchos propietarios retiraron sus inmuebles del mercado. “Con el cambio de escenario en 2024, gran parte de esa mercadería guardada volvió a publicarse. Eso explica el salto actual del stock”, resalta Bryn.
Desde Zipcode también advierten que una porción significativa del stock está compuesta por departamentos nuevos y a estrenar, proyectos iniciados años atrás que se finalizaron de manera simultánea. “Esa oferta nueva se suma al stock existente y empuja los números hacia arriba”, agrega el analista.
A esto se suma otro factor clave: una parte relevante de las propiedades está mal tasada. Incluso en un mercado más dinámico, los precios que no reflejan la realidad no se venden y permanecen meses —o incluso años— publicados, acumulando oferta.
Stock por tipología y barrio
Cerca del 70% de la oferta en la Ciudad de Buenos Aires corresponde a departamentos. Las casas y los PH representan una porción menor del mercado y, de hecho, suelen venderse con mayor rapidez.
Actualmente predominan los monoambientes y los departamentos de dos ambientes, especialmente en barrios con perfil inversor.
En cuanto a la distribución geográfica, Palermo lidera claramente la oferta, seguido por Recoleta, Belgrano, Caballito y Núñez. “Son zonas con alta densidad, mucha obra nueva y una rotación histórica elevada”, aclara Bryn. @@FIGURE@@
Otro dato relevante tiene que ver con los precios. De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, los avisos de departamentos en venta por menos de US$ 100.000 concentran el 35% de la demanda en el AMBA, mientras que el 31% se orienta a unidades valuadas entre US$ 100.000 y US$ 175.000.
En 2017, durante el auge de los créditos UVA, las propiedades de entre US$ 100.000 y US$ 175.000 concentraban el 35% de la demanda, mientras que las de menos de US$ 100.000 representaban el 32%.
“El contraste entre la composición de la demanda actual y la de 2017 indica que el mercado aún tiene margen para que las propiedades de hasta US$ 175.000 ganen mayor participación, nuevamente impulsadas por los créditos hipotecarios”, asegura Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
Para Ezequiel Wierzba, fundador y director de Click Aparts hoy hay un stock alto de propiedades en venta en parte por la falta de dinamismo que existe hoy con los créditos hipotecarios. “Si bien las hipotecas no desaparecieron no están al 100% eso hace que el stock de usados no haya bajado de forma tan marcada”, explica.
Además agrega una nueva tendencia: “Hoy hay desarrolladores que vuelcan unidades ya terminadas a la venta con precios de los usados, una forma de generar flujo de caja en momentos en donde el a estrenar tiene precios muy por encima del usado”, finaliza.