El crowdfunding inmobiliario o inversión fraccionada en Argentina busca aportar financiamiento a los desarrolladores por medio de la captación de los fondos entre los pequeños inversores al ofrecer rendimientos superiores a los del alquiler. 

Los albores de este estilo de fondeo coinciden con el nacimiento de la era digital. Con la popularización de Internet, aparecieron las primeras plataformas de crowdfunding. A través de ellas, las personas recaudaban dinero para distintos objetivos. Y, poco a poco, este sistema ingresa en el mundo fintech y de la construcción.

"A nivel local, es algo incipiente. Incluso, no está aún regulado y son muy contados los ejemplos. La gente ni lo conoce", comenta Víctor Hugo Cappuccio, director académico de  la Tecnicatura en Martillero Público y Corredor de las Universidad Argentina J. F. Kennedy. Pero, en la Argentina, ya tomó modalidad propia. En Argentina, Simplestate y Crowdium son algunas startups desde cuyas plataformas ofrecen este tipo de inversión en proyectos locales.

Su éxito se basa en dos cualidades. La primera, recaudar capital con rapidez. Después está el permitir la participación de un segmento inversor que de otra manera no podría ingresar a este mercado. Su funcionamiento es simple. Un grupo de individuos  unen sus recursos monetarios para invertir en propiedades. Esos fondos se destinan sea a la compra directa de una unidad o a la edificación. Entonces, cada participante es dueño de una fracción, por ejemplo, de un departamento.      

"Se invierte en m2 de un proyecto inmobiliario que ni siquiera comenzó a cimentarse. Se hace con la perspectiva de que su valor se incrementa tras su venta. Es ideal para aquellos que no poseen capital para comprar una propiedad entera, pero sí una porción", explica Martín Olmi, gerente Comercial y de Marketing de Brickly.

Inclusive, esas ganancias pueden provenir del alquiler de ese inmueble o de intereses obtenidos a lo largo de la edificación. "En nuestro caso se puede ingresar durante el proceso de construcción siempre y cuando habilitamos unidades para ello. Obviamente, los porcentajes se cotizan de acuerdo a la tasación de ese momento. No es lo mismo ingresar cuando se compra el terreno a cuando se está terminando el hormigón", aclara Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos.

Préstamos

Muchas veces se confunde el crowdfunding con los préstamos entre particulares. Sin embargo, son distintos. El primero es el financiamiento de capital. Es una colocación financiera a largo plazo. Mientras que el segundo se basa en una deuda. 

"En los últimos cuatro años, observamos que los inversores que nos seguían no querían quedarse con el inmueble. No tenían intención de tomar posesión de él, ponerlo en venta, pagar comisiones, etc. Por esos motivos lanzamos un modelo de inversión fraccionada. Sin duda, mucha gente busca hoy por hoy solo rentabilidad en un desarrollo",  afirma el ejecutivo de Alton Desarrollos.

En el mundo, el crowdfunding de bienes raíces se emplea también para la compra de viviendas y oficinas para alquilar. En estos casos, el ahorrista percibe un porcentaje de la renta de acuerdo a su participación en el valor total de la propiedad. Aún no se realiza en el país.

"Por nuestra parte, brindamos dos opciones. Una es esperar hasta la finalización del proyecto y percibir entonces el capital más los intereses. La otra consiste en cobrar dividendos mensuales. Es decir, de una inversión de US$ 1.000 se obtienen una cantidad de metros cuadrados con una renta de 12% anual. Cada mes, recibe US$ 100. Al final se recupera el patrimonio. La plataforma anticipa las utilidades porque comercializará el emprendimiento", revela Olmi.

A nivel local, los contados desarrolladores que ya implementaron la inversión fraccionada le dieron una vuelta propia. Esto fue a tal punto que algunos no emplean una web.

"Construimos los edificios bajo la figura de fideicomiso. Seleccionamos distintas unidades para que ahorristas puedan comprar un porcentaje. La diferencia de nuestro sistema es que se firma una adhesión por la adquisición de un porcentaje del inmueble", indica Piantoni que puso en funcionamiento este mecanismo hace tres meses en sus dos proyectos en Villa Devoto.

Tokenización

Para más de uno, esta modalidad financiera podrá asemejarse a la tokenización. Pero no es así. Tokenizar es representar y negociar activos por medio de tokens digitales en blockchain. En cambio, el crowdfunding consiste en recaudar de un conjunto de individuos para fondear algo determinado.

"En una inversión fraccionada se obtiene una utilidad simplemente por mejora de precio del inmueble que, por lo común, es elevado", acota Cappuccio, de la Universidad Argentina J. F. Kennedy. 

Actualmente, se calcula que el alquiler de una propiedad puede arrojar una rentabilidad de entre 5% u 8% anual. En cambio, un crowdfunding puede arrojar alrededor del 10% anual.

Entre las ventajas de este modelo destacan dos. La primera es su asequibilidad y accesibilidad. Esto responde a la posibilidad de invertir montos pequeños. 

En segundo lugar está la diversificación de porfolio.  "Al mismo tiempo, es posible comprar 10% de un monoambiente y 10% de un dos ambientes. Esta alternativa potencia la ganancia en función de cómo se desempeña el mercado", añade Piantoni. 

Este beneficio permite tanto proteger los activos como mejorar las utilidades. Así, el inversionista puede distribuir sus fondos en varias propiedades de distintos tipos y en diversas regiones. De esta forma reduce riesgos.  

Del lado opuesto está la iliquidez. No se dispone del capital hasta que concluya la obra y se venda.

Por el momento, la difusión de estas colocaciones se están realizando por redes sociales. Aunque la principal usina de inversores es el "boca a boca". Se da; sobre todo, entre los inversores "en ladrillos" quienes buscan bajo riesgo y lo emplean como una forma de diversificar portafolio.