Las hipotecas divisibles abren nuevos horizontes para el mercado inmobiliario pues amplían las posibilidades de financiamiento tanto para las constructoras como para las personas en la edificación de viviendas desde el pozo incluso en barrios cerrados, pues permiten la subdivisión del activo subyacente.
Estos préstamos existen en muchos países. Permiten financiar desde el inicio una obra y brindar a los individuos un instrumento crediticio mucho antes de la finalización de la unidad. Con los créditos tradicionales no existe la posibilidad de la venta parcial.
Bajo esa modalidad, la gente puede adquirir una vivienda desde el pozo y pagarla en cuota desde el primer día. "Los desarrolladores contamos con productos destinados al consumidor final. Sin embargo, le 'hablamos' al inversor porque quien va a vivir en esa propiedad no puede comprarla si no no tiene la plata en el bolsillo", resalta Alex Sakkal, cofundador del Grupo Nómada.
A nivel local, esta modalidad crediticia se sumará a las líneas que ya ofrecen 23 bancos. "Desde mi óptica, esta alternativa está dirigida más que nada a los constructores que hoy se financian con inversores, plata propia o por medio de quienes adquieren una unidad durante la obra", explica Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos.
Estos préstamos permiten a una desarrolladora acceder a un crédito bancario. A medida que vende las unidades lo traslada al público. "Igualmente, el banco califica al comprador si es apto para otorgarle la financiación. Debe justificar contar con ingresos suficientes para poder pagar", recuerda Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital.
Una vez entregada la vivienda, la hipoteca se divide de forma definitiva entre los propietarios y cada uno queda con garantía de parte de su deuda sin afectar a los demás.
"Esta medida podría generar una revolución en el sector. Este incentivo contribuye a que el créditos no se limite únicamente a los departamentos sino que se extiendan a las casas", afirma Piantoni, de Alton Desarrollos.
Según los expertos esta modalidad hipotecaria serviría incluso para los lotes en barrios cerrados que aún no se pueden escriturar. "Es super interesante para los tenedores de esos terrenos que quieren construir. Ahora podrían solicitar un préstamo utilizándolos como colateral estando todavía en cabeza de la desarrolladora", acota el ejecutivo del Grupo Nómada.
Flexibilidad
Desde el punto de vista jurídico, lo más destacable de estos créditos es su flexibilidad. "Facilitan la venta de unidades individuales con sus respectivas cargas hipotecarias, sin necesidad de cancelar la totalidad", detalla Carlos Ruiz Lapuente, abogado experto en inversiones inmobiliarias.
Para comprender mejor el funcionamiento de este sistema nada mejor que un ejemplo. El constructor solicita un préstamo para edificar una propiedad horizontal. A medida que vende las unidades, traslada la proporción de la hipoteca al comprador y se libera de la deuda.
"La desarrolladora puede tomar un crédito de corto plazo (2 o 3 años) por lo que dura la edificación. Al trasladarlo al comprador se transforma en uno de largo plazo (de 10 o 25 años). Este mecanismo permite a la empresa vender más rápido y a la gente acceder con más facilidad a la vivienda", marca Gagliardo.
Cada propietario adquiere la hipoteca de su departamento, sin afectar a los demás. "De este modo, también las entidades se benefician de una reducción de riesgos ya que lo diversifican, distribuyen los pagos entre varios. Se reduce la probabilidad de impagos totales.", añade Ruiz Lapuente.
Las opiniones están divididas en cuanto al grado de repercusión de esta medida. "En el corto plazo por ahí el impacto no va a ser muy alto sobre todo porque las tasas todavía son muy altas. Hasta que no bajen a un dígito, probablemente el volumen de hipotecas no sea muy grande. Pero, a mediano plazo, será una herramienta espectacular y permitirá que el sector crezca rápidamente. Es probable que eso se observe en la segunda mitad de 2025", pronostica Gagliardo.
De acuerdo a esa visión, aumentaría la corriente de tomadores de créditos cuando las tasas de interés se acerquen al 10%. Los expertos consideran que, en más o menos un año, estarían dadas las condiciones para ello de mantenerse en el actual rumbo económico. Esto permitirá el incremento de las cotizaciones inmobiliarias. En la actualidad, los precios del mercado están en un 40% o 50% respecto a 2016 y 2017. En esos períodos, la actividad era más estable producto de los créditos UVA. Incluso, muchos consideran que un tipo de interés cercano al 20%, podrían comenzar a recuperar terreno los precios de los bienes raíces.
Por el momento, el Banco Central (BCRA) efectivizó la regulación de estas líneas de financiación. "Las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie serán aceptadas como garantía y también se las incluye para proyectos inmobiliarios regulados por el DNU", informó el BCRA.
De esa manera otorga la posibilidad a las entidades financieras de otorgarlas. No obstante ello, resta aún su reglamentación a cargo del Ministerio de Economía. Hasta que no finalice este trámite los bancos no podrán ofrecerlas.
