El mercado de oficinas cerró 2025 con señales claras de recuperación. Los analistas inmobiliarios ya lo identifican como el mejor año desde 2017 en términos de absorción -es decir metros que se ocuparon-. El último trimestre del año pasado confirmó la tendencia positiva que se venía registrando y, además, mostró una aceleración en la ocupación, una reducción de la vacancia y un escenario de precios que, lejos de mostrar tensiones alcistas, sugiere estabilidad en el corto plazo.
Según el informe de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios, correspondiente al último cuatrimestre 2025, el desempeño del mercado responde a a varios factores, entre los que se conjugan una demanda sostenida, el reacomodamiento de empresas y un cambio en el clima de expectativas macroeconómicas, que comienza a reflejarse en las decisiones inmobiliarias corporativas.
Uno de los datos más destacados del informe es que 2025 fue el primer año desde 2017 en el que la absorción neta fue positiva en todos los trimestre, sin episodios de absorción negativa. Este dato, por sí solo, marca una diferencia sustancial respecto de los años posteriores a la pandemia, caracterizados por alta volatilidad, devoluciones de superficie y redefiniciones en los esquemas de trabajo.
En el cuarto trimestre, la absorción neta alcanzó los 47.513 m², superando a la del trimestre anterior, mientras que la absorción bruta fue de 54.184 m². La superficie devuelta al mercado se limitó a 6.671 m², un volumen inferior a la superficie alquilada, lo que refuerza la lectura de un trimestre operativo sólido. Este comportamiento permitió que la vacancia del segmento Clase A descendiera con fuerza y consolidó una tendencia que se mantuvo durante todo el año. @@FIGURE@@
Al cierre de cuarto trimestre 2025, la tasa de vacancia promedio del mercado Clase A se ubicó en 15,8%, es decir, una reducción de 2,9 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior. Se trata de una baja importante en términos trimestrales y uno de los principales indicadores del cambio de ciclo que describe el informe.
Según el balance de Newmark Argentina, parte de esta vacancia responde a una mayor activación de oferta existente, más que a un debilitamiento de la demanda. Ante un escenario más previsible, muchos propietarios optaron por volcar al mercado metros que permanecían fuera de oferta, generando una leve suba de superficie disponible, incluso en un contexto de absorción positiva. @@FIGURE@@
El inventario total se mantuvo estable en 1.477.972 m², sin incorporación de nueva superficie durante el trimestre. Esto significa que la mejora en la vacancia no se explica por ajustes en la oferta, sino exclusivamente por el crecimiento de la demanda efectiva. La ocupación mejora porque las empresas vuelven a tomar metros cuadrados, ya sea por expansión, relocalización o consolidación de operaciones, y no por una retracción del stock disponible.
Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, sostiene que “los números muestran con bastante claridad que la demanda volvió y que el mercado dejó atrás la etapa más dura del ajuste pospandemia”. Además, agrega que “la absorción acumulada de casi 100.000 m² en 2025, el registro más alto de la última década, es una señal muy contundente en ese sentido".
”La continuidad de operaciones a lo largo del año y el cierre de transacciones relevantes en submercados como Libertador CABA y Panamericana refuerzan la idea de un mercado nuevamente activo", concluye el especialista.
Por su parte, Juan Manuel Farola, Gerente Comercial de Colliers Argentina, precisa que “el mercado muestra una pausa luego de meses de recuperación, pero la demanda se mantiene latente. Las empresas siguen buscando calidad, aunque con decisiones más estratégicas y un enfoque prudente de largo plazo”.
Expectativas más ordenadas
Desde Newmark Argentina, sitúan el desempeño del mercado inmobiliario corporativo dentro de un marco macroeconómico más estable que el observado en años previos. Durante 2025, la economía argentina mostró una desaceleración inflacionaria sostenida, con una inflación interanual del 31,4% en noviembre, acompañada por una mayor previsibilidad cambiaria.
El nuevo esquema de flotación con bandas del Banco Central permitió que el tipo de cambio oficial se mantuviera cercano al dólar MEP durante gran parte del año, reduciendo la brecha cambiaria y aportando estabilidad tanto a las rentas como a las operaciones de compraventa, tradicionalmente ligadas al dólar financiero.
En definitiva, esta nueva coyuntura macro no eliminó la cautela empresarial, pero sí mejoró la previsibilidad, un factor clave para la toma de decisiones inmobiliarias de mediano plazo.
Qué pasa con los precios
A pesar de la mejora en los niveles de ocupación, según datos de LJ Ramos, el precio pedido promedio del mercado cerró el trimestre en US$ 22/m²/mes, registrando una caída trimestral del 3,1%. Lejos de interpretarse como una señal de debilidad, el informe aclara que esta baja responde a una combinación de factores estructurales del mercado.
Por un lado, se observa una mayor ocupación en edificios de valores más elevados. Esto modifica la composición del promedio. Por otro lado, algunos submercados ajustaron valores para acompañar la absorción, en un contexto donde la prioridad parece ser reducir vacancia antes que presionar precios al alza. @@FIGURE@@
De hecho, el propio informe señala que, aun con vacancias en descenso, una parte considerable de las oficinas no incrementó sus valores pedidos, anticipando un escenario de estabilidad de precios en el corto plazo, sin subas generalizadas.
Desde Newmark Argentina, sostienen que la renta promedio pedida del mercado se ubicó en US$ 23,8/m²/mes, con un incremento del 2,1% interanual, mostrando estabilidad en un contexto de menor volatilidad macro y absorción sostenida.
No obstante, el informe deja claro que el promedio oculta profundas diferencias entre submercados, producto de un mercado cada vez más segmentado.
Zonas y submercados
Por segundo trimestre consecutivo, el corredor Panamericana (Non-CBD) se posicionó como el submercado de mejor desempeño. Concentró el 36% de la superficie alquilada durante el trimestre, con una absorción neta de 17.298 m², consolidándose como el principal polo de actividad fuera del área central.
Ante la consulta sobre si estamos ante un cambio estructural en el mercado, con Panamericana concentrando gran parte de la demanda y Retiro–Plaza San Martín más débil, Valera sugiere que es más un “fenómeno coyuntural” que un cambio estructural de fondo.
“El buen desempeño del Corredor Panamericana responde, sobre todo, a cuestiones muy concretas: disponibilidad de grandes superficies, plantas más eficientes y poca oferta comparable en otros submercados. Además, muchas de las operaciones están directamente ligadas a edificios nuevos que salieron al mercado durante el año”, subraya Valera.
“Al mismo tiempo, el hecho de que Libertador CABA lidere la absorción anual, muestra que los submercados tradicionales y bien consolidados siguen siendo muy atractivos para las grandes compañías. La estabilidad de los valores en zonas prime como Palermo, Libertador o Puerto Madero refuerza la idea de que el core corporativo no perdió relevancia”, pondera.
En cuanto al desglose por submercados, el Norte de GBA (77.396 m²), Microcentro (42.706 m²) y Norte CABA (42.110 m²) son los corredores con mayor superficie disponible, según un informe de Colliers Argentina. “La suba de vacancia en el Norte de CABA, donde se liberaron casi 19.000 m² en este trimestre, fue un factor determinante en el desempeño general del mercado”, indica Farola. @@FIGURE@@
Paradójicamente, Panamericana es también el submercado con mayor superficie disponible, con más de 70.000 m² ofrecidos. Esta coexistencia de alta disponibilidad y alta absorción sugiere un mercado profundo, con fuerte rotación y capacidad para absorber nuevas operaciones sin generar tensiones inmediatas.
Dentro del Área Central de Negocios, Puerto Madero volvió a destacarse como uno de los submercados más dinámicos. Representó el 25% de la superficie alquilada del trimestre, con una vacancia del 11,8% y un precio pedido promedio de US$ 23/m²/mes. Su desempeño contrasta con otros sectores del CBD y confirma su posicionamiento como uno de los submercados más resilientes y demandados dentro de la ciudad.
En el extremo opuesto, el informe destaca el caso de Retiro–Plaza San Martín, que profundiza una tendencia negativa. Este submercado cerró el año con una vacancia del 30%, una de las más altas del mercado, y fue mencionado explícitamente por la devolución de oficinas, lo que evidencia dificultades estructurales para sostener la demanda.
Punto de inflexión
Para los brokers consultados, si la absorción se mantiene en niveles similares, podrían reactivarse proyectos de nueva construcción hacia 2027, una señal que, aunque de mediano plazo, refleja expectativas positivas en el sector.
El cierre de 2025 muestra que el mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires salió de la fase defensiva y entró en una etapa de recomposición. Sin euforia, pero con fundamentos, el segmento comienza a mostrar señales de normalización. El desafío hacia adelante será sostener esta dinámica sin que la estabilidad de precios derive en nuevos desequilibrios, mientras el mercado observa si la demanda alcanza la masa crítica necesaria para reactivar la oferta en los próximos años.
De cara al 2026, desde Cushman & Wakefield pronostican un año de “orden y consolidación” más que que de grandes saltos. “El año pasado concentró muchas decisiones postergadas, con operaciones de volumen que impulsaron la absorción a niveles históricamente elevados. Esto deja al mercado en una nueva etapa, con una demanda que sigue activa, pero bastante más cuidadosa y selectiva. Por este motivo, es razonable esperar que las operaciones continúen, aunque a un ritmo mucho más calmo que en el 2025”, subraya Valera.
En la misma línea, Farola sostiene que “las oficinas siguen siendo espacios clave para la conexión, la colaboración y la cultura corporativa", y que ahora “el desafío es ofrecer entornos que acompañen la transformación organizacional, con foco en la flexibilidad, la eficiencia y el bienestar”.