La demanda inmobiliaria comenzó a cambiar de dirección. Tras el impulso que generó el regreso del crédito hipotecario durante 2025, la menor oferta de préstamos y los precios que se mantienen firmes en la Ciudad de Buenos Aires están empujando a cada vez más compradores a ampliar la búsqueda hacia el conurbano, donde todavía encuentran valores más accesibles.

Así se desprende de un análisis de datos de Mercado Libre Inmuebles que muestran una tendencia ya consolidada. Hoy, la plataforma recibe cerca de 1,95 millones de usuarios únicos por mes buscando propiedades en venta y registra un crecimiento interanual de entre 35% y 37% en las búsquedas del Gran Buenos Aires y el interior del país. La propia compañía resume el fenómeno en una frase: "La demanda se mueve fuera de CABA".

El caso más representativo es Ramos Mejía. Según datos presentados por Mercado Libre, la localidad del oeste del Gran Buenos Aires registró un crecimiento del 52% en la demanda de propiedades respecto del año pasado, convirtiéndose en uno de los mercados más dinámicos del AMBA. Del otro lado aparece Caballito: el barrio más buscado de la Ciudad sufrió una caída cercana al 30% en la cantidad de contactos.

"La explicación tiene que ver con la falta de crédito. Hoy se están haciendo aproximadamente la mitad de las hipotecas que en el mismo periodo del año pasado. A eso se suma que los precios en CABA resisten, pese al menor volumen de ventas", explicó Rosario Buela, Sr. Manager de Real Estate para el Cono Sur de Mercado Libre, durante un encuentro con periodistas.

Para la ejecutiva, la combinación de ambas variables está modificando las decisiones de compra. Con menor capacidad de financiamiento, quienes antes apuntaban a la Ciudad comienzan a mirar alternativas en el conurbano, donde el presupuesto todavía alcanza para acceder a propiedades de mayor superficie o mejor ubicación. En definitiva hoy no se compra donde se quiere, sino donde se puede.

Una demanda que se redistribuye

El fenómeno no solo se refleja en las búsquedas, sino también en la relación entre oferta y demanda.

Según Mercado Libre, uno de los segmentos con mayor potencial es el de casas en el Gran Buenos Aires, donde la demanda supera ampliamente a la oferta disponible, una situación que abre oportunidades para desarrolladores y propietarios.

El cambio de comportamiento coincide con una desaceleración del mercado hipotecario. Después del fuerte crecimiento registrado durante 2025, el otorgamiento de créditos perdió dinamismo en los últimos meses, una tendencia que también se observa en las escrituras y en el nivel de actividad del mercado.

En ese contexto, el informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés muestra que la demanda de departamentos en venta en CABA creció apenas 2,9% interanual en junio, aunque cayó 8,8% respecto de mayo, reflejando una pérdida de impulso.

“El mercado de Capital Federal se mueve sobre todo con crédito, en cambio en la zona AMBA el impacto es diferente. El stock que existe en CABA es muy alto eso tampoco ayuda”, explica Buela

Precios estables 

En materia de valores, el mercado muestra un comportamiento dispar. En julio, el precio mediano de venta de los departamentos en CABA aumentó 1,6% interanual, mientras que las casas retrocedieron 0,9%. En el resto del AMBA las variaciones fueron moderadas, con algunos corredores todavía mostrando subas y otros comenzando a corregirse.

El mercado de alquileres, en tanto, continúa normalizándose. La cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler en el AMBA creció 290% respecto de noviembre de 2023, mientras que los valores acumulan subas interanuales del 21,8% para departamentos y del 24,7% para casas.