El land banking o banco de tierra es una estrategia para resguardo de valor con vistas al largo plazo para inversionistas conservadores o inversores en ladrillo capaz de revalorizar tejidos urbanos por medio de la construcción de viviendas.
Esa práctica financiera existe desde siempre. Porque, desde antaño, algunas personas destinan sus ahorros a la compra de lotes abandonados. Nada más que ahora su objetivo es levantar barrios cerrados.
Algunos lo traducen como depósito bancario en terrenos pues se trata de ahorrar por medio de la adquisición de tierra. "Es comprar muchas hectáreas en entornos rurales o semiurbanos. Retenerlas durante un determinado tiempo a la espera de su revalorización", explica Federico Silber, director de la carrera de Martillero Público en la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
Muchas veces no se cuenta con un plan específico para esas superficies. Se los conserva simplemente a la expectativa de que su valor aumente producto del crecimiento urbano o la escasez. Su revalorización dependerá del incremento de la demanda o la expansión de la ciudad. Eso sí, es una colocación que requiere mucha paciencia y entendimiento del mercado.
"El land banking se compone de dos tipos de inversores que se mueven en distinto momento. Por un lado están quienes compran todo el campo para después fraccionarlo. Por el otro, los compradores de los terrenos quienes también la retienen por cierto tiempo para revenderlos, por ejemplo, tras la urbanización del lugar. Para ello pueden pasar 10 o 15 años", puntualiza Silber.
Sucede que la tierra es un activo capaz de mantener o incrementar su precio con el paso de los años. Por este motivo se lo considera un refugio de capital en épocas de inflación.
"Nuestra idea es detectar zonas con potencial de progreso. Estas (en el Camino de los Remeros) son muy transitadas pues es una de las salidas de Nordelta, de Villanueva y un montón de otros emprendimientos. Vimos que no estaba absolutamente desarrollada. Incluso, su uso era muy precario", afirma Daniel Szylder, fundador y director de Brickell Developers.
Factores a considerar
Para caminar con pie seguro en el mundo del land banking se debe analizar como mínimo tres factores. Uno de ellos es la ubicación. Es imperioso seleccionar un área con transitabilidad.
"Se puede elegir un terreno muy económico pero cuando lo desarrollas por ahí no vendes nada. Esta decisión es producto de un conjunto de situaciones. Una es ver que está en un distrito enfocado al crecimiento. En nuestro caso, el municipio de Tigre abrió nuevas calles, las iluminaron, entre otras cosas. Siempre el desarrollador trabaja en conjunto con la municipalidad", añade el director de Brickell Developers.
En general, las áreas más atractivas son donde existen proyectos de urbanización o mejoras públicas. Esto, sumado a la construcción de modernas viviendas, desemboca en el revalúo de todo el lugar. "Con nuestro emprendimiento Sunny, la zona comenzó a cambiar simplemente como un efecto derrame", marca Daniel Szylder.
Al analizar la potencialidad de un terreno, se debe considerar puntos como la infraestructura, el centro urbano y la demanda de unidades habitacionales. "La clave de esta estrategia radica en adelantarse a lo que vendrá. Adquirir tierras a precios competitivos para luego capitalizar su revalorización. Esto permite obtener beneficios mediante la venta del lote en el futuro o a través de emprendimientos inmobiliarios propios o en asociación con desarrolladores", comenta Matías Poczter, director Comercial de Baigun Realty.
La mayor beneficiada por esta práctica fue el Norte del Gran Buenos Aires (GBA). En la actualidad, ofrece opciones como Benavídez, Nordelta y Rincón de Milberg. Tras la subdivisión, los precios promedio generales rondan en ese caso entre los US$ 20.000 y US$ 40.000.
La segunda área en importancia es la Sur del GBA; sobre todo, Canning y Ezeiza con valores mínimos similares a los norteños. Incluso, la demanda se trasladó aquí desde el otro sector debido a la sobresaturación de la primera banda. En los últimos tiempos se sumó el oeste (Moreno, La Reja, Luján, etc) con precios entre US$ 15.000 y US$ 20.000.
Precios competitivos
Un dato a considerar es que las tasaciones de las tierras sean competitivas respecto a las proyecciones de revalorización. "En los últimos cinco años, los terrenos en zonas en expansión aumentaron en promedio del 35% en dólares, según estimaciones del mercado", añade el ejecutivo de Baigun Realty. Sin embargo, en algunos casos puede llegar a un 40%.
"Lo atractivo de este modelo es la baja inversión inicial con una expectativa de rentabilidad bastante elevada. Para el contexto argentino generaba un combo atractivo frente a la inflación que ahora está menguando", señala director de la UADE.
Siempre se debe considerar que el precio inicial del lote sea competitivo. Si es demasiado caro puede ser difícil venderla a futuro. Por ello la importancia del análisis del entorno y del comportamiento de la demanda.
"Es importante recordar que estos emprendimientos cuentan con distintos estadios. Su tasación evoluciona según esos estadios. No es lo mismo comprar en el lanzamiento que cuando ya existe un barrio asentado. También, su cotización varía de acuerdo a su ubicación dentro del lugar. Es distinto el precio de un lote con vista al lado que uno perimetral", acota Silber.
El otro elemento de peso a estudiar es la demanda. En el fondo, esta corriente garantiza el éxito. "Se debe ver que busca el mercado. Hoy por hoy, le interesa vivir al aire libre cosa que no la está logrando en un barrio privado", remarca Daniel Szylder.
En cierta manera, ese ideal primó a la hora de diseñar Sunny un conjunto de triplex [con patio, jardín, cochera, parrilla, terraza y tres dormitorios] al mismo ticket que pagas por un dos ambientes en CABA.
Un detalle que no es menor: en algunos municipios el land banking cuenta con incentivos impositivos al conservar el terreno sin desarrollar.
Como todo en la vida, en el banco de tierra no es todo color de rosas. Posee desventajas como la iliquidez, los costos de mantenimiento y los cambios de regulaciones o de tendencias. Sin olvidarse que estos emprendimientos pueden tardar entre diez y quince años.
"En la Argentina, no existe una reglamentación específica sobre el tema. No contamos con una ley de land banking. Entonces, la venta es muy compleja. Además, se puede topar con estafadores, gente que quiere venderte espejitos de colores", puntualiza Silber.
En esa falta de reglamentación nacional radica la casi ausencia de inversionistas externos; a pesar de que la Argentina cuenta con enormes cantidades de kilómetros de tierra disponible.