La ecuación es compleja. La falta de crédito hipotecario masivo, la suba de los costos de construcción y el estancamiento de las ventas están obligando a las desarrolladoras inmobiliarias a buscar alternativas para sostener sus márgenes de rentabilidad. En lugar de esperar a que los bancos recuperen protagonismo, las propias empresas empiezan a financiar parte de sus proyectos, con planes que llegan hasta los 6 años posteriores a la entrega.

Este tema fue uno de los ejes de la última edición de la Expo Real Estate Argentina, que se realizó el 12 y 13 de agosto en el Hotel Hilton. En un mercado donde la macroeconomía muestra mayor estabilidad, pero el crédito todavía no termina de despegar, los desarrolladores buscan nuevas fórmulas para volver a poner en marcha la demanda, sobre todo de inmuebles en pozo.

Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su nombre y con una fuerte presencia en el barrio de Caballito, contó que la empresa comenzó a ofrecer financiación para proyectos terminados con una tasa del 6% y hasta 48 cuotas, con un anticipo del 50%.

Además, en los desarrollos en pozo, también financia los costos de entrega en pesos ajustados por CAC, con un plazo de 36 cuotas.

“En materia de pozo también lanzamos la opción de financiar a 72 cuotas: las primeras 36 se pagan durante el tiempo de obra y las restantes, una vez que ya se tomó posesión. Todo esto lo podemos hacer porque contamos con descuentos y promociones para quienes pagan el total de la unidad en su etapa de construcción. Nos fondeamos como una entidad bancaria”, describió Azcuy.

De esta forma, el empresario apuesta a que, con una macroeconomía más ordenada, los compradores vuelvan a considerar al ladrillo como una alternativa de inversión frente a las estrategias financieras de corto plazo.

“Tenemos un público que hoy tiene un ahorro grande, pero necesita vender su propiedad para mudarse y agrandarse. De esta forma, le pedimos el anticipo y financiamos hasta seis años el proyecto, lo que le da la oportunidad de capitalizarse”, explicó Azcuy.

La misma lógica empieza a aparecer en otras desarrolladoras. Daniel Mintzer, CEO de G&D Developers, explicó que la empresa trabaja sobre alternativas de financiación que permitan acompañar al comprador durante los próximos cuatro o cinco años, un período en el que pueden cambiar las condiciones económicas y políticas del país.

La idea es que el desarrollador y el comprador compartan parte del riesgo del proyecto. “El crédito durante la obra, con una tasa de interés, es algo que estamos ofreciendo”, explicó Mintzer, quien también señaló que existen esquemas de financiación de hasta cinco años en dólares.

El alquiler como argumento de inversión

La estrategia encuentra además un aliado en el mercado de renta. Según Mintzer, actualmente las propiedades pueden ofrecer rendimientos de entre 5% y 8% anual, dependiendo del inmueble y la ubicación.

Ese nivel de rentabilidad puede funcionar como un incentivo adicional para quienes compran una unidad como inversión: mientras financian la adquisición, el alquiler puede contribuir al flujo de fondos.

“Hoy con la mitad de la cuota podés comprar casi lo que quieras, tanto en pozo como terminado”, señaló el empresario al referirse a las alternativas de financiación que empiezan a aparecer en el sector.

En sintonía, Santiago Tarasido, CEO y presidente de la constructora Criba, aseguró que hoy cuentan con una unidad dedicada a la financiación para el consumidor final.

“Se financia hasta seis años post obra. No es masivo, pero sí ayuda a dinamizar al sector y a mejorar las ventas”, explicó.

Además, adelantó que están trabajando con un banco para ofrecer créditos durante la etapa de obra. “Nosotros salimos como si fuéramos una especie de garantía, pero es la entidad financiera la que presta el dinero para el comprador final”, agregó.

Costos altos

Pero el financiamiento es solo una parte del problema. Los desarrolladores también enfrentan una estructura de costos elevada y una carga impositiva que consideran excesiva.

Azcuy mencionó entre los principales obstáculos Ingresos Brutos, Sellos, Impuesto al Cheque, Ganancias anticipadas e IVA. También apuntó contra los tiempos para escriturar: según explicó, el proceso puede demorar en promedio tres años después de la entrega de la posesión y las llaves, lo que deja a los compradores fuera de los créditos hipotecarios que hoy ofrecen los bancos.

Para Tarasido, la industria también debe asumir una agenda propia de productividad. El empresario planteó que el sector necesita revisar sus sistemas de contratación, incorporar tecnología y alinear los incentivos de toda la cadena de valor.

Su argumento es que contratar al proveedor más barato no necesariamente termina reduciendo el costo de una obra. Proveedores, contratistas y desarrolladores deberían funcionar como socios estratégicos y compartir objetivos de largo plazo.

Así, mientras el sistema bancario todavía busca recuperar su lugar en el financiamiento inmobiliario, las desarrolladoras están creando una suerte de “crédito propio” para sostener las ventas. La apuesta combina cuotas durante la obra, financiación en unidades terminadas y plazos más largos.

El objetivo es claro: hacer que la ecuación de compra vuelva a cerrar para el cliente sin esperar a que el crédito hipotecario tradicional se reactive por completo.